나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50816 [1] 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 에이동 OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ""서울구산초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트, 노변 근린상가, 근린생활시설, 학교 등이
혼재한 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철 6호선 '구
산역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상 5층 건 내 제2층 제203호로서
(사용승인일: 2019.05.16),

외벽: 인조석 마감 등,
창호: PVC 창호 등.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)(침실2, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 현관 등)
으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 완만한 경사지대 내 자체지반 평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택
/단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외, 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인
이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)
임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50816 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 에이동 2층203호

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2019년 05월 16일

감정가: 267,000,000원

토지면적: 22.77㎡ (약 6.89평)

토지지분: 22.77㎡ (약 6.89평)

건물면적: 39.35㎡ (약 11.90평)

건물지분: 39.35㎡ (약 11.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 OOOOOOO (HUG)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 구산동에 위치하며, 주변은 서울구산초등학교 서측 인근으로 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트, 근린상가 등이 혼재한 주택지대입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 6호선 구산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 자체 지반이 평탄한 사다리형 토지로, 현재 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 약 8m, 북측으로 약 6m 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 10월 21일자 은평구(서울특별시)의 압류입니다.

집합건물 등기부상 최고 권리자는 2025년 2월 5일자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2025타경50816)입니다.

임차인으로는 조은연이 있으며, 보증금 220,000,000원에 대한 확정일자는 2020년 10월 29일, 전입일자는 2020년 11월 13일입니다. 배당신고일자는 2023년 2월 10일입니다.

권리분석 결과, 해당 임차인은 대항력이 없습니다. (주택임차권: 을3, 말소)

주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 3월 30일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출된 점을 고려할 때, 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

본건 소재지는 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트와 함께 노변 근린상가 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 주된 상권은 지역 주민을 대상으로 하는 생활 편의시설 위주로 형성되어 있으며, 역세권의 이점을 가진 상업 시설도 일부 존재합니다.

1.5. 생활정보

단지 내 편의시설로는 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 개별 난방(도시가스) 및 기본적인 위생, 급배수 설비가 완비되어 있습니다.

주변에는 서울구산초등학교가 인접해 있으며, 지하철 6호선 구산역이 근거리에 있어 교통 및 교육 환경이 비교적 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다. 이는 주택도시보증공사가 임대인 또는 임차인 관련 문제로 개입하여 경매 절차가 진행되는 경우일 수 있으며, 임차인의 대항력이 없으나 보증금액이 크다는 점을 감안할 때, HUG와의 관련 내용을 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 다만, 현재까지의 정보로는 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 보입니다.

주변의 최근 매매 정보(리치빌, 금당빌라 등)는 본건(야긴하이빌)과 단지명이 달라 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 제공된 타 건물들의 매매가는 평당 1000만원 이상의 높은 시세를 형성하고 있으나, 본건의 감정가(약 224만원/평)와는 큰 차이가 있습니다. 이는 감정가가 보수적으로 책정되었거나, 타 단지의 최근 거래가 특수한 경우일 수 있습니다.

본건 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 하지만, 구체적인 입찰 전 주변 환경에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2019년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상되는 도시형생활주택입니다. 은평구 구산동의 주거지 내에 위치하며, 지하철 6호선 구산역 이용이 가능한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 임차인의 대항력이 없고 HUG 관련 사항이 정리되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가와 주변 유사 건물의 시세 간 괴리가 존재하므로, 정확한 현 시세 파악 및 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

신축급(2019년식) 건물로 관리 상태 양호 예상.

지하철 6호선 구산역 인접으로 대중교통 이용 편리.

임차인 보증금 인수 부담 없음 (HUG 인수조건 변경, 대항력 없음, 인수 보증금 0원).

향후 시세 상승 잠재력 보유.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 267,000,000원

권리분석상 인수할 임차보증금은 0원이므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

다만, 주변 유사 건물의 시세와 감정가 간의 차이가 상당하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

본건의 감정가는 267,000,000원이며, 최근 매매 사례가 본건과 동일 건물은 아니나, 유사 지역 내에서 더 높은 가격대를 형성하고 있다는 점을 감안할 때, 감정가 자체는 시장 가격을 다소 낮게 반영했을 가능성도 있습니다.

경매 초기 단계임을 감안하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 186,900,000원 ~ 213,600,000원

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.