나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50816 [1] 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 에이동 2층203호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50816 [1] 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 에이동 2층203호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매8계 2025타경50816 | 소재지: 서울특별시 은평구 서오릉로17길 28-20, 에이동 2층203호 (구산동, 야긴하이빌) | 감정가: 267,000,000원 | 최저가: 213,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50816 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 267,000,000원

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 에이동 2층203호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택/단지형다세대)

사용승인일: 2019.05.16. (철근콘크리트구조, 5층 건 내 2층)

1.3. 면적 정보 (전용면적 기준)

토지면적: 22.77제곱미터 (약 6.89평)

건물면적: 39.35제곱미터 (약 11.90평) (전용면적)

토지 제시외면적: 0.00제곱미터

건물 제시외면적: 0.00제곱미터

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "서울구산초등학교" 서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트, 근린상가 등이 혼재된 기존 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 여건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 6호선 '구산역'이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통시됩니다.

2.2. 상권 분석 및 생활정보

주거 밀집 지역 내에 위치하며, 서울구산초등학교가 인근에 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다. 주거지 주변으로 노변 근린상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 안정적인 주거 용도를 유지하고 있습니다. 상대보호구역(최종확인 필요)으로 학교 주변 시설 제한을 받으며, 과밀억제권역에 포함됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조이며 2019년 5월에 사용 승인된 비교적 신축급 건물입니다. 외벽은 인조석 마감 등으로 시공되었으며, PVC 창호를 사용하였습니다.

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용 중이며, 내부 구조는 침실 2개, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 현관 등으로 구성되어 있어 소형 가구 및 신혼부부에게 적합한 크기입니다. 개별난방설비(도시가스), 위생설비, 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

대체로 완만한 경사지대 내 자체지반 평탄한 사다리형 토지입니다. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변) 등 다수의 규제가 존재하므로, 재건축 등 향후 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 현황

본건은 부동산강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 모두 '망자'로 기재되어 있어(망OOOOOOOOOOOOOOOOO), 상속으로 인한 소유권 이전 및 경매 속행에 대한 법적 절차 진행 상황을 확인해야 합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로 진행됩니다.

3.2. 임대차 관계

임대관계는 '미상'으로 보고되어 있어, 현장 조사 및 전입세대 열람을 통해 정확한 임차인 유무와 대항력 여부를 확인하는 것이 필수적입니다. 미확인 시 명도 리스크가 존재합니다.

4. 투자 의견

4.1. 잠재적 리스크

소유자 및 채무자가 망인(사망자)으로 기재되어 있어, 상속 관계 및 절차적 하자 유무에 대한 철저한 검토가 필요할 수 있습니다. 이는 매각 절차의 지연을 초래할 수 있습니다.

임대차 관계가 미상이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 대항력 있는 임차인 존재 여부 및 명도 비용에 대한 대비가 필요합니다.

인근 지역에 대한 광범위한 조사 결과, 직접적으로 본건 부동산 가치에 심각한 영향을 미칠 만한 대형 혐오시설(예: 대규모 쓰레기 소각장, 교도소 등)은 현재 검색되지 않았으나, 구산동 일대는 과거 일부 공공시설 건립과 관련한 논란이 있었던 기록이 있으므로, 최종적으로 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

4.2. 투자 포인트

2019년에 사용 승인된 비교적 신축 다세대주택으로, 노후 주택이 많은 구산동 일대에서 주거 쾌적성이 높습니다.

지하철 6호선 구산역을 근거리에 두고 있어 서울 주요 도심으로의 접근성이 양호한 편입니다.

감정가 2억 6,700만 원은 최근 거래된 주변 신축 다세대주택 시세를 기준으로 적정한 수준으로 보이나, 최초 입찰 시 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

4.3. 종합 의견

본건은 비교적 신축의 소형 다세대주택으로, 역세권 인근의 양호한 주거 환경을 갖추고 있어 실수요 기반이 충분한 물건입니다. 다만, 소유자/채무자가 망인인 점과 임대관계 미상인 점이 절차적, 명도적 리스크로 작용할 수 있으므로, 권리 분석의 완벽성과 명도 전략 수립이 중요합니다. 철저한 임장 활동을 통해 시세 차익 여부를 판단하고, 상속 절차 문제만 없다면 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매8계