나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경224 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 52-52 상가주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경224 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 52-52 상가주택 경매

• 사건번호: 2025타경224
• 주소: 서울특별시 은평구 역촌동 52-52
• 감정가: 1,781,360,000원
• 최저가: 1,140,070,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 상가주택

서울서부지방법원 경매6계 2025타경224 | 소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 52-52 | 감정가: 1,781,360,000원 | 최저가: 1,140,070,000원 | 용도: 상가주택

1. 1.

물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경224 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 52-52

용도: 상가주택

감정가: 1,781,360,000원

토지면적: 172.60㎡ (약 52.21평)

건물면적: 491.76㎡ (약 148.79평)

제시외 건물 면적: 42.00㎡ (약 12.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 안OO

채권자: 김OO

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1. 2.

최고의 입지:

본건은 서울특별시 은평구 역촌동에 위치하며, 구산중학교 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 상업용 건물, 주상용 건물, 단독 및 다가구주택, 공동주택, 학교, 근린공원 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로는 약 10미터, 동측으로는 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

도시지역 내 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 가능성이 있습니다.

1. 3.

권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자는 안OO, 채권자는 김OO입니다.

소유자는 안OO이며, 채무자 역시 안OO입니다.

건물 등기사항전부증명서상 주택임차권 설정 내역이 확인됩니다.

주택임차인 김**은 4층 전부(79.26㎡)를 점유하고 있으며, 임차보증금은 160,000,000원입니다. (2022년 8월 17일 10,000,000원 증액)

임대차 계약일자는 2020년 8월 1일이며, 주민등록일자는 2020년 8월 25일, 점유개시일자는 2020년 8월 20일입니다.

확정일자는 2020년 8월 3일(150,000,000원)에 받았으며, 2차 증액분에 대한 확정일자는 없습니다.

탐문 조사 결과, 상기 임차권 내역 외에 다른 층에도 임차 내역이 있는 것으로 조사되었으나, 세부 임대 사항은 미상이며 경매 참여 시 별도 확인이 필요합니다.

건물 5층의 현황 내부 구조가 건축물현황도면과 상이한 부분이 있으니, 이에 대한 확인이 필요합니다.

1. 4.

상권분석

본건이 위치한 서울특별시 은평구 역촌동은 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역으로, 주변에 상업용 건물 및 주상용 건물이 다수 분포하고 있습니다.

구산중학교가 인근에 위치하여 학생 및 교직원 관련 상권의 잠재력이 있습니다.

인근 근린공원은 지역 주민들의 휴식 공간을 제공하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

다만, 현재 상세한 임대 현황이 파악되지 않아 정확한 임대 수익률 분석에는 추가적인 조사가 필요합니다.

1. 5.

생활정보

교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성이 양호합니다.

교육: 구산중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 법규 준수가 요구됩니다.

편의시설: 주거 지역 및 상업 지역에 인접하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

공원: 근린공원이 인근에 있어 쾌적한 주거 및 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

1. 6.

잠재적 리스크

임차인 문제: 4층 전부를 점유 중인 임차인의 보증금 및 대항력 유무를 면밀히 확인해야 합니다. 특히 2차 증액분에 대한 확정일자가 없는 점은 인수 여부 및 명도 시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 다른 층의 미상 임차인에 대한 확인이 필수적입니다.

건물 구조 상이: 5층의 현황 내부 구조와 건축물현황도면 간의 차이는 추후 건축물대장 변경 또는 법적 문제 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

개발 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역이 지정되어 있어, 초고층 건축 등은 제한될 수 있습니다. 또한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 관련 법규 검토가 필요합니다.

1. 7.

종합 의견

본건은 서울 은평구 역촌동의 상가주택으로, 준수한 입지 조건과 양호한 주변 환경을 갖추고 있습니다.

단, 등기부상 주택임차권 설정이 있으며, 이에 대한 인수 여부 및 명도 진행에 신중한 접근이 요구됩니다.

건물 내부 구조의 공부와의 차이 및 미상 임차인들에 대한 면밀한 추가 조사가 반드시 필요합니다.

토지 이용계획상 일부 제한사항이 있으므로, 투자 목적에 따른 신중한 검토가 필요합니다.

1. 8.

투자 포인트

입지: 서울 서부 지역의 상업 및 주거 혼합 지역으로, 잠재적 가치가 있는 위치입니다.

활용: 상가주택으로서 임대 수익과 시세 차익을 동시에 노릴 수 있는 물건입니다.

개선 가능성: 제2종일반주거지역으로, 향후 건축 행위 또는 리모델링을 통해 건물 가치를 상승시킬 잠재력이 있습니다.

주의: 임차인 관련 권리 분석 및 건물 현황에 대한 철저한 실사가 필수적입니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매6계