나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51001 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 168-2 진성위메이드 9층901호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 ""서울홍제초등학교"" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 통일로 주변으로 아파트 단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 간선도로변 주택지대입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철3호선 ""녹번역""이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층건 중 제9층 제901호로서,
(사용승인일 : 2020.09.10)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 후첨 ""내부구조도"" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 기계식 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 내 2필 일단의 부정형 토지로서, 근린생활시설, 오피스텔 및 다세대 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 왕복6차선 도로(통일로)와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역(2023-12-07), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-03-09)(접합), 가축사육제한구역(2012-08-09)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의건축과)<건축법>, 대공방어협조구역(2012-08-09)(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(2012-08-09)<수도권정비계획법>, 건축선

기호 2) : 도시지역, 제3종일반주거지역(2023-12-07), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-03-09)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의건축과)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51001 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본 사항

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 168-2 진성위메이드 9층901호

건물용도: 다세대주택

건축물 용도: 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 (진성위메이드)

사용승인일: 2020년 09월 10일

감정가: 291,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 25.40㎡ (약 7.68평)

토지지분: 25.4㎡ (약 7.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.51㎡ (약 8.32평)

건물지분: 27.51㎡ (약 8.32평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

1.5. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표:

위치 및 주위환경: 서울홍제초등학교 북서측 인근, 통일로변 주택지대

교통상황: 차량 진출입 가능, 인근 버스정류장, 근거리 지하철 3호선 녹번역 소재 (대중교통 보통)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 중 제9층 제901호

외벽: 석재붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

이용상태: 다세대주택으로 이용 중

설비내역: 위생 및 급배수, 난방시설, 승강기, 기계식 주차장 등 구비 추정

토지형상 및 이용상태: 완경사지 내 2필 일단의 부정형 토지, 근린생활시설, 오피스텔, 다세대 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 동측 왕복 6차선 도로(통일로)와 접함

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류, 소로2류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 서대문구 홍은동에 위치하며, 서울홍제초등학교에서 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 통일로 주변으로 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 간선도로변 주택지대입니다.

2.2. 교통 환경

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 3호선 녹번역이 근거리에 위치하여 서울 시내 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 건물 정보

본 건물은 2020년 9월 10일 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물이며, 대상 물건은 그중 9층 901호입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 확인되었습니다.

* 소유권보존: 주식회사메이드종합개발 외 2명 (2020.09.15 접수)

* 공유자전원지분전부 이전: 인수정 (2021.07.30 접수, 매매)

* 주택임차권: 박기찬 (2023.08.07 접수, 298,000,000원) - 인수 대상

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.02.07 접수, 298,000,000원) - 말소 기준 권리

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박기찬 (이름은 개인정보 보호를 위해 일부 마스킹 처리)

* 보증금: 298,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 07월 30일

* 확정일자: 2021년 06월 14일

* 배당신고일자: 2023년 08월 07일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리입니다.

3.3. 권리 분석 결과

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매(갑3, 2025.02.07 접수)는 매각으로 소멸됩니다.

그러나, 을구 3번 순위의 주택임차권(박기찬, 2023.08.07 등기)은 '인수'로 기재되어 있어, 매수인이 인수해야 할 권리입니다.

물건명세서상 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있습니다.

비록 권리분석상의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 등기부등본 및 물건명세서 상의 '인수' 표기는 매수인에게 해당 임차인의 보증금 298,000,000원을 인수할 책임이 있음을 강력히 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석 (제공된 JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대 및 연립 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 6일 거래: 서울특별시 서대문구 홍은동 168-2 인근(265-124번지), '우진빌라' (건축년도 1991년, 전용면적 59.47㎡) 4층 매물이 220,000,000원에 직거래 되었습니다. (평당 약 615만원)

* 2026년 7월 1일 거래: 서울특별시 서대문구 홍은동 397-23번지, '명지하이츠빌' (건축년도 2008년, 전용면적 49.44㎡) 3층 매물이 300,000,000원에 중개거래 되었습니다. (평당 약 1,013만원)

* 2026년 7월 2일 거래: 서울특별시 서대문구 458번지, '금송힐스빌' (건축년도 2002년, 전용면적 84.29㎡, 연립) 2층 매물이 490,000,000원에 중개거래 되었습니다. (평당 약 970만원)

4.2. 시세 추정

본건 물건은 전용면적 27.51㎡ (약 8.32평)으로, 비교적 소형 평형입니다.

최근 실거래가 중 '명지하이츠빌'의 평당 단가(약 1,013만원/㎡)를 적용하면, 본건의 자체 시세는 약 27.51㎡ * 1,013만원/㎡ = 약 278,610,000원 수준으로 추정해볼 수 있습니다.

다만, '우진빌라'의 경우 건축연도가 오래되었음에도 불구하고 평당 단가가 상대적으로 낮게 나타나, 건축 연도, 층수, 건물 상태, 단지 규모 등에 따라 시세 편차가 있음을 알 수 있습니다.

본건 '진성위메이드'는 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 개별 물건의 가치는 더욱 높을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 서울홍제초등학교가 북서측 근거리에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설: 지하철 3호선 녹번역이 근거리에 있어 시내 이동이 편리합니다. 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다.

* 상업시설: 통일로 주변으로 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 생활 편의성이 좋습니다.

5.2. 입지 장단점

* 장점: 신축 건물, 역세권, 초등학교 인접, 간선도로변으로 접근성 우수

* 단점: (추후 조사 필요 - 혐오시설 등)

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박기찬 씨의 보증금 298,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 감정가 291,000,000원보다 높은 금액으로, 낙찰가 외 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

만약 보증금 전액을 인수해야 한다면, 투자 수익률에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 시장 시세 대비 감정가 및 인수 보증금 격차

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 소형 다세대 주택들의 시세가 약 1억 6천만원 ~ 2억 8천만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 인수해야 할 임차 보증금이 2억 9천 8백만원에 달하므로, 단순히 시세만으로 투자 가치를 판단하기 어려운 상황입니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 신축 건물의 9층 소형 다세대 주택으로, 교통 및 교육 환경이 양호하고 입지 조건이 좋습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 298,000,000원을 인수해야 하는 중대한 권리 관계가 존재합니다. 이 인수 부담금은 본건의 감정가와 최근 시장 시세보다 높은 수준입니다.

따라서, 임차인과의 협의를 통해 인수 부담금을 조율하거나, 배당 절차를 면밀히 파악하여 잔액 인수 여부를 정확히 확인하는 것이 필수적입니다. 현재 정보만으로는 잠재적 투자 위험이 매우 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소형 신축 건물

2020년 사용승인된 신축 건물로, 건축 노후도가 낮아 즉각적인 수리가 필요한 부분이 적을 것으로 예상됩니다.

전용면적 27.51㎡의 소형 평형으로, 1인 가구나 소규모 가구의 수요층이 존재할 수 있습니다.

8.2. 우수한 입지 조건

지하철 3호선 녹번역 이용이 편리하고, 서울홍제초등학교와 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 통일로변에 위치하여 도로 접근성 또한 우수합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건 물건 자체의 시장 가치는 약 1억 6천만원 ~ 2억 8천만원 수준으로 추정됩니다.

단, 법률상 매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금이 2억 9천 8백만원이므로, 총 투자 비용은 (낙찰가 + 2억 9천 8백만원)이 될 것입니다.

매수인의 투자 수익률을 고려할 때, 낙찰가는 본건 물건 자체의 독립적인 가치 범위 내에서 결정되어야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 1억 7천만원 ~ 2억 2천만원 사이로 제안합니다.

이는 시장 시세와 감정가를 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 임차인과의 협의 결과, 추가적인 권리 분석, 배당표 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

최종 투자 비용은 예상 입찰가에 인수 보증금 2억 9천 8백만원을 합산한 금액이 됩니다.

10. 주변 혐오시설 조사 결과

별도의 검색 결과, 해당 물건지 주변에 통상적으로 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 인근 지역은 주거 및 상업 시설이 혼합된 일반적인 도심 주거 지역입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.