나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50979 [1] 서울특별시 마포구 서교동 486 서교푸르지오아파트 101 1층112호 주상복합 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50979 [1] 서울특별시 마포구 서교동 486 서교푸르지오아파트 101 1층112호 주상복합 경매

• 사건번호: 2025타경50979
• 주소: 서울특별시 마포구 서교동 486 서교푸르지오아파트 101 1층112호
• 감정가: 561,000,000원
• 최저가: 448,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 주상복합

서울서부지방법원 경매8계 2025타경50979 | 소재지: 서울특별시 마포구 서교동 486 서교푸르지오아파트 101 1층112호 | 감정가: 561,000,000원 | 최저가: 448,800,000원 | 용도: 주상복합

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50979 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 서교동 486 서교푸르지오아파트 101 1층112호

용도: 주상복합 내 근린생활시설

감정가: 561,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적(대지권): 18.86㎡ (약 5.70평)

건물면적(전용면적): 30.87㎡ (약 9.34평)

제시외면적: 없음

특기사항: 본건은 아파트가 아닌 주상복합건물 내 상가(근린생활시설)입니다. 건물면적 30.87㎡는 전용면적입니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 환경

본건은 서울특별시 마포구 서교동 소재 서교초등학교 남서측 인근, 홍익로 노변상가 및 주택지대에 위치합니다. 부근은 주상복합아파트와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 특히 홍익대학교 입구 상권과 인접하여 주위환경은 매우 양호합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 북측 인근에 지하철 2호선 및 경의중앙선 홍대입구역이 위치하는 초역세권입니다. 또한 북서측 간선도로에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 사정이 매우 무난합니다.

3. 상권 분석 및 이용 현황

3.1. 상권 현황

본건은 국내 최상급 상권 중 하나인 홍대입구역 상권의 주요 동선인 홍익로 노변에 위치하여 상업 시설로서 높은 가시성과 접근성을 갖추고 있습니다. 해당 지역은 주상복합 건물 밀집 지역으로 유동인구의 흡수력이 높습니다. 주변으로는 다양한 음식점과 카페 등 상업시설이 활발하게 운영 중이며 (본죽, super coffee 등이 인접함), 이는 본건의 상업적 잠재력을 높이는 요인입니다.

3.2. 이용 상태

기존에는 근린생활시설(Subway)로 이용되었으나, 2024년 10월경부터 현재 공실 상태입니다. 신규 임차인을 빠르게 확보하는 것이 수익률 제고의 관건입니다. 건물 구조상 공부상 1층이나, 남서측 접면 도로에서 볼 때는 중2층에 해당하므로, 실제 이용 시 접근성과 가시성에 대한 전략적 고려가 필요합니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 구분 및 소유 관계

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로 건물 전체를 취득합니다. 본건은 소유자(손OO)와 채무자(손OO)가 동일한 부동산강제경매 사건입니다.

4.2. 임차 관계 및 리스크

본건은 2024년 11월 25일 서울서부지방법원의 임차권등기명령(2024카임6000)에 의거 상가건물 임차권이 설정된 상태입니다. 보증금은 100,000,000원입니다.

주의사항: 임차권등기된 보증금 1억 원은 낙찰자가 인수할 수도 있는 권리이므로, 매각물건명세서 등을 통해 임차인의 대항력 여부 및 배당요구 현황을 반드시 확인하여 인수 리스크를 정확하게 파악해야 합니다.

5. 생활 정보 및 건축 정보

5.1. 주변 환경 및 생활 정보

본건이 위치한 서교동 486 일대는 홍대입구역 초역세권 상권으로서, 주변에 상업시설 및 주거시설이 혼재된 매우 활발한 지역입니다. (네이버 검색 결과 기준) 주변은 음식점, 카페 등이 활발하게 운영되는 상업지구이며, 검색된 정보에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 서교초등학교가 인근에 있어 학군 측면에서도 일정 수준의 수요를 기대할 수 있습니다.

5.2. 건물의 구조 및 시설

건물은 철근콘크리트 평스라브지붕 19층 건 중 1층에 해당하며, 2004년 11월 26일에 사용 승인되었습니다. 위생, 급배수 시설, 승강기 시설, 소화전, 화재탐지 및 경보기, 도시가스 배관, 지하주차장 시설 등 기본적인 상가 시설을 모두 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체 리스크

(1) 임차권등기: 보증금 100,000,000원의 임차권등기가 존재하므로, 대항력 여부에 따라 낙찰자가 인수할 금액이 발생할 수 있습니다. 이는 최고가 매수 결정에 중대한 영향을 미치므로 면밀한 분석이 필수입니다.

(2) 접근성: 공부상 1층이지만 실제 도로(남서측 접면도로)에서는 중2층 높이에 해당하여, 일반적인 1층 상가에 비해 가시성 및 고객 접근성 확보에 불리할 수 있습니다.

6.2. 공법상 제한

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 특정개발진흥지구, 지구단위계획구역 등 복잡한 규제가 존재합니다. 다만, 이는 주상복합건물 건축 당시 이미 고려된 사항이며, 현행법상 건물의 이용에 직접적인 제한을 가할 가능성은 낮으나, 건축 관련 행위 시에는 규제사항을 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 서울 서북부 핵심 상권인 홍대입구역 인근에 위치하며, 안정적인 주상복합 건물에 속하는 상가 물건입니다. 입지 조건과 교통 환경은 최상급으로 평가할 수 있습니다. 다만, 임차권등기로 인한 보증금 인수 리스크와 실제 도로면 대비 중2층이라는 물리적 단점을 명확히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 리스크를 정확히 산정하여 시세 대비 낮은 가격에 낙찰받는다면 매우 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자 기회입니다.

7.2. 투자 포인트

(1) 최고의 입지: 홍대입구역 초역세권 및 홍익로 노변에 위치하여 공실 해소 및 신규 임차인 유치에 유리합니다.

(2) 수익형 부동산: 임대 수요가 꾸준한 A급 상권의 근린생활시설로서 안정적인 임대수익 창출이 가능합니다.

(3) 명도 리스크 분석: 임차권등기(1억 원)에 대한 권리 분석을 통해 인수 리스크를 가격에 반영한다면, 고가치 자산을 저가에 취득할 수 있는 절호의 기회가 됩니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매8계