나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51160 [1] 서울특별시 은평구 신사동 200-34 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 은평구 신사동 소재 ""서신초등학교"" 북측 인근에 위치하며 주변은
공동주택단지 및 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 환경
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내에 구분 소유된 4층 404호로서,
외벽 : 석재 붙임 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생설비 및 상하수도 급배수설비, 승강기 설비
주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향경사지대의 2필 일단의 장방형의 토지로서 다세대주택(도시형생활주택) 및
근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 6미터 포장된 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역, 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역
(2022-01-26)<건축법>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한
사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)
토지거래계약에관한허가구역(2023-10-19)(지정기간: 2022. 1. 29.~ 2026. 1. 28.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 본건 현장조사시 거주인의 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는
집합건축물대장등본상 현황 평면도에 의거 하였음.

2. 본건이 소재한 건물 외벽에 ""파크원""으로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51160 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 200-34 4층 404호

용도: 도시형생활주택

감정가: 244,000,000원

토지면적: 18.90㎡ (약 5.72평)

토지지분: 18.9㎡ (약 5.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.57㎡ (약 8.34평)

건물지분: 27.57㎡ (약 8.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2016년 (준공일 2017.08.18)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 4층

건물 내 총 층수: 6층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "서신초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택단지, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본 건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태

본 건은 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장된 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2022-01-26), 상대보호구역(정확한 확인은 관할 교육청 필요), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2023-10-19 지정, 2026-01-28까지)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 주OOOOOOO)

* 말소기준권리: 2021년 04월 20일 접수된 재단법인(대전지방법원 2021카단51448)의 가압류 (갑9).

* 임차인 현황

* 임차인: 권다혜

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 26일

* 확정일자: 2020년 11월 05일

* 배당신고일자: 2023년 02월 09일

* 대항력: 있음

* 등기부 요약

* 을1 (2023.02.09 접수): 주택임차권, 권다혜, 250,000,000원, 말소: 인수 (전입 2020.11.26, 확정 2020.11.05)

* 말소기준권리(갑9, 2021.04.20 접수 가압류)보다 선순위인 주택임차권(을1)은 매수인에게 인수됩니다.

* 기타 갑구의 소유권 이전, 압류, 가압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 278,654,656원

* 물건명세서 비고: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(2023.2.9. 등기)가 존재합니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본 건은 공동주택단지, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

* 최근 매매 정보 분석 (2026년 5월 거래 기준)

* 신한노블레스 (신사동 342-28): 2026.05.08, 82.37㎡ (약 25평), 39,000만원 거래. 평당 약 156만원.

* 미건빌라 (신사동 4-33): 2026.05.07, 58.71㎡ (약 17.7평), 21,100만원 거래. 평당 약 119만원.

* 하나쉐르빌 (신사동 38-5): 2026.05.06, 43.53㎡ (약 13.1평), 20,000만원 거래. 평당 약 152만원.

* 시세 분석: 본 건의 건물 면적은 27.57㎡ (약 8.34평)으로, 분석 대상 빌라 중 가장 작은 면적입니다. 가장 작은 면적(43.53㎡)의 하나쉐르빌이 20,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 평당 약 152만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 본 건의 감정가 244,000,000원은 건물 자체의 면적 대비 다소 높은 편으로 보일 수 있습니다. 그러나 본 건의 핵심은 대항력 있는 임차인(권다혜)의 보증금 250,000,000원이며, 이는 감정가를 초과하므로 낙찰자가 전액 인수할 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 인근 시설: "서신초등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 버스 승강장이 소재하여 시내버스 이용이 용이합니다.

* 기반 시설: 도시가스 개별난방 시스템, 기본적인 위생설비, 상하수도 급배수설비, 승강기 및 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 본 건에는 대항력 있는 임차인 권다혜 씨가 보증금 250,000,000원으로 거주 중이며, 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 해당 보증금이 감정가(244,000,000원)를 초과하므로, 낙찰 시 보증금 전액을 인수할 가능성이 매우 높습니다. 이는 실질적인 총 투입 비용에 큰 영향을 미칩니다.

* 토지 이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 건축허가·착공제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 규제가 존재합니다. 이는 향후 재건축이나 개발 시 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

* 현장 조사 시 거주인 부재: 임대 관계 및 내부 상태 확인에 일부 제한이 있었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 신사동에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 임차인의 보증금(250,000,000원)이 감정가(244,000,000원)를 초과한다는 점입니다. 이로 인해 낙찰자는 보증금 전액을 인수해야 하므로, 실제 취득 비용은 낙찰가와 인수 보증금을 합산한 금액이 됩니다. 따라서 투자 수익률 산정 시 이를 반드시 고려해야 하며, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신사동 지역의 안정적인 수요층 확보 가능성.

* 소형 면적(8.34평)으로 1인 가구 또는 소규모 투자에 적합.

* 말소기준권리보다 선순위인 임차권은 인수되지만, 그 외 권리들은 매각으로 소멸되어 권리 관계는 명확한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인이 보증금 250,000,000원을 보유하고 있으며, 이 보증금 전액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 실질적인 총 취득 비용은 낙찰가와 인수 보증금 250,000,000원을 합한 금액이 됩니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적(8.34평)의 빌라 시세가 평당 약 119만원 ~ 152만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이를 기준으로 본 건 건물 가치를 보수적으로 산정 시, 약 1,000만원 ~ 1,300만원 정도의 가치를 가집니다.

따라서, 총 실질 취득 비용이 시장 가치보다 낮아야 하므로, 매수인이 감당할 수 있는 총 비용은 약 260,000,000원 (보수적 건물 가치 1,000만원 + 임차인 보증금 250,000,000원) 수준으로 가정할 수 있습니다.

이 경우, 낙찰가는 260,000,000원 (총 희망 취득 비용) - 250,000,000원 (인수 보증금) = 10,000,000원이 됩니다.

이는 현재 감정가 244,000,000원보다 현저히 낮은 금액입니다. 현실적으로 유찰이 반복될 가능성이 있으며, 본 건의 예상 입찰가는 매우 보수적으로 10,000,000원 ~ 50,000,000원 범위로 예상됩니다.

중요 고지: 위 예상 입찰가는 낙찰자가 임차인 권다혜 씨에게 보증금 250,000,000원을 별도로 지급(또는 인수)해야 함을 전제로 산정된 것입니다. 따라서 총 실제 투입 자금은 낙찰가 + 250,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.