나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51260 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 490-2 나비드빌 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2025.04.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 ""구산역역(6호선)"" 북서측 인근에 위치하며,주위는 아파트,다세대주택,단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,인근에 노선버스정류장 및 지하철역(6호선 구산역) 등이 소재하는 바 제반 교통상황 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 내 2층 201호로서
외벽;석재 및 석재타일 붙임
창호;샷쉬창호 입니다.

이용상태

다세대주택(건축물현황도 상 방2,거실 겸 주방 ,화장실, 다용도실)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비,승강기설비,소화설비,화재탐지설비,주차장설비,난방설비,도시가스설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형형의 인접 토지와 평탄시되는 토지로 다세대주택(도시형생활주택,단지형다세대) 및 근린생활시설 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약6미터 정도의 포장도로와 한면으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도;77m~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51260 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (경매개시결정 등기부 요약 참고)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 490-2 나비드빌 2층201호

건물명: 나비드빌

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 다세대주택/근린생활시설)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 259,000,000원

토지면적: 22.15㎡ (약 6.71평)

건물면적: 27.73㎡ (약 8.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 지하철 6호선 구산역 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 6호선 구산역 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 등기부등본상 주요 권리내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (갑1)

* 공유자전원지분전부이전 (매매, 말소) (갑2)

* 근저당권 (말소기준권리) (을5)

* 주택임차권 (인수) (을6)

* 압류 (말소) (갑3, 갑6)

* 가압류 (말소) (갑4)

* 강제경매 (말소) (갑5)

등기부채권 총액: 504,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 하택례 (하 )

보증금: 268,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-04-16

확정일자: 2021-04-16

배당신고일자: 2023-06-21

대항력: 있음

참고: 임차인의 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 보증금액이 미상인 것은 아니므로 관련 사항에 대한 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다. 을구 순위 6번 주택임차권(하택례)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 만약 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

3.4. 말소기준권리

을구 5번 근저당권 (권리자: 김복희, 채권금액: 120,000,000원, 접수일자: 2021-09-17)이 말소기준권리가 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 특징

본건이 소재한 '나비드빌'은 2021년 1월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물입니다. 건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) 및 근린생활시설로 이용 중이며, 총 20세대가 거주할 수 있는 규모입니다. 본건은 이 중 2층 201호입니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

주변 시세는 최근(2026년 5월) 거래된 사례들을 바탕으로 파악할 수 있습니다.

* 서울특별시 은평구 갈현동 481-19 현대빌리지(연립, 1994년식, 46.47㎡) 4층: 23,500만원 (약 506만원/㎡)

* 서울특별시 은평구 갈현동 275-154 (다세대, 1986년식, 49.97㎡) 지하층: 19,000만원 (약 380만원/㎡)

* 서울특별시 은평구 갈현동 507-2 창성빌라(다세대, 2001년식, 71.91㎡) 2층: 33,000만원 (약 459만원/㎡)

본건은 2021년에 준공된 신축 건물임에도 불구하고, 감정가는 약 934만원/㎡로 산정되어 주변의 오래된 건물 대비 매우 높게 평가되었습니다. 신축 건물의 가치는 높으나, 시장 가격과의 괴리 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태 및 설비

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 건축물현황도상 방 2개, 거실 겸 주방, 화장실, 다용도실로 구성되어 있습니다. 건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화 설비, 화재 탐지 설비, 주차장 설비, 난방 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

반경 1km 이내에 다수의 초등학교(갈현초, 구산초 등), 중학교(구산중 등), 고등학교(서서울정보과학고 등)가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 접근성도 무난한 것으로 파악됩니다. 별도의 혐오시설은 예비 조사 결과 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 하택례씨의 보증금 268,000,000원입니다. 이는 본건의 감정가 259,000,000원보다 높은 금액입니다. 경매 절차에서 해당 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 높은 감정가 대비 시세

본건의 감정가는 약 934만원/㎡로 산정되었으나, 최근 주변 신축이 아닌 건물들의 실거래가는 380만원~506만원/㎡ 수준입니다. 비록 본건은 신축 건물(2021년 준공)이라는 장점이 있지만, 감정가와 시장가 간의 상당한 괴리는 입찰 시 신중한 판단을 요구합니다.

6.3. 기타

공동담보 물건으로서, 해당 부동산 외 다른 담보물에 대한 경매 진행 여부 및 결과가 본건 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 역세권에 가까운 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 높은 보증금과 감정가 대비 낮은 주변 시세는 상당한 위험 요인으로 작용합니다. 신축 건물이라는 점을 감안하더라도, 인수될 수 있는 임차인의 보증금 문제를 최우선적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 인한 하자 보수 부담이 적고, 즉시 입주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 구산역 인근으로 교통이 편리하며, 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 및 신축 건물의 가치를 고려할 때, 본건 자체의 시장 가치는 약 210,000,000원 내외로 추정됩니다. 다만, 본 건은 인수되는 임차인의 보증금(268,000,000원)이 감정가를 초과하므로, 실제 낙찰가 외에 임차인 보증금의 잔액 인수 위험이 존재합니다. 따라서, 본 예상 입찰가는 인수될 임차인 보증금을 제외한, 물건 자체의 가치를 고려한 금액입니다.

최종 입찰가 산정 시에는 인수되는 임차 보증금의 실제 부담액을 명확히 파악하고, 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 동향을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.