나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51309 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주감정 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 ""명지전문대학"" 남측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 오피스텔, 공동주택, 각종 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통
임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층/지상14층건 중 제7층 제703로서
(사용승인일:2019.10.07),

외벽 : 석재붙임 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 주차설비, 소화설비, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 건부지(오피스텔, 소매점, 다세대주택 등)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 27 미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역(2020-02-27), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 가축
사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의건축과), 상대보호구역, 상대보호구역(최
종확인관할교육청), 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역, 건축선임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51309 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건내역

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 7층703호

용도: 오피스텔

감정가: 279,000,000원

토지면적: 12.52㎡ (약 3.79평)

건물면적: 32.18㎡ (약 9.74평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층/지상14층건 중 제7층 제703호

사용승인일: 2019년 10월 7일

건물 규모: 지1층/지상14층

외벽: 석재붙임 등

내벽: -

창호: 샷시창 등

1.4. 토지이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역, 건축선.

1.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "명지전문대학" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 오피스텔, 공동주택, 각종 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 다만, 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 북동측으로 약 27미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매물건의 말소기준권리는 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경51309)이며, 접수일자는 2025년 4월 14일입니다.

3.2. 등기부현황

* 갑1: 소유권보존 (이영길 외 1명) - 2019년 10월 11일

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (박진수, 매매 263,000,000원) - 2019년 12월 02일

* 을3: 주택임차권 (박경진, 267,000,000원) - 2019년 10월 16일 (말소 예정)

* 갑3: 강제경매 (주택도시보증공사, 267,000,000원) - 2025년 04월 14일 (말소기준권리)

3.3. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 주택도시보증공사(박경진)

보증금: 263,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019년 10월 16일

확정일자: 2019년 10월 16일

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(박경진) (1차 보증금 증액분 4,000,000원)

보증금: 267,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019년 10월 16일

확정일자: 2021년 10월 05일

대항력: 없음

주택도시보증공사(박경진)은 대항력이 없는 임차인으로 확인됩니다. 또한, 물건명세서상 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 서울특별시 서대문구 홍은동 일대는 오피스텔, 공동주택, 다양한 근린생활시설 및 각급 학교 등이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 배후 수요를 갖춘 지역입니다. 명지전문대학이 인근에 위치하여 대학생 및 교직원 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 지역 특성

지역적으로 주거, 상업, 교육 기능이 복합적으로 발달하여 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

명지전문대학을 비롯한 각종 학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 교통

주변 버스 정류장을 이용한 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 차량을 이용한 도심 및 외곽 지역으로의 이동도 비교적 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 공동담보

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 특수물건정보는 입찰 전 반드시 전문가와 면밀한 상담을 통해 인수 조건, 잔여 채무 관계, 담보 설정 현황 등을 명확히 파악해야 합니다.

6.2. 임대관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 다만, 본 건의 경우 임차인의 대항력이 없어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 부동산 시장 변동성

부동산 시장은 다양한 요인에 의해 변동될 수 있으므로, 투자 시점의 시장 상황을 면밀히 고려해야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

본건 주변 지역에 대한 조사를 진행한 결과, 직접적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 신축 오피스텔(2019년 사용승인)로, 명지전문대학 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 면적 약 9.74평 규모로 1~2인 가구에 적합하며, 주변의 풍부한 생활 인프라와 교통 접근성을 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 권리 분석 상 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 같은 특수물건 정보는 입찰 전 반드시 철저한 확인과 전문가의 자문이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 대학가 인접: 명지전문대학 인근에 위치하여 학생 및 젊은 직장인 임차 수요 확보가 용이할 것으로 보입니다.

* 우수한 생활 및 교통 인프라: 주변에 상업 시설 및 교육 시설이 밀집해 있고, 교통 접근성도 보통 수준으로 생활 편의성이 높습니다.

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 권리가 없으므로 권리 분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 279,000,000원

* 건물 전용면적: 32.18㎡ (약 9.74평)

* 토지 지분 면적: 12.52㎡ (약 3.79평)

최근 실거래가 및 호가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 9~10평)의 홍은동 디에이원파크 오피스텔 매물들의 호가는 2억 7,000만원대부터 2억 8,000만원대까지 형성되어 있습니다. 특히 2020년 2월~3월에 7층, 6층, 10층 매물이 2억 5,500만원 ~ 2억 6,500만원에 거래되었으며, 현재 경매 진행 중인 다른 호실들도 2억 7,200만원 ~ 2억 8,700만원대에 호가가 형성되어 있습니다.

본건의 감정가가 2억 7,900만원으로, 주변 시세와 경매 물건들의 호가 수준을 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상향된 2억 7,500만원 ~ 2억 8,500만원 사이로 판단됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 같은 특수물건 정보에 대한 철저한 검토 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 참고용으로 활용하시고, 최종 결정은 신중한 조사 후에 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.