나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51273 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 490-1 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재「선정고등학교」남동측 근거리에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 남동측 근거리에 지하철6호선 ""구산역""이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통수준입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서
(사용승인일: 1996.05.03)
외 벽: 적벽돌 및 일부 드라이비트 마감 등
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창 호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택( 후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형의 평지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동 및 북서측으로 세로 각지에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건은 2023년8월31일 서울서부지방법원의 임차권등기명령(2023카임352)에 따라 주택임차권(확정일자:2021년7월19일, 임차보증금:235,000,000원)이 설정되어 있으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51273 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 490-1 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 210,000,000원

* 토지면적: 20.40㎡ (약 6.17평)

* 건물면적: 51.30㎡ (약 15.52평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물 사용승인일: 1996년 05월 03일

* 등기부채권 총액: 254,564,060원

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 선정고등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 쾌적합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 남동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 09월 01일 접수된 주식회사한빛자산관리대부의 가압류 (갑4)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 235,000,000원

* 전입일자: 2021년 08월 18일

* 확정일자: 2021년 07월 19일

* 배당신고일자: 2023년 09월 04일

* 대항력: 있음

* 집합건물 등기부 요약:

* 을4: 주택임차권 (권리자: 강민희, 권리금액: 235,000,000원, 말소: 인수) - 전입일자 2021.08.18, 확정일자 2021.07.19. 본 임차권은 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

* 갑7: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 235,000,000원, 말소: 말소) - 본 경매 사건의 근거가 되는 권리입니다.

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 주택임차권등기(2023.09.04. 제108618호)가 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택 거래 사례를 참고할 때, 현재 시세는 약 235,000,000원에서 260,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 인근에 현대빌리지(1994년식, 46.47㎡)가 2026년 5월 2일 235,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 또한, (275-154)(1986년식, 49.97㎡)가 2026년 5월 1일 190,000,000원에 거래되었고, 창성빌라(2001년식, 71.91㎡)는 2026년 5월 3일 330,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건(51.30㎡, 1996년식)은 현대빌리지와 유사한 시세 형성 가능성이 있으나, 임차인 보증금과의 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 주택가 밀집 지역으로, 단독 및 다세대주택이 혼재되어 있으며 주거 환경이 비교적 쾌적한 편입니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 지하철 6호선 구산역 이용이 가능하여 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주거지대의 특성상 주변에 기본적인 상가, 마트, 학교 등의 생활 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 지도 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 강 씨가 존재한다는 점입니다. 임차인의 보증금(235,000,000원)이 감정가(210,000,000원)보다 높으므로, 경매 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 인수 보증금액 미확정성: 물건명세서상 명시된 바와 같이, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액이 매수인의 부담이 됩니다. 현재로서는 배당 상황을 예측하기 어렵기 때문에, 최종 인수 금액이 불확실할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 은평구 갈현동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거지역의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 가장 큰 특징이자 위험 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 임차인의 보증금이 감정평가액을 초과한다는 점입니다. 이로 인해 낙찰 후에도 임차인의 보증금 일부를 추가적으로 부담해야 할 위험이 상당합니다. 따라서 물건의 명확한 권리 관계와 잠재적 추가 인수 비용을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 잠재적 시세 차익: 임차인의 보증금 인수 부담을 감안하더라도, 시세 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 은평구 갈현동은 꾸준한 수요가 있는 주거 지역으로, 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 분석 필요: 임차인의 권리를 정확히 이해하고 추가 인수 비용을 산정할 수 있다면, 합리적인 투자 결정이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금을 제외한 부동산 자체의 가치를 기준으로 산정합니다. 현재 감정가는 210,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가는 235,000,000원 수준입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 235,000,000원이 감정가를 초과하고 있어, 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 이 점을 고려하여, 입찰 시에는 본건 부동산 자체의 가치와 예상되는 추가 인수 비용을 종합적으로 고려해야 합니다.

상기 분석 내용을 바탕으로, 본건의 입찰가(낙찰가)는 215,000,000원에서 235,000,000원 사이에서 고려해볼 수 있습니다.

그러나 이는 순수 낙찰가 기준이며, 실제 총 인수 비용은 낙찰가에 더하여 인수해야 할 임차인 보증금 잔액이 추가될 수 있음을 반드시 유념해야 합니다. 본 물건은 인수되는 보증금 부담이 매우 크므로, 입찰 전 반드시 배당표 예상 및 추가 인수 비용 산출을 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.