나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경552 [1] 서울특별시 은평구 신사동 10-19 뉴캐슬 나동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW감정 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 신사1동주민센터 북서측 인근에 위치하며 본건 주변
에는 접면도로 등에 따라 공동주택 등 각종 주거용건물, 주상용 건물, 업무용 혹은 상업용
건물, 공공시설, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 4층 401호로서,
외벽 : 드라이비트마감 등,
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(후면 ""내부구조도"" 참고바람)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

두필지 일단으로 대체로 장방형의 효용을 가진 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 세로(가)(노폭 약4미터 내외) 수준의 포장도로 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-본건 토지 기호1(신사동 10-19) 및 기호2(신사동 10-22) 공히 :
도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에
반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점
경관관리구역(주요산 주변).

공부와의 차이

본건의 경우 공부상 나동으로 등재되어 있으나 현황상 B동으로 외부표시 및 통칭되는 것으로
목측 및 탐문조사되니 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임.
나)본건의 경우 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황 및 내부 마감재와
설비 등을 집합건축물대장상 도면, 외부관찰, 표준사양 및 탐문조사사항(평가전례 포함)
등에 근거하였으니 유의바라며 경매참여시에는 재확인이 요망되니 참고바람.

물건 비고

제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 신사1동주민센터 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 공동주택, 주상용 건물, 업무용 혹은 상업용 건물, 공공시설, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 두 필지가 일단으로 구성되어 있으며, 대체로 장방형의 형태를 띠고 주거용 건부지로 이용 중입니다. 건물의 서측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로가 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2015년 11월 30일 접수된 신한은행 근저당권(을3)이며, 금액은 1억 3,240만원입니다.

이후 접수된 등기 사항으로는 2022년 3월 17일 접수된 윤송원 근저당권(을6, 4,500만원), 2024년 1월 19일 접수된 하나카드 가압류(갑5, 592만 7,430원), 그리고 본 경매 사건의 개시 결정 등기인 2025년 4월 1일 접수된 윤송원 임의경매(갑7, 3,384만원)가 있습니다.

말소기준권리 하의 모든 권리(근저당, 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 1억 8,332만 7,430원입니다.

임차인 현황은 별도로 파악된 내용이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로, 경매 참여 시 내부 확인 및 임대차 관계 재확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 서울 은평구 신사동은 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의를 누리기에 용이합니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 8일: 서울 은평구 신사동 342-28번지, 신한노블레스(2003년 건축), 전용면적 82.37㎡(약 25평), 3층, 3억 9,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 7일: 서울 은평구 신사동 4-33번지, 미건빌라(1992년 건축), 전용면적 58.71㎡(약 18평), 3층, 2억 1,100만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 6일: 서울 은평구 신사동 38-5번지, 하나쉐르빌(2002년 건축), 전용면적 43.53㎡(약 13평), 3층, 2억 원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 55.58㎡(약 16.8평)으로, 최근 거래된 미건빌라(58.71㎡)와 면적이 유사하며, 당시 거래가는 2억 1,100만원이었습니다.

본 건의 감정가는 2억 6,200만원이며, 이는 주변 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 건축 연도(2009년)를 고려할 때, 비교적 신축에 속합니다.

1.4. 생활정보

주변에 신사1동주민센터가 있으며, 각종 학교, 공공시설, 상업 시설, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 생활 여건이 양호합니다.

교통으로는 인근 버스정류장과 근거리 지하철역 이용이 가능합니다.

주거 환경으로는 공동주택이 밀집된 지역입니다.

(주변 혐오시설에 대한 정보는 제공된 데이터 및 외부 검색으로 확인되지 않았습니다. 실제 투자 시 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 대항력 유무 및 보증금 반환 채무 인수 여부를 반드시 확인해야 하나, 인수 보증금 합계 0원이라는 점은 긍정적입니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 구조, 마감재, 설비 등에 대한 정확한 확인이 어려웠습니다. 집합건축물대장, 외부 관찰, 표준 사양 및 탐문 조사에 근거하였으므로, 경매 참여 전 반드시 재확인이 요구됩니다.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물의 현황 및 법적 문제는 없는지 추가 확인이 필요합니다.

* 공부상 건물명과 현황 통칭 차이: 공부상 '나동'으로 등재되어 있으나, 현황 'B동'으로 통칭되는 점은 혼동의 소지가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 신사동의 입지 좋은 지역에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축되어 외관상 이점을 가질 수 있습니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없는 권리 관계를 가지고 있으며, 임차인 인수 부담도 없는 것으로 파악되었습니다. 주변 시세를 고려할 때 감정평가액 또한 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미확인, 내부 상태 불확실, 제시외 건물 포함 등 현장에서 직접 확인해야 할 사항들이 존재하므로, 철저한 사전 조사 후 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 은평구 신사동의 역세권(근거리 지하철역) 및 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 주변 생활 편의시설이 풍부하고 주거 환경이 안정적입니다.

* 등기부상 인수해야 할 권리가 없어 권리관계가 명확합니다.

* 임차인 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 낮습니다.

* 제시외 건물이 포함되어 있어 추가적인 활용 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2억 6,200만원입니다.

주변 최근 실거래가 분석 결과, 본건의 전용면적(55.58㎡, 약 16.8평)과 유사한 면적의 다세대주택(58.71㎡)이 2억 1,100만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건 감정가 대비 약 80% 수준입니다.

평당 시세를 고려하면 약 1,000만원에서 1,560만원 사이로 형성되어 있으며, 본건 감정가 기준 평당 약 1,560만원으로 시세 범위 내에 있습니다.

권리 인수 부담이 없고, 임차인 인수 부담이 없다는 점, 제시외 건물 포함 등으로 인해 감정가 이상의 입찰도 고려할 수 있으나, 내부 상태 미확인 및 임대차 관계 불확실성 등 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

최근 유사 면적 거래가, 감정가 비율, 주변 시세 및 리스크 요소를 종합적으로 고려 시, 예상 입찰가는 2억 3,000만원에서 2억 5,000만원 사이로 판단됩니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.