나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51228 [1] 서울특별시 은평구 응암동 592-36 더프라임 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주감정 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ""새절역(6호선)"" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 새절역(6호선)이 소재하는 등 대중
교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제6층 제601호로서(사용승인일:2021.04.28),

외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌붙임 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중임.<후첨, ""내부구조도""참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 장방형 토지로서, 건부지(다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대))로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약15미터 내외 및 서측으로 약4미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

재매각 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51228 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 응암동 592-36 더프라임 6층 601호

* 건물명: The 프라임 601호

* 건축연도: 2021년 (사용승인일: 2021.04.28)

* 용도: 도시형생활주택

* 토지 면적: 16.45㎡ (4.97평)

* 건물 면적 (전용): 26.77㎡ (8.09평)

* 감정가: 310,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 재매각, 공동담보

* 주의사항: 재매각 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 은평구 응암동에 위치하며, "새절역(6호선)" 남동측 인근에 자리잡고 있습니다.

* 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 일반적인 주거지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 6호선 새절역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본건은 남측 약 15미터, 서측 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

* 등기부등본 상 말소기준권리(갑5, 압류, 2023.06.16)보다 선순위 권리는 현재 파악되지 않으며, 해당 권리(갑5, 갑6, 갑7, 을3, 갑8) 및 그 이후 접수된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리가 확인되지 않아 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.)

* 주요 권리사항 요약:

* 주택임차권 (김민지): 보증금 319,000,000원, 전입/확정일자 2021.10.25. 현재 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 말소 예정입니다.

* 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사): 2025.03.27 접수, 현재 말소 예정입니다. 이는 본 경매의 개시 결정 권리입니다.

* 등기부 채권 총액은 319,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 인근 유사 물건 시세 분석 결과, 2026년 5월 26일에 거래된 '인산엘르빌'(전용면적 29.83㎡, 2018년 준공)의 실거래가는 29,000만원입니다.

* 이를 기준으로 평당 시세는 약 972,000원/평 입니다.

* 본건(전용 26.77㎡, 약 8.09평)의 현 시세는 약 260,300,000원 수준으로 추정됩니다.

* 이는 본건의 감정가(310,000,000원) 대비 상대적으로 낮은 가격이며, 재매각 물건임을 감안 시 추가적인 시세 차익 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 본건은 서울특별시 은평구 응암동에 위치하며, 지하철 6호선 새절역(약 도보 10분 내외 예상)을 이용할 수 있습니다.

* 주변으로는 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2021년 4월 28일에 사용승인되었습니다.

* 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 사유: 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서 낙찰이 되지 않았거나 낙찰이 무효 처리된 사유가 있음을 시사합니다. 이는 이전 입찰 참여자의 부담, 내부 정보 부족, 또는 예상치 못한 권리 문제가 원인일 수 있습니다. (특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20% 요구)

* HUG 인수조건: 물건명세서 상 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 HUG가 채권자임과 동시에 임차인으로 등재된 복잡한 권리관계를 나타냅니다. 비록 임차인 김민지(HUG)는 '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, HUG가 배당을 받지 못할 경우 발생할 수 있는 잠재적 추가 요구 사항에 대한 포기각서 조건부 매각이므로, HUG와의 최종 정산 및 조건 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 310,000,000원이지만, 인근 유사 물건의 최근 실거래가는 약 290,000,000원 수준으로 파악되어 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이로 인해 유찰 가능성 또는 낙찰 후 시세 차익의 폭이 줄어들 위험이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 현장 조사 및 정보 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축에 속하는 도시형생활주택으로, 새절역 인근이라는 입지 조건은 긍정적입니다.

* 재매각 물건으로, HUG 관련 복잡한 인수 조건 및 높은 감정가가 잠재적 위험 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 권리상 인수될 부분은 없으나, HUG의 조건부 포기 각서 관련 내용을 세밀히 검토하고, 재매각 사유를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 깔끔한 상태의 건물입니다.

* 역세권 입지: 지하철 6호선 새절역 접근성이 양호한 지역입니다.

* 시세 차익 기대: 재매각 및 높은 감정가로 인해, 시장가 대비 저평가된 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 낙찰: 낙찰 후 인수되는 권리사항이 없어 깔끔하게 소유권을 이전할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건은 감정가 310,000,000원이나, 최근 유사 물건의 실거래가(약 290,000,000원) 및 재매각 물건임을 고려할 때, 시장 가치 및 낙찰 가능성을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* HUG의 인수 조건 및 재매각 사유에 대한 면밀한 검토 후, 잠재적 위험 요인을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 현재 분석된 시장 가격대(약 260,000,000원 ~ 290,000,000원)를 참고하여, 입찰 참여 전 충분한 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

* 낙찰 시, 최저매각가격의 20%에 해당하는 매수신청보증금을 준비하셔야 합니다. (예: 최저매각가격 280,000,000원 가정 시, 보증금 56,000,000원 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.