나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51161 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 49-17 초원그린빌 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새봄 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 '구산근린공원' 동측 인근에 위치하며, 본건의 주위환경은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 제6층 건물 내 제5층 제501호로서,
외벽 : 석재 붙임
창호 : PVC 창호 등으로 마감하였음.

이용상태

주택(방1, 거실겸주방, 화장실겸욕실1, 테라스 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본 전기설비, 위생급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있으며, 관리상태는 양호함.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 주거용(다세대주택)으로 이용중이며, 2필지 일단의 가장형 평지임.

인접 도로상태등

본건의 서측, 남측으로 각각 노폭 약 15미터, 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장 조사 시 폐문 및 점유자 부재로 인해 건물 내부는 확인하지 못하였으며, 이용상황 및 내부 구조는 현황 도면 및 외부 관찰 등에 근거하여 기재하였으니 경매 진행 및 참여 시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울서부지방법원 2025타경51161 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 은평구 역촌동 49-17 초원그린빌 5층501호

1.3. 건물 정보

- 용도: 도시형생활주택

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 제6층 건물 내 제5층 제501호

- 건축년도: 2016년 (준공일 기준)

- 건물면적: 28.40㎡ (약 8.59평)

- 건물 지분: 28.4㎡

1.4. 토지 정보

- 토지면적: 17.25㎡ (약 5.22평)

- 토지 지분: 17.254000000000005㎡

- 토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

1.5. 매각 정보

- 감정가: 206,000,000원

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 경매 구분: 부동산강제경매

- 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 '구산근린공원' 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측 약 15미터, 남측 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑4 압류 (은평구, 2023-06-12)

3.2. 인수되는 권리

을3 주택임차권 (신동진, 2023-03-17 등기, 임대차보증금 195,000,000원, 전입일 2020-12-30, 확정일자 2020-12-04)

- 본 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2023-06-14

- 대항력: 없음

- 비고:

* 임차인: 신 (주택도시보증공사 관련)

- 보증금: 195,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020-12-30

- 확정일자: 2020-12-04

- 배당신고일자: 2023-03-17

- 대항력: 있음

- 비고: 을구 3번 순위 임차권 등기, 매수인 인수 대상

3.4. 기타 권리사항

- 갑2 소유권이전 (유분식, 2016-06-24)

- 갑3 소유권이전 (조규석, 2021-01-18, 매매 195,000,000원)

- 갑5 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-03-13, 195,000,000원) - 본 경매 사건

3.5. 권리분석 요약

본건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 195,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 부담입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 역촌동은 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 도심 내 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

4.2. 인근 시설

- 근린공원: 구산근린공원 인접

- 교통시설: 인근 노선버스정류장

- 기타: 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 본건 소재지 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 상태

현재 주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 1개, 거실 겸 주방, 화장실 겸 욕실 1개, 테라스 등으로 구성된 것으로 파악됩니다.

5.2. 설비 내역

기본적인 전기, 위생급배수, 냉난방, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 관리 상태는 양호한 것으로 평가됩니다.

5.3. 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 (2026년 5월 기준)

- 역촌동 28-53 (1991년식, 29.52㎡): 149,000,000원 (약 5.05백만원/㎡)

- 역촌동 49-38 (2012년식, 25.81㎡): 155,000,000원 (약 6.00백만원/㎡)

- 역촌동 55-54 (2016년식, 48.3㎡): 330,000,000원 (약 6.83백만원/㎡)

- 본건(28.4㎡)의 감정가는 206,000,000원으로, 평당 약 7.25백만원 수준입니다. 비교적 최근 거래된 2016년식 동일 건물(혹은 유사 건물)의 면적 대비 가격을 고려할 때, 본건 감정가는 다소 높게 형성된 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 보증금 부담

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(신동진)의 보증금 195,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 만약 경매 배당으로 임차 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 추가적인 금전적 부담을 안게 됩니다.

6.2. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 폐문 및 점유자 부재로 인해 건물 내부의 정확한 이용 상태 및 구조를 확인하지 못했습니다. 이는 잠재적인 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.3. 감정가 대비 시장 가격

인수되는 보증금을 고려했을 때, 감정가 206,000,000원이 실제 매수인의 총 부담액이 될 경우 시장 가격보다 높을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 비교적 신축(2016년 준공)의 도시형생활주택으로, 입지 조건은 보통 수준입니다. 그러나 195,000,000원의 인수 조건부 임차권이 존재하여, 이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 인근 실거래가를 분석한 결과, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 본건은 임차권 인수 리스크와 감정가 적정성 여부를 면밀히 검토해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2016년에 건축되어 비교적 신축에 속하므로, 단기적인 건물 노후화로 인한 수리 부담이 적습니다.

8.2. 소형 주거 공간

28. 4㎡의 작은 면적으로 1~2인 가구의 수요가 꾸준히 있는 점을 고려할 때, 임대 수익을 노릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.3. 역세권 잠재력 (추가 조사 필요)

역촌동 인근 개발 계획 등 추가적인 입지 개선 요소가 있다면 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 인수 보증금 195,000,000원을 제외하고, 감정가 206,000,000원을 기준으로 낙찰 후 인수될 임차 보증금을 고려한 예상 입찰가를 산정합니다.

- 감정가: 206,000,000원

- 인수 임차 보증금: 195,000,000원

인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액으로 산정하는 것이 합리적입니다.

- 예상 입찰가: 206,000,000원 - 195,000,000원 = 11,000,000원

본 예상 입찰가는 임차 보증금 전액이 경매 절차에서 변제되지 못하고 매수인이 인수해야 하는 상황을 전제로, 매수인의 실질적인 부담액을 고려한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 최신 시세, 경매 진행 상황, 임차권의 정확한 배당 가능액 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.