나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51046 [1] 서울특별시 은평구 불광동 484-64 마하나임불광 12층1205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 연서시장 북서측 인근에 위치함.
주위는 오피스텔,근린생활시설,단독주택,다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서
제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(연신내역:
3호선,6호선)이 위치하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층건 내 12층 1205호로서
외벽:몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감 등.
내벽:벽지도배 및 일부타일 마감 등.
창호:하이샷시 창호임.

이용상태

2021.07.26일자로 사용승인되고,
공부상 오피스텔이나 주거겸용으로 탐문됨.
(후면 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비,급배수설비,옥내소화전설비,도시가스보일러에 의한 난방설비,승강기설비 등을
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 대비 남서측하향 완경사지를 자체 평탄하게 조성한 3필 일단의 사다리형
토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<은평구 불광동 484-64소재>
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(연신내지구,자세한 사항 별도 확인:도시계획과)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(주요산 주변), 건축선

<은평구 불광동 484-66소재>
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(연신내지구,자세한 사항 별도 확인:도시계획과)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(주요산 주변), 건축선

<은평구 불광동 484-325소재>
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(연신내지구,자세한 사항 별도 확인:도시계획과)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울서부지방법원 2025타경51046 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 은평구 불광동 484-64 마하나임불광 12층1205호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

223,000,000 원

1.5. 면적

* 토지 면적: 4.74㎡ (1.43평)

* 건물 면적: 18.91㎡ (5.72평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 연서시장 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 또한 지하철 3호선 및 6호선 연신내역이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접근성

본건 서측으로는 약 6미터 내외, 남측으로는 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

* 주 채권자: 주OOOOOOO

* 등기부상 채권 총액 (말소예정): 213,108,040원 (주택도시보증공사 관련 채권 합계)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전

* 보증금: 188,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자(사용일자): 2021-11-19

* 확정일자: 2021-11-05

* 배당신고일자: 2023-11-24

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석상 인수 보증금 합계 0원 (단, '물건명세서 참고사항'에 따라 배당 미변제 시 잔액 인수 가능성 있음)

3.3. 등기부상 권리 관계 (요약)

* 소유권 보존: 2021-07-30

* 주택 임차권 (전승훈): 2023-11-24 접수 (금188,000,000원). 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있으나, 배당 순위 및 예상 배당액에 따라 최종 인수 여부 결정.

* 기타 압류/가압류/강제경매 등기: 말소 대상 (말소기준권리: 부산지방법원 2024카단105294 가압류, 서울서부지방법원 2025타경51046 강제경매)

3.4. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(2023.11.24. 제147820호)가 존재합니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 현재 예상 배당 결과에 따른 것이며, 최종적으로는 낙찰 후 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 연서시장 북서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 연신내역이 위치하여 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다. 주변에는 다양한 편의시설, 금융기관, 병원, 식당가 등이 밀집해 있어 배후수요가 풍부한 편입니다.

4.2. 지역 특성

불광동은 은평구의 중심 지역 중 하나로, 교통의 요지인 연신내역을 중심으로 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달해 있습니다. 상업지역 내 위치하여 근린생활시설 및 업무시설 이용이 편리하며, 주거 겸용 오피스텔로서 잠재적 수요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

해당 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 12층 건물이며, 본 물건은 12층 1205호입니다. 2021년 7월 26일 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다. 외벽은 몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다.

5.2. 내부 이용 상태

공부상 용도는 오피스텔(업무시설)이나, 현황 주거 겸용으로 사용되고 있는 것으로 탐문되었습니다.

5.3. 설비 내역

건물에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 옥내소화전 설비, 도시가스 보일러를 이용한 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권

가장 중요한 리스크는 선순위 임차권의 존재입니다. 대항력 있는 임차인 전승훈 씨가 있으며, 보증금 188,000,000원에 대한 권리를 가지고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 배당에서 전액 변제될 것으로 예상되나, 만약 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 잠재적으로 낙찰가의 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 기타 법규 제한

본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(연신내지구)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 건축선 제한 등이 적용됩니다. 이들 규제 사항은 향후 건축 행위나 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 부서에 정확한 내용을 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 서울 은평구 불광동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 자랑합니다. 비교적 신축 건물이며, 연신내역을 중심으로 한 지역 개발 가능성과 상업적 가치를 가지고 있습니다. 다만, 가장 큰 특징이자 위험 요소는 선순위 대항력 있는 임차권의 존재입니다. 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 배당을 통한 변제가 예상되나, 만일의 경우 발생할 수 있는 보증금 인수 위험에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

7.2. 시장 전망

불광동 지역은 연신내역을 중심으로 지속적인 개발 및 상업 활동이 이루어지고 있으며, 오피스텔에 대한 수요 또한 꾸준히 유지되고 있습니다. 신축급 소형 오피스텔로서 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 장점

* 연신내역 (3호선, 6호선) 초역세권으로 뛰어난 교통 편의성 제공.

* 연서시장 및 주변 상업 시설 인접으로 생활 편의시설 이용 용이.

* 비교적 신축 건물 (2021년 사용승인)으로 하자 발생 가능성 낮음.

* 일반상업지역 내 위치하여 상업 활동 및 임대 수익 창출에 유리.

8.2. 시세 대비 투자 가치

본 물건의 감정가는 223,000,000원입니다. 현재 시장 상황 및 물건의 잠재적 가치를 고려할 때, 권리 관계 리스크 해소 시 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반

본 물건과 유사한 조건의 오피스텔 시세 및 최근 거래 사례를 분석한 결과, 마하나임불광 12층 1205호의 현재 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

그러나, 선순위 임차권의 보증금 인수 가능성(최악의 경우 188,000,000원)이 잠재적으로 존재하므로, 이 부분을 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

다만, 권리 분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있고, 통상적으로 배당을 통해 해결될 가능성이 높다고 가정할 경우, 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

9.2. 최종 예상 입찰가

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 최종 예상 입찰가는 감정가 223,000,000원에서 약 96~98% 수준인 214,080,000 원 ~ 218,540,000 원 사이를 제안합니다.

이는 잠재적 임차 보증금 인수 리스크를 감안한 보수적 접근이며, 실제 입찰가는 경매 당일의 입찰 참여자 수, 법원의 배당 결과 예측, 그리고 본인의 추가적인 시세 분석 및 자금 계획에 따라 유동적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.