나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51113 [1] 서울특별시 마포구 망원동 425-45 아펠리움 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 소재 ""동교초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활
시설, 주상용건물, 다세대주택, 단독주택 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역(마포구청역, 6호선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 구분건물 내 3층 302호로서,
외벽 : 벽돌쌓기마감, 석재붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

개별난방설비, 도시가스설비, 승강기, 화재발신기, 필로티 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 세장형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약5m, 남측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로와 각각 접하여 본건으로의 차량
접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

망원동 425-45, 425-46, 425-47 공히,
제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2020-03-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)
((한강변) 서울특별시 공고 제2016-2272호).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.
- 민간임대주택등기, 주택임차권등기 되어 있음. (등기사항전부증명서 참고)
- 관리비, 제세공과금 등 미납가능성이 있으니 경매 진행 및 참여시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 서울특별시 마포구 망원동 425-45번지 소재 아펠리움 3층 302호 다세대주택임.

건축물대장에 따르면 해당 건물은 2020년 4월 21일에 사용 승인되었으며, 총 12세대, 5층 규모의 철근콘크리트 구조임.

건물명칭은 '아펠리움'이며, 주소는 서울특별시 마포구 망원로7길 35-8임.

1.2. 면적 및 토지 현황

토지 면적은 22.54㎡이며, 토지 지분 또한 22.54㎡임.

건물 면적은 29.83㎡이며, 건물 지분도 29.83㎡임.

토지의 형상은 3필지 일단의 세장형 토지로, 구분 건물의 건부지로 이용 중임.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본건의 감정가는 382,000,000원임.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매임.

채권자는 주택도시보증공사임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 마포구 소재 동교초등학교 동측 인근에 위치함.

주위에는 근린생활시설, 주상용 건물, 다세대주택, 단독주택 등이 소재하고 있음.

망원시장, 망리단길, 망원한강공원이 인접하여 문화 및 여가 활동이 용이함.

2.2. 교통 여건

인근에 버스 정류장이 소재하며, 근거리에는 지하철 6호선 마포구청역이 위치함.

다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

차량 접근은 서측 노폭 약 5m, 남측 노폭 약 4m 내외의 포장도로를 통해 가능함.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에는 동교초등학교가 소재하며, 주거 및 근린생활시설 밀집 지역임.

주변 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (권리 분석)

본 건의 말소기준권리는 2024년 2월 26일 접수된 수원지방법원 2024카단501377 가압류(갑3, 권리자: 장혁)임.

이하 후순위 권리인 주택임차권(을3, 권리자: 장현정, 금액: 379,000,000원, 전입/확정일: 2021-12-23), 강제경매(갑4, 권리자: 주택도시보증공사, 금액: 404,819,026원), 압류(갑5, 권리자: 동수원세무서장) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

집합건물 등기부 요약상 총 채권액은 587,000,000원임.

3.2. 임차인 현황 (주택도시보증공사)

임차인으로 주택도시보증공사(장현정)가 확인되며, 보증금 379,000,000원, 차임 0원임.

전입일자 및 확정일자는 2021년 12월 23일임.

주택임차권 등기(을3)가 되어 있으나, 매각으로 말소될 예정임.

3.3. 인수 권리 여부

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 개요에 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않음.

물건명세서 참고사항에 따라, 임차인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됨. 이에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 서울특별시 마포구 망원동에 위치하며, 인근에 동교초등학교가 소재함.

주거 지역으로서 근린생활시설, 주상용 건물, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

망원시장, 망리단길, 망원 한강공원 등이 인접하여 생활 편의성과 문화 활동 공간 접근성이 우수함.

젊은 층과 외국인 관광객의 유동인구가 많아 상권 활성화 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비

개별난방 설비, 도시가스 설비, 승강기, 화재발신기 등이 설치되어 있음.

건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 벽돌쌓기 마감 및 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있음.

5.2. 주차 정보

필로티 주차장이 설치되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보, 민간임대주택등기, 주택임차권등기 등의 특수물건정보가 있음.

임차인(주택도시보증공사)은 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인에게 인수되는 보증금은 없음.

6.2. 미납 관리비/제세공과금

관리비, 제세공과금 등 미납 가능성이 있으므로 경매 진행 및 참여 시 참고해야 함.

7. 종합 의견

본건은 서울 마포구 망원동에 위치한 신축급(2020년 준공) 다세대주택으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 여건을 갖추고 있음.

주변 편의시설 및 문화 시설 접근성이 뛰어나며, 특히 망원한강공원, 망원시장, 망리단길 등은 지역의 쾌적성과 활력을 더하는 요소임.

권리분석상 인수해야 할 임차보증금 부담이 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정임.

다만, 감정가 대비 최근 실거래가 시세가 다소 낮게 형성되어 있는 점, 관리비 및 제세공과금 미납 가능성 등은 투자 시 유의해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 동교초등학교 인근, 마포구청역 도보 거리, 망원한강공원, 망원시장, 망리단길 등 편의시설 및 문화시설 접근 용이.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 연식이 짧아 관리 상태 양호 예상.

* 전용면적: 29.83㎡(약 9평)의 소형 면적으로 1인 가구 등 실수요자 및 소액 투자자에게 적합.

* 권리상 부담 없음: 임차보증금 인수 부담이 없으며, 모든 후순위 권리는 말소될 예정.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 실거래가는 다음과 같음.

- 2026년 7월, 42.64㎡ (2008년식) 2억 9,000만원 (약 680.1만원/㎡)

- 2026년 7월, 61.84㎡ (1997년식) 4억 4,700만원 (약 722.8만원/㎡)

- 2026년 7월, 42.63㎡ (2016년식) 3억 7,800만원 (약 886.7만원/㎡)

본건(29.83㎡, 2020년식)의 감정가는 3억 8,200만원 (약 1,279.9만원/㎡)으로, 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

가장 유사한 조건(2016년식, 3층, 42.63㎡)의 매물이 약 886.7만원/㎡에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 2억 6천만원 ~ 3억 2천만원 범위로 추정할 수 있음 (29.83㎡ * 887만원/㎡ ≈ 2억 6,450만원).

9.2. 예상 입찰가 산정

인수해야 할 임차보증금이 없는 점과 최근 시장 거래가를 고려할 때, 감정가(3억 8,200만원)보다는 낮게 입찰하는 것이 합리적임.

시세 분석 결과를 반영하여, 3억 2천만원 ~ 3억 5천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천함.

이는 투자 수익률 확보 및 유찰 가능성, 그리고 추가적인 시세 변동 가능성을 고려한 보수적인 접근임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.