나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51316 [1] 서울특별시 용산구 후암동 OOOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익감정 · 평가일 2025.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 용산구 후암동 소재 ""후암동주민센터"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다가구, 다세대주택, 소규모 아파트, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 서울역(고속철도, 공항철도, 지하철 1호선, 4호선, GTX-A), 숙대입구역(지하철 4호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울삼광초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 : 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조, 기와 지붕으로(사용승인일 1954.10.25),

외벽 : 타일 붙임 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1층, 2층 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기 설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 지분매각, 일괄매각.
2. 공유자의 우선매수권 1회 제한.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51316 (1)

소재지: 서울특별시 용산구 후암동 244-56 (신주소: 서울특별시 용산구 후암로 30-1)

용도: 제2종근린생활시설 (토지: 근린시설)

감정가: 758,716,000원

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 102.50㎡ (약 31.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.30㎡ (약 25.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 지분 매각 (일괄매각)

1.4. 건물 정보

구조: 목조, 기와 지붕

사용승인일: 1954년 10월 25일

1.5. 채권자 및 채무총액

채권자: 법OOOOO

등기부채권 총액: 100,000,000원

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

서울특별시 용산구 후암동에 위치하며, "후암동주민센터" 서측 인근입니다. 주변 지역은 근린생활시설, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 아파트, 학교 등이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합된 환경입니다. 최근 후암동 일대는 재개발 및 도시 재생 사업이 활발히 논의되고 있으며, 남산 고도지구 규제 완화로 인해 지역 발전의 잠재력이 높게 평가되고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 서울역(고속철도, 공항철도, 지하철 1, 4호선, GTX-A)과 숙대입구역(지하철 4호선)이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 서울역은 광역 교통의 허브 역할을 하며, 다양한 노선이 지나 유동인구가 매우 많습니다.

2.3. 주변 환경

주위 환경은 대체로 보통 수준이며, 근린생활시설과 주거용 건물이 혼합되어 있습니다. 서울역 인근이라는 지리적 이점과 남산의 자연환경이 근접해 있는 점이 특징입니다. 해당 지역은 상권 분석에서 유동인구가 많은 주요 상권 중 하나로 언급되며, 특히 서울역 인근은 다양한 소비층이 존재합니다. 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 용산구 전반의 개발 계획과 함께 주거 환경 개선에 대한 노력이 이루어지고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 서울삼광초등학교 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(대공방어협조구역), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 아파트 용도로 사용되는 부지에 해당하므로 본 물건과는 직접적인 관련성이 낮을 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 특이사항

본 물건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 일괄매각으로 진행됩니다. 공유자의 우선매수권이 존재하며, 이는 1회에 한하여 제한적으로 행사될 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강 (강예은)

보증금: 12,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자(사업일자): 2025년 3월 21일

확정일자: 2025년 6월 25일

배당신고일자: 2025년 6월 26일

대항력: 없음

* 임차인: 전 (전말숙)

보증금: 20,000,000원

차임: 1,870,000원

전입일자(사업일자): 2014년 11월 5일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

3.3. 권리관계 요약

등기부상 말소기준권리는 2024년 2월 20일 접수된 법무법인윤 명의의 근저당권(70,000,000원)입니다. 이 근저당권을 포함한 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

3.4. 인수 보증금

임차인 전말숙 씨는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 그러나 명시된 '인수 보증금 합계'는 0원으로 되어 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다. 보증금 및 차임 정보가 미상인 임차인(또는 정보가 부족한 임차인)이 있을 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 서울역과 숙대입구역 사이에 위치하여 서울의 주요 교통 허브에 인접해 있습니다. 이는 유동인구가 많아 상권 활성화에 유리한 조건을 갖추고 있음을 의미합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 주택 등이 혼합되어 있어 배후 수요가 존재하며, 지역 자체적으로도 젊은 층을 중심으로 트렌디한 상점들이 들어서면서 '제2의 경리단길'로 불리기도 합니다.

4.2. 상업적 잠재력

건물이 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 상업 시설로서의 활용 가능성이 높습니다. 특히 교통의 편리성과 주변의 지속적인 개발 및 도시 재생 움직임은 향후 상권 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

서울역 인근에 위치하여 대형마트, 백화점, 영화관, 다양한 식당 및 쇼핑 시설 등 풍부한 편의시설을 이용할 수 있습니다. 또한, 후암시장과 같은 재래시장도 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변에 서울삼광초등학교가 위치하며, 숙명여자대학교도 멀지 않은 거리에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 대규모 종합병원은 아니지만, 서울 시내 중심부에 위치하므로 의료 시설 접근성 또한 우수합니다.

5.3. 주거 환경

주변에 다세대, 다가구 주택 및 소규모 아파트가 혼재되어 있어 전반적으로 주거 지역의 성격도 띠고 있습니다. 남산과 인접해 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 건은 토지 및 건물 지분 매각이므로, 낙찰자는 타 공유자와 공동으로 소유하게 됩니다. 이로 인해 향후 건물 관리, 재건축, 매각 등에서 의견 충돌이나 불편함이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권

기존 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰자는 해당 지분을 취득하지 못할 수 있습니다. 이 권리는 1회 제한되므로, 입찰 참여 시 이를 고려해야 합니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

전말숙 씨는 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 20,000,000원에 대한 권리를 주장할 수 있습니다. 만약 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재를 고려할 때 잠재적 인수 금액에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.4. 건물 노후도

1954년 사용승인된 건물로, 건축된 지 약 70년이 경과하여 노후도가 높습니다. 이는 유지보수 비용 증가, 안전 문제 발생 가능성, 현대적 기준에 따른 리모델링 또는 재건축 필요성 등으로 이어질 수 있습니다.

6.5. 토지이용계획의 제약

다양한 용도지역 및 지구(제2종일반주거지역, 고도지구 등)에 속해 있어 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 지역인 용산구 후암동에 위치하며, 서울역 및 숙대입구역 인근의 뛰어난 교통 요지에 자리 잡고 있습니다. 주변 환경은 주거와 상업 기능이 복합되어 있으며, 최근 지역 개발 및 재정비 사업 논의가 활발해 미래 가치가 주목되는 지역입니다. 그러나 지분 매각, 공유자 우선매수권, 대항력 있는 임차인이라는 복합적인 권리 분석 요소를 포함하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 건물의 높은 노후도는 잠재적인 추가 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 서울역, 숙대입구역 등 주요 교통 허브와 인접하여 높은 접근성과 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 용산 개발 계획 및 후암동 일대의 재개발, 도시 재생 사업 등은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

* 상업적 활용 가능성: 제2종근린생활시설로서 상업적 활용이 가능하며, 배후 수요와 풍부한 편의시설을 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 다양한 인프라: 서울 시내 중심부에 위치하여 각종 편의, 문화, 의료 시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가 산정 고려사항

본 물건의 감정가는 758,716,000원입니다. 토지 지분 약 31.00평, 건물 지분 약 25.50평에 대한 매각으로, 전체 감정가의 약 30.9%에 해당하는 가치로 추정됩니다. 예상 입찰가를 산정할 때, 다음 사항들을 반드시 고려해야 합니다.

* 인수되는 보증금: 대항력 있는 임차인 전말숙 씨의 보증금 20,000,000원은 낙찰 시 인수될 가능성이 높으므로, 입찰가 산정 시 차감하거나 별도 고려해야 합니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 추가 확인 필요)

* 지분 매각의 불확실성: 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 향후 공동 소유로 인한 관리의 어려움은 일반 매각 물건보다 할인 요인이 될 수 있습니다.

* 건물의 노후도: 70년 이상 경과한 건물로 인한 수리 및 유지보수 비용, 재건축 필요성 등을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.