나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51158 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 156-29 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티아이 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재하며 ""서울서부경찰서"" 동측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 빌라, 아파트, 근린생활시설, 소규모 공원 등이 소재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 지하철역(6호선 역촌역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 소재하는 제5층 제501호로서,
(사용승인일: 2008.10.10)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도' 참조바람.
※ 내부구획 및 이용상황 등은 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 향후 경매 진행 시 재확인바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장, 승강기 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 3미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 녹번동 156-29, 5층501호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경51158 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

감정평가액은 422,000,000원이며, 토지 면적은 45.86㎡ (약 13.87평), 건물 면적은 77.13㎡ (약 23.33평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울 서부경찰서 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 빌라, 아파트, 근린생활시설, 소규모 공원 등이 혼재된 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 역촌역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

서측으로 폭 약 3미터의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 건축물 정보

건축물은 철근콘크리트 구조 평스라브 지붕의 5층 건물 내 제5층 제501호입니다.

사용승인일은 2008년 10월 10일입니다.

외벽은 석재 붙임 마감 등으로 이루어져 있으며, 창호는 샷시 창호입니다.

내부 구획 및 이용상황은 다세대주택으로 이용 중이며, 상세 내용은 내부 구조도 참조가 필요합니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비와 주차장, 승강기 등이 구비된 것으로 추정됩니다.

1.3. 토지 정보

토지는 등고 평탄한 장방형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.4. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 06월 14일 접수된 하나은행의 가압류 (서울중앙지방법원 2021카단809471)입니다.

말소기준권리 이후 접수된 대부분의 권리(갑12, 갑14, 갑15, 갑17, 갑18, 갑19)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주요 권리사항:

* 임차인 이정환: 보증금 334,000,000원, 전입일자 2021년 04월 26일, 확정일자 2021년 03월 15일.

* 주택임차권 등기일자: 2023년 06월 19일 (을5).

* 대항력: 있음.

* 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표시되었으나, 물건명세서 상 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 주택임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.'으로 명시되어 있습니다. 이는 이정환 임차인의 보증금 334,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 있음을 의미합니다.

* 이정환 씨의 이름은 개인정보보호를 위해 이 로 표기합니다.

전체 등기부 채권 총액은 441,181,503원입니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 녹번동은 서울 도심과 인접해 있으면서도 비교적 조용한 주거 지역의 특성을 가지고 있습니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능하며, 지하철 역촌역을 통한 도심 접근성이 양호하여 직장인 수요가 있습니다.

대규모 상업 지구와는 거리가 있으나, 주거지로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 역촌역 도보 이용 가능 (약 10-15분 내외 소요 예상), 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능, 대규모 상업 시설 이용 시 지하철 등 대중교통 이용 필요.

* 주변 시설: 서울 서부경찰서 인근에 위치하여 치안 환경은 안정적입니다. 대형 병원, 백화점 등 주요 편의시설은 대중교통 이용 필요.

* 자연환경: 소규모 공원이 인접해 있어 가벼운 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이정환 씨의 보증금 334,000,000원입니다. 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 실제 인수 금액이 크게 증가할 수 있습니다.

* 2008년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역 제한이 있어 향후 건물 증축 등 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성으로 인한 시세 하락 위험이 존재합니다.

* 현재까지 확인된 바로는 물건지 인근에 유해 시설이나 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 지하철 역세권에 위치하며 주거 환경이 양호한 지역에 소재하고 있어 기본적인 가치를 지니고 있습니다.

그러나 3억 3천 4백만원이라는 상당한 금액의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점이 가장 큰 문제입니다.

감정평가액 4억 2천 2백만원 대비 임차인 보증금 비율이 매우 높아, 실제 입찰 시 해당 보증금 인수 여부 및 금액을 면밀히 고려해야 합니다.

향후 경매 진행 시 임차인의 배당 여부와 잔액 인수 범위를 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

* 서울시내 역세권 다세대주택으로, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 감정평가액 4억 2천 2백만원 대비 시장 가치가 더 높을 가능성도 있어, 적정가 낙찰 시 투자 가치가 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리하여 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금(334,000,000원)을 제외하고 산정하였으며, 감정가와 주변 시세, 그리고 인수될 수 있는 권리 관계를 종합적으로 고려하였습니다.

본 건의 감정가는 422,000,000원입니다.

최근 거래 사례들을 고려할 때, 본 건물의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단될 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 334,000,000원을 인수해야 할 가능성을 고려하여, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 380,000,000원

상기 예상 입찰가는 법원 명시사항 및 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 낙찰가는 현장 조사, 법원 경매 진행 상황, 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 임차인과의 명도 관련 사항 및 보증금 인수액 확정은 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.