나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51056 [1] 서울특별시 은평구 응암동 88-8 응암아네스트 9층911호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ""은명초등교"" 북동측 인근에 위치함.
부근은 상업용 및 업무용건물·주상용건물·대형매장·근린생활시설·교육기관·관공서·
공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철6호선 ""응암역·역촌역"" 까지 도보로 각각 약3~4분 및
약9~10분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 16층건내 제9층 제911호로서,
외벽은 치장석붙임·복합판넬 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

오피스텔1(원룸형: 현관1·방겸주방1·욕실겸화장실1·보일러실1) 등으로 이용중인
것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임.
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로서, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2023-10-18)(응암로, 자세한 사항 별도 확인:
도시계획과), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51056 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 88-8 응암아네스트 9층 911호

건물명: 응암아네스트

용도: 오피스텔

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.60㎡ (약 1.09평)

토지 공유지분: 3.595㎡ (약 1.09평)

건물면적 (전용면적): 18.89㎡ (약 5.71평)

건물 공유지분: 18.8906㎡ (약 5.71평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 125,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 은평구 응암동에 위치하며, 인근에 은명초등학교가 있습니다. 주위는 상업용, 업무용, 주상용 건물, 대형 매장, 근린생활시설, 교육기관, 관공서, 공원 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대중교통 이용이 편리한 편입니다. 버스정류장이 도보 약 3~4분 거리에 있으며, 지하철 6호선 응암역까지는 도보 약 9~10분, 역촌역까지도 유사한 소요 시간으로 이용 가능하여 대중교통 접근성은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부에는 소유권 이전 내역과 함께 주택임차권, 강제경매 개시결정 등기 등이 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 권혁찬

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 권혁찬은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인: 송경범

보증금: 161,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-20

확정일자: 2022-05-12

배당신고일자: 2024-03-29

대항력: 있음

비고: 송경범은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 161,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 해당 임차인의 보증금은 권리분석에서 가장 중요한 고려사항입니다.

3.3. 말소기준 권리

등기부상 말소기준 권리는 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경51056)으로, 채권액은 167,503,272원입니다. 이 경매 개시 결정 등기를 기준으로 선순위 권리를 제외한 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

물건이 위치한 지역은 상업 및 업무 시설이 밀집해 있으며, 대형 매장, 근린생활시설, 교육 시설 등이 주변에 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 초기 조사에서는 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 민감 시설 존재 여부에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

4.2. 토지 이용 계획

본 물건의 토지는 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한, 대로3류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한 지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 총 16층 중 9층에 위치한 전용면적 18.89㎡의 원룸형 오피스텔입니다. 현관, 방 겸 주방, 욕실 겸 화장실, 보일러실 등으로 구성되어 이용 중인 것으로 파악됩니다. 건물 외벽은 치장석붙임, 복합판넬 마감이며, 내벽은 벽지, 타일 마감, 창호는 하이샷시로 마감되어 있습니다. 건물 상태는 전반적으로 보통 수준입니다.

5.2. 설비 내역

상하수도, 위생, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 급배수 상태는 보통입니다. 개별 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

가장 큰 리스크는 보증금 161,000,000원의 대항력 있는 임차인 송경범의 존재입니다. 매각으로 인해 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인은 해당 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 합니다. 현재 감정가 125,000,000원 및 최근 매매가 110,000,000원 ~ 120,000,000원 수준을 고려할 때, 경매 배당으로 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 가능성이 매우 높습니다. 이로 인해 실제 총 매수 비용이 부동산의 시장 가치를 초과할 위험이 큽니다.

6.2. 기타 법적 제한

본 물건이 속한 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등은 용도 지역별 건축 행위에 영향을 미치며, 특히 가로구역별 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등은 향후 건물의 신축, 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서부 지역의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 161,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성은 매우 높은 위험 요인입니다. 이는 매수인의 총 부담액을 현재 시세보다 훨씬 높게 만들 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 배당표 예측을 통해 인수될 보증금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인이라는 명확한 리스크가 존재하지만, 만약 임차인과의 협의 또는 임차인이 보증금 전액을 회수할 수 있는 배당이 이루어진다면, 역세권 소형 오피스텔로서의 가치는 충분하다고 볼 수 있습니다. 현재 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 있다면 투자를 고려해볼 수 있으나, 이는 철저한 사전 조사와 리스크 감수 능력이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건 매매가(110,000,000원 ~ 120,000,000원) 및 감정가(125,000,000원)를 종합적으로 고려하고, 인수되는 보증금을 제외한 물건 자체의 가치에 대한 잠재적 입찰가는 115,000,000원으로 예상됩니다. 다만, 실제 입찰 시에는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액(161,000,000원)을 합산한 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.