나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51028 [1] 서울특별시 은평구 응암동 125-11 아우르미 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은서울특별시 은평구 응암동 소재 ""은명초등교"" 남서측 인근에 위치함.
주위는 공동주택 및 단독주택,주상용건물,근린생활시설,교육기관,공원 등이 혼재되어
형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 대중교통수단인 버스정류장 및 지하철 6호선 ""새절역,응암역""
까지 도보로 각각 약3~4분 및 약 9~10분 정도 소요되므로 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 11층건내 5층 503호로서
외벽:치장석붙임,치장벽돌쌓기 마감 등.
내벽:벽지,타일붙임 마감 등.
창호:하이샷시,알미늄샷시 창호임.

이용상태

2019.12.10일자로 사용승인되고,
업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

상하수도설비,위생설비,승강기설비,개별도시가스보일러에 의한 난방설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형으로서, 업무시설(오피스텔),공동주택(다세대주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51028 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 125-11, 아우르미 5층 503호

용도: 오피스텔

건축물 사용승인일: 2019년 12월 10일

총 층수: 11층 건물 내 5층

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.18㎡ (약 4.0평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 47.78㎡ (약 14.5평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정평가액: 397,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동에 소재하며, "은명초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이한 도로망을 갖추고 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 인근 버스정류장까지 도보 약 3~4분, 지하철 6호선 "새절역" 및 "응암역"까지 도보 약 9~10분이 소요됩니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조이며, 11층 건물 중 5층에 위치합니다.

외벽은 치장석붙임 및 치장벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 및 알루미늄샷시로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 현황

토지는 부정형이며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로에 차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 준주거지역

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축법)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 현황

* 말소기준권리: 2022년 6월 7일자 중랑세무서장의 압류 (갑3)

* 대항력 있는 임차인: 박주선, 송영화 (을3)

* 임대차보증금: 257,250,000원

* 전입일자: 2021년 12월 27일

* 확정일자: 2021년 12월 27일

* 배당신고일자: 2024년 2월 2일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 (배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수해야 함)

* 강제경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (갑4)

* 채권금액: 257,250,000원

* 경매개시결정일: 2025년 2월 12일

3.2. 인수되는 권리

을구 3번 임차권(박주선, 송영화)은 대항력이 있으며, 임대차보증금 257,250,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리(갑3)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 응암동 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 주거시설이 혼합된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 비교적 용이합니다. "은명초등학교"가 인근에 있어 교육 관련 시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 시장 동향

최근 거래된 유사 물건(인근 동일 건물, 7층, 전용면적 50.46㎡)의 거래가액은 2026년 1월 300,000,000원입니다. 본건의 감정가는 397,000,000원으로, 시장가와 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 은명초등학교

5.2. 교통시설

* 버스정류장 (도보 약 3~4분)

* 지하철 6호선 새절역, 응암역 (도보 약 9~10분)

5.3. 편의시설

주변에 소규모 상점 및 편의시설이 분포되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의를 누릴 수 있습니다.

5.4. 혐오시설

본건 소재지(서울특별시 은평구 응암동 125-11) 주변을 조사한 결과, 일반적인 주거 및 상업 지역으로 판단되며, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(박주선, 송영화)의 보증금 257,250,000원 인수입니다. 해당 보증금이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 추가로 부담해야 하므로 입찰 전 이를 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 감정가와 실거래가 차이

감정평가액(397,000,000원) 대비 최근 실거래가(300,000,000원)에 차이가 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 위해서는 신중한 접근이 필요합니다.

6.3. 임대관계 미상 (물건명세서상)

명세서 상 임대관계 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 상세 정보가 기재되어 있어 실제로는 파악 가능한 임차인이 존재합니다. 다만, 임차인과의 관계 설정 및 협의는 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 응암동의 오피스텔로, 대중교통 이용이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지에 있습니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

하지만, 257,250,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 존재합니다. 또한, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮다는 점도 고려해야 할 부분입니다. 권리분석상 인수되는 임차보증금을 제외한 낙찰가 책정이 중요하며, 임차인과의 협상 및 보증금 회수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 6호선 역세권 (새절역, 응암역) 인접으로 우수한 교통 환경

* 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로 건물 상태 양호

* 은평구 내 주거 및 상업 기능이 복합된 지역

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 397,000,000원입니다.

최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가가 300,000,000원 수준임을 고려할 때, 현재 경매 시장 상황 및 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 257,250,000원 인수 부담이 크므로, 이를 제외한 실제 매수인의 투자 비용을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

입력된 정보 중 "인수 보증금 합계: 0원"을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 인수 보증금으로 인한 추가 비용 발생 가능성을 인지한 상태에서, 실거래가 수준을 참고하여 예상 입찰가는 330,000,000원 ~ 360,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권고합니다.

이 금액은 감정가보다 낮으며, 최근 실거래가보다 높은 수준으로, 잠재적 시세 상승 여력과 위험 부담을 반영한 가격입니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁자 분석 등을 통해 보수적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.