나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50996 [1] 서울특별시 마포구 연남동 562-44 자슬린하우스 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새봄 · 평가일 2025.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 연남동 소재 '홍익디자인고등학교' 남측 인근에 위치하며, 본건의 주위환경은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2호선 홍대입구역)이 소재하여 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 제5층 건물 내 제3층 제303호로서,
외벽 : 석재 붙임
창호 : PVC 창호 등으로 마감하였음.

이용상태

주택(방1, 거실, 주방, 욕실겸화장실1, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본 전기설비, 위생급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있으며, 관리상태는 양호함.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 주거용(다세대주택)으로 이용중이며, 세장형 평지임.

인접 도로상태등

본건의 남동측, 북동측으로 각각 노폭 약 8미터, 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연남동 562-44 : 제2종일반주거지역(2023-10-12), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-05-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장 조사 시 폐문 및 점유자 부재로 인해 건물 내부는 확인하지 못하였으며, 이용상황 및 내부 구조는 현황 도면 및 외부 관찰 등에 근거하여 기재하였으니 경매 진행 및 참여 시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50996 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 연남동 562-44 자슬린하우스 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 333,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 정보:

- 건물명: 자슬린하우스

- 준공년도: 2020년

- 층수: 지하 0층, 지상 5층

- 구조: 철근콘크리트구조

- 용도: 공동주택 (다세대주택, 근린생활시설)

- 건축면적: 247.13㎡

- 연면적: 725.28㎡

- 토지면적: 412.5㎡

- 세대수: 20세대

면적 정보:

- 토지면적: 32.38㎡ (약 9.79평)

- 토지지분: 32.378㎡ (약 9.79평)

- 토지 제시외면적: 0.00㎡

- 건물면적: 24.16㎡ (약 7.31평)

- 건물지분: 24.16㎡ (약 7.31평)

- 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 서울특별시 마포구 연남동 소재 '홍익디자인고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반 주택지대입니다.

교통상황:

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 홍대입구역이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

도로상태:

본 건의 남동측, 북동측으로 각각 노폭 약 8미터, 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 건 토지는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

등기부등본 상 갑구 5번 권리인 2025년 2월 7일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기가 말소기준권리입니다.

선순위 임차권:

* 임차인: 윤

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 22일

* 확정일자: 2021년 6월 24일

* 대항력: 있음 (인수 대상)

인수 여부:

물건명세서 상, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(2023년 8월 10일자)가 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 2020-12-24, 소유권보존 (주식회사서림건설)

* 갑2: 2021-07-22, 소유권이전 (인수정)

* 을3: 2023-08-10, 주택임차권 (윤민용), 330,000,000원, 말소: 인수

* 갑5: 2025-02-07, 강제경매 (주택도시보증공사), 330,000,000원, 말소기준권리

권리분석 결과:

선순위 임차인 윤 의 보증금 330,000,000원은 배당 여부에 따라 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

주위환경:

본 건은 서울 마포구 연남동의 일반 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

주변 다세대주택 실거래가 분석:

최근(2026년 5월-7월) 주변 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 한솔빌라 (2002년 준공, 전용면적 40.65㎡): 250,000,000원 (평당 약 2,032만원)

* 라센트라연남 (2022년 준공, 전용면적 48.83㎡): 647,000,000원 (평당 약 4,371만원)

* 한숲빌라 (2012년 준공, 전용면적 45.88㎡): 520,000,000원 (평당 약 3,741만원)

본 건 물건 정보:

* 건물명: 자슬린하우스

* 준공년도: 2020년

* 건물면적: 24.16㎡ (약 7.31평)

* 토지면적: 32.38㎡ (약 9.79평)

* 감정가: 333,000,000원 (평당 약 4,555만원)

분석 요약:

본 건의 감정가(평당 약 4,555만원)는 주변 실거래가와 비교 시, 특히 면적이 작은 점을 감안하면 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 가장 유사한 규모의 거래 사례는 아니나, 본 건의 면적(약 7.31평)을 고려했을 때, 주변 실거래가 대비 감정가가 높은 편임을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

교육시설:

'홍익디자인고등학교'가 인근에 소재하고 있습니다.

편의시설:

주변이 주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택가이므로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(상점, 식당 등)은 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

기타:

현장 조사 시 폐문 및 점유자 부재로 인해 건물 내부는 확인하지 못했습니다. 이용 상황 및 내부 구조는 외부 관찰 등을 근거로 기재되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차인 인수:

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 윤 씨의 보증금 330,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 투입을 의미하며, 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

내부 확인 불가:

현장 조사 시 내부를 직접 확인하지 못하여, 건물의 실제 상태, 관리 상태, 수리 필요 여부, 불법 건축물 여부 등을 파악할 수 없는 한계가 있습니다.

권리관계의 복잡성:

강제경매 외에도 대항력 있는 임차권 등기 등 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어, 명확한 권리 분석 및 낙찰 후 인수될 권리에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

혐오시설:

본 건 소재지 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 마포구 연남동에 위치한 다세대주택으로, 2020년 준공되어 비교적 신축급에 해당합니다. 그러나 현재 감정가가 333,000,000원인 반면, 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 330,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이로 인해 실제 매입 비용이 감정가를 훨씬 상회할 수 있으며, 이는 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 현장 방문 시 내부 확인이 불가하여 물건의 정확한 가치 평가 및 향후 발생할 수 있는 추가 비용 산정에 어려움이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지역적 장점: 연남동은 홍대 상권과 인접하며 젊은층의 수요가 꾸준한 지역으로, 지속적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 상대적으로 적습니다.

* 잠재적 가치: 시장 상황 및 내부 상태 파악 후 적정 가격으로 낙찰받는다면, 장기적으로 시세 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 현재 인수해야 할 임차 보증금 등을 고려할 때 매우 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 330,000,000원 (윤 씨)

주변 시세 및 본건 감정가를 고려했을 때, 본 건의 감정가 333,000,000원은 현재 시점의 면적과 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 특히, 330,000,000원의 임차 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점을 감안하면, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 지출 비용이 매우 중요합니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산한다는 원칙을 적용하더라도, 실제 매수인이 부담해야 할 총 비용은 낙찰가 + 인수 보증금임을 반드시 인지해야 합니다.

현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 만약 보수적으로 접근하여, 본 건의 면적(약 7.31평)에 대한 적정 평당가를 약 2,500만원~3,000만원으로 가정하더라도, 잠재적 가치는 약 1.8억~2.2억 수준으로 추정됩니다. 그러나 이는 인수될 보증금 3.3억원을 고려하지 않은 금액이며, 인수 보증금 수준을 고려하면 매우 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

따라서, 본 건은 임차 보증금 인수 리스크와 내부 상태 미확인 리스크를 감안하여, 실질적인 총 지출 비용을 면밀히 계산한 후 매우 보수적으로 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가 수준 이상의 입찰은 상당한 위험을 수반할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.