나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51035 [1] 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 비동 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51035 [1] 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 비동 2층204호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경51035
• 주소: 서울특별시 은평구 서오릉로17길 28-20 야긴하이빌, 비동 2층204호
• 용도: 도시형생활주택

서울서부지방법원 경매8계 2025타경51035 | 소재지: 서울특별시 은평구 서오릉로17길 28-20 야긴하이빌, 비동 2층204호 | 감정가: 326,000,000원 | 최저가: 208,640,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51035 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 비동 2층 204호

용도: 다세대주택

감정가: 326,000,000원

토지면적: 26.38㎡ (약 7.98평)

건물면적: 45.59㎡ (약 13.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 입지 분석

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 은평구 구산동에 위치하며, 구산초등학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택 및 빌라 등이 밀집한 기존 주거지역으로, 근린생활시설, 점포, 상가 등이 간헐적으로 분포하고 있습니다. 각급 학교와 근린공원이 인근에 있어 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근은 용이하며, 시내버스정류장이 도보 약 7~8분 거리에 있습니다. 지하철 6호선 구산역과는 도보 약 18~20분 거리에 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 구산역은 응암순환선 상에 있어 도심 방면 접근은 용이하나, 퇴근 시에는 역촌역 방향으로 돌아가는 구조로 인해 시간이 더 소요될 수 있습니다. 이로 인해 인근 주민들은 퇴근 시 응암역에서 하차하여 버스로 환승하는 경우가 있습니다.

1.2. 3.건물 구조

본 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층 204호입니다. 외벽은 석재타일, 내벽은 도배 및 일부 타일 마감, 바닥은 비닐쉬트, 창호는 하이새시로 마감되어 있습니다. 2019년 5월 16일 사용 승인되었으며, 해당 건물 동은 지상 1~5층 규모에 총 13세대, 전체 단지는 2개 동 총 29세대로 구성되어 있습니다 [1.2.1].

1.2. 4.이용 상태

건물의 2층 204호는 다세대주택(도시형생활주택 및 단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

1.2. 5.설비 내역

급배수 및 위생 설비, 도시가스 설비, 피로티식 주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.2. 6.토지 이용 상태

인접 대지 및 도로 대비 부정형의 평지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 7.인접 도로 상태

본 물건은 남측으로 노폭 약 7~8미터, 북측 및 서측으로는 노폭 약 3~4미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 8.토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 기타 제한사항: 소로3류 (폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

1.2. 9.공부와의 차이

해당 사항 없습니다.

1.2. 10.기타 참고사항

* 임대 관계: 미상

* 사용승인일: 2019년 5월 16일

* 참고사항: 현장 방문 시 폐문, 관계인 부재 등으로 인해 건축물 현황도면 및 주변 탐문을 통해 내부 이용 상태를 개략적으로 추정 조사하였으며, 사실 조사 시 상이할 수 있으니 이해관계인은 유의하시기 바랍니다.

1.3. 상권 분석

본 물건이 위치한 은평구 구산동은 기존 주거지역으로 다세대주택 및 빌라가 주를 이루고 있습니다. 인근 간선도로변으로는 다양한 근린생활시설, 점포, 상가 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다 [1.2.1]. 또한, 지하철 6호선 구산역 역세권 개발 및 인근 지역의 재개발 움직임 (예: 역촌시장 재개발)으로 인해 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다. 다만, 현재로서는 대규모 상업 지구보다는 주거지 내에 형성된 소규모 상권의 성격을 띕니다.

1.4. 생활 정보

본 물건 인근에는 구산초등학교가 위치하여 어린 자녀를 둔 가정의 교육 환경에 유리합니다. 또한, 근린공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 구산역 주변으로는 다양한 상점, 병원, 약국 등 생활 편의시설이 밀집해 있으며, 은평한옥마을, 북한산 국립공원, 서울혁신파크 등 문화 및 자연 친화적인 시설도 접근 가능합니다.

1.5. 권리 분석 (예상)

본 건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 강제경매는 채무 불이행 시 강제 집행 절차로 개시됩니다. 경매 진행 시 해당 부동산에 설정된 근저당, 가압류, 압류 등 모든 권리 관계를 상세히 확인해야 합니다. 일반적으로 법원 경매를 통해 매수하는 부동산은 낙찰자가 인수하는 권리와 소멸되는 권리가 명확히 구분되나, 특수 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)의 존재 여부는 반드시 확인이 필요합니다. 본 물건의 경우, 임대 관계가 미상으로 표기되어 있어 현황 조사 시 임차인이 있을 가능성도 고려해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 이용 상태 불확실성: 현장 조사 시 폐문, 관계인 부재로 인해 내부 이용 상태를 정확히 파악하지 못했으므로, 실제 내부 구조 및 상태가 조사 결과와 다를 수 있습니다. 이는 향후 명도 과정이나 내부 수리 시 예상치 못한 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 교통 접근성: 지하철역까지 도보 약 18~20분 거리로, 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

* 건축물 제한: 제2종일반주거지역 (7층 이하)으로 용도 변경이나 증축에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구의 기존 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 안정적인 주거 환경과 생활 편의시설 접근성이 비교적 양호합니다. 구산초등학교가 인접해 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 다만, 지하철역과의 거리가 다소 있고, 현장 조사 시 내부 상태를 정확히 파악하지 못한 점은 주의가 필요합니다. 강제경매 물건이므로 권리 분석을 철저히 하고, 내부 상태와 관련된 잠재적 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 은평구의 도심 내 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 교육 환경: 구산초등학교가 인접하여 학군 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 구산역 역세권 개발 및 주변 지역 정비 사업으로 인한 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하여 권리 관계가 비교적 명확할 가능성이 높습니다.

1.9. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변을 조사한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 구산역 및 구산초등학교 인근으로는 주거 단지와 함께 소규모 상업 시설, 편의시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 주요 시설: 구산초등학교, 은평구립구산동도서관, 다이소 (구산역점), 각종 병원, 약국, 편의점, 식당가 등.

* 문화/여가: 은평한옥마을, 북한산 국립공원, 서울혁신파크 등.

* 개발 관련: 구산역 역세권 개발, 역촌시장 재개발 등.

법원 정보

서울서부지방법원 경매8계