나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51035 [1] 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 비동 OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한울 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 은평구 구산동 구산초등학교 서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및
빌라 등이 주를 이루어 형성되어 있는 기존주거지역으로, 인근 간선도로변으로 각
종 근린생활시설과 점포 및 상가 등이 간헐적으로 위치하고, 근거리에 각급학교와
근린공원 등이 위치하고 있어 주거지로서의 제반입지여건은 대체로 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 시내버스정류장이 도보로 약 7~8분 거리에 위치하고
지하철역(구산역/6호선)이 도보로 약18~20분 거리에 위치하여 일반대중교통사정은
대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층건 중 2층 204호로서,
외벽 : 석재타일 붙임,
내벽 : 도배 및 일부 타일마감,
바닥 : 비닐쉬트등 마감,
창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

2층 204호 : 다세대주택(도시형생활주택 및 단지형다세대)
(후첨 내부구조도 및 사진용지 참조)

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 도시가스설비, 피로티식주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 부정형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 7~8미터의 포장도로에, 북측 및 서측으로 노폭 약 3~4미터의
포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육
청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구
역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계
획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상임.
(2)사용승인 : 본건의 사용승인일은 2019.05.16일 이며 본건이 속한 건물동은 지
상1층 ~ 지상5층 규모의 다세대주택으로 총 13세대이며, 전체단지
규모는 총2개동 29세대임.
(3)기 타 : 본건은 수차례의 현장방문에도 불구하고 폐문 및 관계인부재로 관
할구청에서 발급받은 건축물현황도면을 기준으로 건물 외관조사와
인근주민 탐문 등을 통하여 내부이용상황 등을 개략적으로 추정조
사 하였는바, 사실조회시 다소 상이할 수도 있으니 경매진행시 이
해관계인은 유의하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51035 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 비동 2층204호

건물명: 야긴하이빌

동/호수: B동 2층 204호

용도: 도시형생활주택 (집합건물)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층건 중 2층

건물면적: 45.59㎡ (약 13.79평)

토지면적: 26.38㎡ (약 7.98평)

토지지분: 26.379999999999995㎡ (약 7.98평)

건물지분: 45.59㎡ (약 13.79평)

감정가: 326,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2019년 05월 16일

단지규모: 총 2개동 29세대 (본 건물동: 13세대)

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 비동 2층204호

* 주위환경: 본건은 은평구 구산동 구산초등학교 서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 빌라 등이 주를 이루어 형성되어 있는 기존주거지역임. 인근 간선도로변으로 각종 근린생활시설과 점포 및 상가 등이 간헐적으로 위치하고, 근거리에 각급학교와 근린공원 등이 위치하여 주거지로서의 제반 입지여건은 대체로 무난함.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 시내버스정류장이 도보로 약 7~8분 거리에 위치하고, 지하철 6호선 구산역이 도보로 약 18~20분 거리에 위치하여 일반 대중교통 사정은 대체로 보통임.

* 토지형상 및 이용상태: 인접지 및 인근도로 대비 부정형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 7~8미터의 포장도로에, 북측 및 서측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당함.

1.3. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사이고 채권액은 235,000,000원임.

* 말소기준권리는 2022년 10월 21일 접수된 은평구의 압류임.

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 주택임차권(김 , 보증금 235,000,000원, 전입 2020-09-17, 확정 2020-08-31)이 등기되었으나 말소 처리됨.

* 임차인 김 은 전입일자 2020년 9월 17일, 확정일자 2020년 8월 31일이며, 배당신고일자는 2022년 10월 4일이나 대항력은 없는 것으로 파악됨.

* 물건명세서 상, 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되어 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.

* 등기부채권 총액은 235,000,000원임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

1.4. 상권분석

* 본건은 은평구 구산동 일대의 기존 주거지역에 위치하며, 주변은 다세대주택과 빌라가 밀집한 지역임.

* 간선도로변으로는 다양한 근린생활시설, 점포, 상가 등이 분포하고 있어 주거지로서의 기본적인 상업 기능을 갖추고 있음.

* 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않음.

1.5. 생활정보

* 교통: 시내버스정류장 도보 7~8분, 지하철 6호선 구산역 도보 18~20분 거리로 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으나, 차량 접근성은 양호함.

* 교육: 구산초등학교가 인근에 위치하며, 각급 학교가 가까이 있어 교육 환경은 양호함.

* 편의시설: 근린생활시설, 점포, 상가 등이 간헐적으로 위치하며, 근린공원도 가까이 있어 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주거환경: 조용한 주거 지역에 위치하며, 다세대 및 빌라가 많은 환경임.

1.6. 잠재적 리스크

* 현장 방문 시 폐문 및 관계인 부재로 인해 내부 이용 상황을 정확히 파악하기 어려워 건축물 현황도면 등을 기준으로 추정 조사하였으므로, 실제와 다소 차이가 있을 수 있음.

* 토지이용계획 상 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 규제 사항이 존재함.

* 최신 건물 연식(2019년)을 고려할 때 내외부 상태가 양호할 것으로 예상되나, 정확한 상태는 현장 확인이 필요함.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 구산동에 위치한 도시형생활주택으로, 2019년에 준공된 비교적 신축 건물임. 주변은 다세대주택 및 빌라가 밀집한 기존 주거지역으로, 기본적인 생활 편의시설과 교육 시설을 갖추고 있음. 대중교통 접근성은 보통 수준이나 차량을 이용한 접근은 용이함.

가장 중요한 권리 분석 결과, 임차인 김 의 주택임차권이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG) 제출 확약서에 따라 대항력을 포기하고 보증금 인수 부담이 없으므로, 권리상 안전한 물건으로 판단됨.

다만, 감정평가액(3억 2천 6백만원) 대비 주변 유사 물건의 최근 매매 사례(약 8천 8백만원 ~ 1억 1천 5백만원) 간의 가격 차이가 크게 발생하고 있어, 시장 가격 재확인이 필수적임. 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요할 것으로 보임.

1.8. 투자 포인트

* 최신 건물 연식: 2019년 준공으로 비교적 신축이라 유지보수 비용 발생 가능성이 낮고 선호도가 높을 수 있음.

* 권리 관계 명확: HUG 확약서로 인해 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있음.

* 실거주 및 임대수익 잠재력: 은평구 지역의 주거 수요를 고려할 때 실거주 또는 임대 목적 투자 가능성이 있음.

1.9. 예상 입찰가

최근 제공된 주변 시세 정보에 따르면, 비슷한 유형의 다세대주택(2013년식, 24.74㎡)이 8,800만원, (1991년식, 37.02㎡)이 11,500만원에 거래된 사례가 있음. 본건 건물은 2019년식으로 연식이 더 신축이며, 면적은 45.59㎡ (약 13.79평)임.

제공된 시세 정보를 바탕으로 평당 단가를 산정해 볼 때, 2013년식 24.74㎡(약 7.5평) 물건의 평당 가격은 약 1,173만원/평 (8,800만원 / 7.5평), 1991년식 37.02㎡(약 11.2평) 물건의 평당 가격은 약 1,027만원/평 (11,500만원 / 11.2평) 수준임. 본건과 같이 2019년식 신축 건물의 경우, 이보다 높은 평당 단가가 적용될 수 있으며, 이를 감안하여 시장 가치를 추정하면 약 1억 7천만원에서 2억 1천만원 수준으로 예상됨.

그러나 본건의 감정가는 3억 2천 6백만원으로, 주변 시세 정보와 상당한 괴리를 보이고 있어 감정가의 적정성에 대한 심층적인 검토가 필요함.

이에, 시세 정보를 바탕으로 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하여 180,000,000원 을 예상 입찰가로 제시하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 내부 상태 확인 및 최근 실거래가 동향을 추가로 반영하여 최종 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.