나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51041 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 176-4 마하나임 11층1101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""서울서부경찰서"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철6호선 ""역촌역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트(평스라브)지붕 11층건물 내 마하나임 제11층 제1101호로서,
외벽 : 석재 타일붙임 마감 및 치장벽돌마감 등,
내벽 : -
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔(후면 건물개활도 참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 등고·평탄한 사다리형 토지로서, 현황 건부지[공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)]로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 8M, 남측으로 노폭 약 4M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

일련번호(2) : 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51041 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 176-4 마하나임 11층1101호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택 및 업무시설(오피스텔)로 복합 용도)

* 감정가: 215,000,000원

* 토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

* 건물면적: 26.85㎡ (약 8.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 확인)

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조, 11층 건물 중 11층, 2020년 8월 6일 사용승인.

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "서울서부경찰서" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 "역촌역"이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로상태: 본건은 서측으로 노폭 약 8M, 남측으로 노폭 약 4M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 5월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (을1) 등기가 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되었으나, 해당 내용은 상세히 확인되지 않았으며, 일반적으로 이러한 경우 지상권은 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조모아

* 보증금: 199,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-20

* 확정일자: 2020-08-20

* 배당신고일자: 2023-10-16

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차권등기 말소 조건.

* 주의사항: 임차인 조모아는 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 물건명세서상 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 배덕자 외 1명 (2020-08-10)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 강점순 (2020-08-21)

* 주택임차권: 조모아 (2023-10-16, 말소)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2024-05-30, 말소, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-02-14, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-02-25, 말소)

* 등기부채권 총액: 209,500,000원

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 서울 은평구 녹번동 일대는 주거지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, "서울서부경찰서"가 인접해 있어 비교적 안정적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

* 본 물건은 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 이는 1인 가구 및 소규모 사업체 임대 수요를 충족시킬 수 있는 상권 특성을 보여줍니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 역촌역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치해 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 도심 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어, 기본적인 쇼핑, 금융, 외식 등의 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 시설: "서울서부경찰서"가 인근에 있어 치안이 비교적 양호하며, 기타 행정기관 및 공공시설 접근성도 좋습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 언급되거나 인지되는 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 물건 기본 정보 및 특수물건 정보에 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 절차나 조건에 변동 가능성이 있음을 시사합니다. 비록 등기부상 HUG 관련 권리들은 말소 예정이나, 매각 관련 상세 조건은 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

* 임차권 관련: 임차인 조모아는 대항력이 없으나, "임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다는 조건이 있습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로, 관련 조건을 명확히 이해해야 합니다.

* 건물 노후화: 본 물건이 소재한 마하나임 건물은 2020년 사용승인으로 비교적 신축급에 해당하나, 인근의 일부 다세대 주택(JSON 데이터에서 1986년식 등)은 건축 연차가 오래되었을 수 있습니다. 본 물건 자체의 노후화 리스크는 크지 않으나, 장기적인 건물 유지보수 및 관리 측면은 고려해야 할 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번동 역세권에 위치한 소형 오피스텔 겸 다세대 주택으로, 감정가는 2억 1,500만원입니다. 2020년 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물이며, 11층 중 11층에 해당하여 조망 및 채광이 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단되며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 관련 위험은 낮은 편입니다. 다만, "HUG 인수조건 변경" 및 임차권 관련 특이사항은 입찰 전 반드시 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다. 전반적으로 입지, 교통, 건물 상태 등을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거/투자 상품: 지하철 6호선 역촌역 도보 이용 가능한 거리에 위치한 8.12평(26.85㎡)의 소형 면적은 1인 가구 실수요자 및 소액 투자자에게 매력적인 상품입니다.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 건물 내부 및 외부 상태가 비교적 양호할 것으로 예상되어, 추가적인 인테리어 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 안정적인 주거 환경: 경찰서 인근에 위치하여 치안이 양호하고, 주변에 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 시세 대비 합리적인 감정가: 주변 유사 면적의 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적(약 8.7평, 28.78㎡)의 다세대 주택이 2026년 5월 30,500만원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 350만원으로 환산할 수 있습니다. 본 물건의 건물 면적은 8.12평(26.85㎡)으로, 이를 평당 350만원으로 적용하면 약 28,420만원의 시세로 추정됩니다. 현재 감정가 21,500만원은 이 추정 시세보다 약 25% 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 충분한 투자 메리트가 있습니다.

* 권리 분석 및 특이사항 고려:

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 채무 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 임차인 역시 대항력이 없어 명도 과정에서의 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 "HUG 인수조건 변경" 및 임차권 말소 조건과 같은 특이사항은 반드시 입찰 전 상세하게 확인하여 예상치 못한 리스크를 사전에 차단해야 합니다.

* 추천 입찰가:

최근 실거래가를 반영하되, 특이사항에 대한 보수적인 접근을 감안하여 감정가 대비 10% ~ 15% 상승한 금액대를 고려하는 것이 합리적입니다.

- 감정가 215,000,000원 + 10% = 236,500,000원

- 감정가 215,000,000원 + 15% = 247,250,000원

이에 따라, 230,000,000원 ~ 240,000,000원 사이의 금액으로 입찰을 고려해 보시기를 제안합니다. 이 가격대는 시세 대비 경쟁력을 갖추면서도, 특이사항 해소 여부에 따른 리스크를 고려한 보수적인 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.