나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50984 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 265-492 루미아트 비 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 ""정원여자중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 경사지 주거지대로 인근에 공원 및 학교 등이 소재하고
있어 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 소재하고 주요 간선도
로인 내부순환로에의 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

벽식구조 평스라브지붕 지하1층 지상4층 중 3층 303호로서
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2013.04.30)
외 벽 : 화강석붙임 마감 등
내 벽 : 미 상
바 닥 : 미 상
창 호 : PL(플라스틱)이중샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실/주방, 욕실)으로 이용 중임.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지대비 완만한 경사지의 가장형 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2012-08-09)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인 관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절
대보호구역(최종확인 관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립
시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건의 보일러는 옥상에 설치되어 있는 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50984 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 265-492 루미아트 B동 3층 303호

용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000 원

토지면적: 39.66㎡ (약 12.0 평)

건물면적: 26.06㎡ (약 7.9 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "정원여자중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 경사지 주거지대로, 인근에 공원 및 학교 등이 소재하고 있어 주거지로서 제반 입지 여건은 보통인 편입니다.

교통상황:

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 소재하고 있습니다. 주요 간선도로인 내부순환로에의 접근이 용이한 편으로, 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황 요약:

* 소유권보존: 2013.05.02, 권리자: 이광옥

* 근저당권: 2020.11.04, 권리자: 김낙준, 금액: 650,000,000원 (말소기준권리)

* 주택임차권: 2024.03.25, 권리자: 김영현, 금액: 119,000,000원 (인수 대상, 배당 후 잔액 인수)

* 전입일자: 2020.03.16

* 확정일자: 2020.01.21

* 강제경매: 2025.02.07, 신청자: 김영현, 금액: 119,000,000원

등기부채권 총액: 769,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원 (등기부상 119,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020.03.16

* 확정일자: 2020.01.21

* 대항력: 있음

권리분석 요약:

본건에는 등기부상 말소기준권리인 근저당권(2020.11.04)보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차인(김영현)이 존재합니다. 해당 임차인의 주택임차권은 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 경매 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 특히, 본건 경매 신청 채권자(김영현)가 해당 임차인과 동일인이므로, 임차인은 자신의 채권을 회수하기 위해 경매 절차에 적극적으로 참여할 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

지역 특성:

서울특별시 서대문구 홍은동 일대는 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다. 본건은 "정원여자중학교" 인근에 위치하여 주거 밀집 지역으로서의 특성을 가집니다.

주변 시설:

인근에 공원 및 학교 등 주거 생활에 필요한 기초적인 편의 시설이 소재하고 있습니다.

최근 시세 동향:

제공된 최근 매매 정보를 종합하면, 2026년 3월~7월 사이 주변 다세대 및 연립주택의 거래 금액은 2.2억원에서 4.9억원 사이로 형성되어 있습니다.

* 2026년 3월: 우진빌라(1991년식, 59.47㎡) 2.2억원

* 2026년 7월: 명지하이츠빌(2008년식, 49.44㎡) 3.0억원

* 2026년 7월: 금송힐스빌(2002년식, 84.29㎡) 4.9억원

본건은 전용면적 26.06㎡로, 면적당 가격을 고려했을 때 주변 시세와 비교 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

건축물 정보:

* 건축물 구조: 벽식구조 평스라브지붕, 지하 1층 / 지상 4층 중 3층 303호

* 사용승인일: 2013.04.30

* 내부 구조: 방 2개, 거실/주방, 욕실로 이용 중입니다.

* 설비 현황: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비가 되어 있으며, 보일러는 옥상에 설치된 것으로 조사되었습니다.

주변 교육 및 편의시설:

* 교육시설: 정원여자중학교가 인접해 있습니다.

* 편의시설: 도보 거리 내 기본적인 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 차량 이용 시 대형 상업 시설 접근이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 임차인 보증금 인수:

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(김영현)의 보증금 인수 문제입니다. 등기부상 119,000,000원의 임차권이 인수 대상이며, 만약 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 임차인의 실제 보증금(120,000,000원)과 등기부상 금액(119,000,000원) 간의 차이에 대한 확인이 필요합니다.

2. 공동담보 물건:

물건 정보에 공동담보가 언급되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다. 공동 담보 물건의 경매 진행 여부나 현황에 따라 본건의 매각 결과 또는 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

3. 집합건축물대장상 위반건축물:

감정평가서 요약에 따르면, 집합건축물대장상 ‘위반건축물’로 등재되어 있으나 본건과는 관련 없다고 명시되어 있습니다. 그러나 해당 내용에 대한 법적 효력 및 잠재적 영향은 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 소형 다세대주택 경매 물건입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주거 용도로서 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 가장 중요한 쟁점은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 해당 임차인은 본건 강제 경매 신청 채권자와 동일인이므로, 자신의 보증금(119,000,000원)을 회수하기 위해 적극적으로 경매에 참여할 것으로 예상됩니다. 따라서 입찰 시 보증금 인수 금액을 최우선적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 임대 수익을 위한 투자 상품으로 고려할 수 있습니다.

* 도심 접근성: 서울 도심 및 주요 업무 지구로의 접근성이 양호하여 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 시세 상승: 지역의 발전 가능성 및 부동산 시장 상황에 따라 향후 시세 상승을 통한 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 임차인 인수 부담 고려 필수)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 160,000,000 원

주요 인수 권리: 선순위 주택임차권 보증금 119,000,000원 (배당 미변제 시 매수인 인수)

최근 시세 분석: 주변 유사 면적 물건의 제곱미터당 가격을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 약 156,000,000원 수준으로 추정됩니다.

고려사항:

* 매수인은 임차인의 보증금 119,000,000원을 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 인수해야 합니다.

* 경매 신청 채권자(김영현)는 자신의 채권(119,000,000원) 회수를 목표로 경매에 참여하므로, 낙찰가 형성에 큰 영향을 미칠 것입니다.

추천 입찰가 범위:

임차인의 보증금 인수 부담을 최우선으로 고려하고, 감정가 및 주변 시세를 종합적으로 판단하여 본 건의 잠재적 가치를 산정하였습니다.

130,000,000원 ~ 145,000,000원

본 가격대는 임차인의 보증금 회수 가능성을 높이고, 낙찰 후에도 합리적인 투자 수익을 기대할 수 있는 범위입니다. 최종 입찰 결정은 법원의 배당표 확정, 추가적인 현장 조사 결과 및 본인의 투자 성향을 종합적으로 고려하여 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.