나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51064 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 1-28 역촌팰리스 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 지하철 구산역 남동측 인근에 위치하며 주
변은 공동주택(다세대주택), 소규모아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된
지대임.

교통상황

본건으로 차량출입 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장 및 지하철 구산역이 소재
하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제5층 제502호로서
(사용승인: 2020.09.21)
외 벽: 석재붙임 등 마감
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창 호: 샷시창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 공동주택(다세대), 업무시설(오피스텔) 등의 건부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 4M 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(구산생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할
교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51064 (1)

서울특별시 은평구 역촌동 1-28 역촌팰리스 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 310,000,000원

토지면적: 14.16㎡ (약 4.28평)

토지지분: 14.16㎡ (약 4.28평)

건물면적: 29.16㎡ (약 8.82평)

건물지분: 29.16㎡ (약 8.82평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 역촌동에 위치하며 지하철 구산역 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택(다세대주택), 소규모 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 차량 출입은 용이하며, 인근 도로에는 노선버스정류장과 지하철 구산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북서측으로는 폭 약 4미터 도로에 접해 있습니다.

1.1. 1.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(구산생활권)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하므로 관련 법규에 따른 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 6월 9일자 중랑세무서장의 압류입니다.

본건의 핵심 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인 전소이 씨의 존재입니다.

전소이 씨는 2021년 2월 8일 전입 신고하였고, 2021년 1월 20일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 265,000,000원이며, 차임은 없습니다.

등기부등본 상 주택임차권(을4, 접수일자 2023.03.13)이 말소되지 않고 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 경매로 인해 해당 임차권이 소멸되지 않으며, 임차인의 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 남은 금액은 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

현재 인수해야 할 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 이는 배당 결과에 따른 실제 인수액과는 다를 수 있으므로 주의가 필요합니다. (물건명세서 참고: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 주택임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.)

본건에는 소유권 보존, 소유권 이전, 압류(중랑세무서장, 은평구, 의정부세무서장), 강제경매(주택도시보증공사) 등기들이 존재하며, 강제경매 개시 결정 등기(2025타경51064)가 말소 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 역촌동 일대는 지하철 구산역을 중심으로 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 대규모 상업시설보다는 소규모 점포들이 밀집해 있어, 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다. 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매입 시 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 2020년 9월 21일에 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물 내 5층에 위치하고 있습니다. 전용면적 29.16㎡ (약 8.82평)으로, 1~2인 가구에 적합한 규모입니다. 건물 내에는 급배수, 위생, 소방, 승강기, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 주변에 지하철 구산역이 있어 도심 접근성이 양호하며, 각종 편의시설 및 생활 인프라 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 전소이 씨의 보증금 265,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 본건의 감정가가 310,000,000원이지만, 인수해야 할 보증금이 감정가에 근접하여 총 매입 비용이 시장가치를 초과할 위험이 있습니다. 또한, 토지이용계획상 제한 사항(상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등)이 있어 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2020년 준공) 건물에 대한 경매 물건으로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 265,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있어, 총 매입 비용이 부동산의 실질 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다. 신중한 권리 분석과 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물이라는 점은 장점이지만, 인수해야 할 임차 보증금이 크다는 점에서 투자 수익을 기대하기보다는 시세보다 현저히 낮은 가격에 낙찰받아야 리스크를 줄일 수 있습니다. 다만, 현재 시세와 감정가, 그리고 인수 보증금을 종합적으로 고려할 때, 투자 관점보다는 실거주 목적이나 명도 전략이 명확한 경우에 접근을 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 310,000,000원입니다.

명확한 인수 보증금은 265,000,000원입니다.

매수인이 인수해야 할 총 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

따라서, 총 매입 비용을 감정가 수준으로 맞추고자 할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산출할 수 있습니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 310,000,000원 - 265,000,000원 = 45,000,000원

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 45,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 제공된 최근 매매 정보에 따르면 유사 면적의 오래된 건물(1991년 건축, 29.52㎡)이 149,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 인수 보증금 265,000,000원과 예상 입찰가 45,000,000원을 합한 총 매입 비용 310,000,000원이 시세 대비 과다할 경우, 추가적인 하락 낙찰 가능성도 고려해야 합니다.

1.9. 주변 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 명확한 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 포괄적인 정보이며, 현장 방문 시 인접 지역에 대한 세부적인 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.