나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62641 [1] 경기도 파주시 문산읍 당동리 488 전 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62641 [1] 경기도 파주시 문산읍 당동리 488 전 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2025타경62641 | 소재지: 경기도 파주시 문산읍 당동리 488 | 감정가: 305,361,000원 | 최저가: 149,627,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62641 (1)

소재지: 경기도 파주시 문산읍 당동리 488

용도: 전 (농지)

토지면적: 777.00㎡ (약 235.06평)

감정가: 305,361,000원

1.2. 경매 진행 정보

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 북OOOOOOOO)

매각대상: 토지매각 (건물은 없음)

소유자/채무자: 강OO

1.3. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 전(밭)으로 이용 중인 토지이며, 농지법에 따라 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다.

농취증을 기한 내 미제출할 경우, 매수보증금(입찰보증금)은 몰수되어 반환되지 않으니 각별한 주의가 필요합니다.

지목은 전이나 감정평가서상 경작 흔적이 있는 것으로 보아, 과거 또는 현재 불법 형질 변경 등의 문제가 있을 경우 원상복구명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

토지의 경계 및 정확한 면적은 인접 토지와의 관계상 감정이 필요하다고 명시되어 있어, 추후 경계 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 "당동삼거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

남동측으로 왕복 4차로의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수하며, 도로를 통한 물류 이동 및 개발 잠재력이 있습니다.

인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행빈도를 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 현황 및 제한사항

형태 및 이용상태: 부정형의 완경사지로서, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역입니다. 자연녹지지역은 보전의 필요성이 인정되는 지역이지만, 제한적인 개발 행위(건축)가 가능한 용도지역입니다.

제한사항: 가축사육제한구역(전부제한)과 더불어, 군사시설 보호를 위한 제한보호구역(전방지역:25km)으로 지정되어 있어, 개발 행위 시 관련 부처(군부대 등)와의 협의가 필요하며, 일반적인 개발 제한이 따를 수 있습니다.

2.3. 상권 및 생활정보

본건은 주거지역보다는 농경지에 가까운 입지이므로 직접적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활 편의시설 이용은 문산읍 중심가에 위치한 문산자유시장 및 그 주변 상권을 이용해야 합니다. 문산자유시장 인근에는 문산역(경의중앙선)이 있어 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

주변에 특정 혐오시설은 검색되지 않았으나, 전방지역에 해당하므로 군사시설이나 관련된 보안 시설 등이 인접해 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자가 담보권을 실행하여 진행하는 경매입니다.

매각 대상이 토지매각에 한정되어 있으며, 건물 등 제시 외 물건은 없는 것으로 확인되어 깔끔한 상태입니다.

토지 외의 권리(지상권, 유치권 등)에 대한 정보는 명시되지 않았으나, 만약 법정지상권 성립 여지가 있는 건물이나 타인의 권리가 존재할 경우 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다. (현재 정보로는 해당사항 없음)

3.2. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 리스크: 가장 큰 리스크입니다. 낙찰 후 농취증 발급이 불가능하거나 기한 내 제출하지 못하면 입찰보증금을 잃게 됩니다. 농지법에 대한 사전 학습 및 발급 가능성 확인이 필수입니다.

원상복구명령 리스크: 현재 전으로 이용 중이나, 과거 또는 현재 불법적인 용도변경이 있었다면 낙찰자가 원상복구 의무를 지게 될 수 있으며, 이에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 자연녹지지역 및 제한보호구역이라는 이중 규제에 묶여 있어 투자 목적에 따라 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 특히 제한보호구역은 개발 가능성을 크게 낮춥니다.

경계 불분명 리스크: 인접 토지와의 경계 및 면적 감정이 필요하다는 감정평가서의 언급에 따라, 추후 측량 및 경계 확정 과정에서 인접 토지 소유자와의 분쟁 또는 면적 손실의 가능성이 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본 물건은 왕복 4차로에 접한 토지로서 접근성이 좋다는 장점이 있으나, 농지취득자격증명 요구와 제한보호구역 및 자연녹지지역의 이중 규제로 인해 개발 가능성이 매우 제한적입니다.

주요 투자 가치는 '현재 농지'로서의 활용보다는 장기적인 '도로변 토지'로서의 가치 상승에 초점을 맞춰야 합니다.

투자 전 반드시 파주시청을 통해 농취증 발급 가능 여부 및 해당 토지에 대한 정확한 건축/개발 제한 사항을 확인해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

도로 접면성: 왕복 4차선 포장도로에 접하고 있어 접근성이 우수하며, 향후 지가가 상승할 경우 가치가 높게 평가될 수 있습니다.

자연녹지지역: 비록 제한적이지만, 도시지역 내 자연녹지지역이므로 장기적으로 용도 완화나 도시계획 변경에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

장기 보유 관점: 단기 투기 목적보다는 실경작 또는 장기간 토지 가치 상승을 목표로 하는 투자자에게 적합합니다. (농취증 발급이 가능한 경우에 한함)

4.3. 투자 전략 (권고)

농취증 발급 준비를 선행하고, 만약을 대비하여 '농지 취득 계획서'를 철저히 작성해야 합니다.

예정된 입찰가 산정 시, 향후 발생 가능한 원상복구 비용 및 측량 비용, 그리고 제한보호구역으로 인한 규제 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

실거주용 목적보다는 장기적인 개발 가능성 또는 농지로서의 활용 가치를 염두에 두어야 합니다.

법원 정보

고양지원 경매4계