나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50915 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 267-9 한양에이스빌 가동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘감정 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 ""대성중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 인근으로 지나는 갈현로29길 및 갈현로변에 버스정류장이 있고, 남동측 근거리에 지하철 3호선 및 6호선 ""연신내역""이 소재하고 있어 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물내 2층202호(사용승인: 2012.10.25)로서 외벽은 석재붙임 마감 등 이고 창호는 하이샷시 창호 등임

이용상태

다세대주택_도시형생활주택 단지형다세대(후첨 ""호별배치 및 내부구조도"" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스, 주차장시설 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 다세대주택(도시형생활주택 단지형다세대) 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50915 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 267-9 한양에이스빌 가동 2층202호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 356,000,000원

* 토지면적: 32.80㎡ (약 9.92평)

* 건물면적: 58.10㎡ (약 17.57평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG 인수조건 변경)

* 건축년도: 2012년 (사용승인 2012.10.25)

* 건물명: 한양에이스빌 (가동)

* 층수: 5층 건물 중 2층

* 주차: 총 17대 (단지 내)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 은평구 갈현동, "대성중학교" 동측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트가 혼재된 기존 주택지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 갈현로29길 및 갈현로변에 버스정류장이 있습니다. 남동측으로는 지하철 3호선 및 6호선 "연신내역"이 소재하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건은 사다리형 토지로서 다세대주택(도시형생활주택 단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(접합) 지역에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 18일 접수된 김대현의 근저당권 (을11)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리(을11 근저당)를 제외한 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (갑7 가압류, 갑8 압류, 갑9 압류, 갑10 강제경매, 을12 주택임차권 등)

* 인수되는 권리: 없음. 물건명세서 상 임차인(주택도시보증공사)은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금 관련 권리를 인수하지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이선아)

* 보증금: 315,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-22

* 확정일자: 2021-10-29

* 배당신고일자: 2023-10-18

* 대항력: 없음 (확정일자를 받았으나, 배당신고일자 및 HUG 인수조건 변경 내용에 따라 대항력 행사 여부가 제한됨)

* 등기부 채권 총액: 770,000,000원 (근저당 195,000,000원 + 가압류 260,000,000원 + 강제경매 330,505,630원)

4. 상권분석

* 건축물 정보: 본건은 2012년 10월 25일에 사용 승인된 한양에이스빌 가동 2층 202호로, 철근콘크리트 구조의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 총 5층 건물에 해당하며, 전용면적 58.10㎡ (약 17.57평), 대지지분 32.80㎡ (약 9.92평)입니다. 단지 내 총 10세대(가동 기준)이며, 총 17대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

* 주변 시세 분석:

* 2026년 5월, 은평구 갈현동 481-19 (현대빌리지, 연립, 1994년식) 46.47㎡ 거래가 23,500만원 (약 2.35억원).

* 2026년 5월, 은평구 갈현동 275-154 (다세대, 1986년식) 49.97㎡ 거래가 19,000만원 (약 1.9억원).

* 2026년 5월, 은평구 갈현동 507-2 (창성빌라, 다세대, 2001년식) 71.91㎡ 거래가 33,000만원 (약 3.3억원).

* 시세 동향: 주변 다세대 및 연립주택의 매매가는 약 1.9억원에서 3.3억원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건의 전용면적(약 17.57평) 및 건축 연식(2012년)을 고려할 때, 2001년식 71.91㎡(약 21.7평)의 3.3억 거래 사례와 비교하면 평당 단가가 유사하거나 약간 높은 수준에서 형성될 가능성이 있습니다. 감정가 3.56억은 주변 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 연신내역 주변의 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 3, 6호선 연신내역 이용이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 교육: 대성중학교가 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 보호받는 편입니다. 다만, 최종 확인은 관할 교육청에 문의해야 합니다.

* 주거환경: 주택지대 내에 위치하여 비교적 조용한 편이나, 연신내역 상권과의 접근성이 좋아 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 본 건 매각은 임차인(주택도시보증공사)이 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이 조건의 이행 여부는 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 문제를 파악하는 데 중요합니다. (다만, 조건에 따라 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됨)

* 감정가 대비 시세: 본 건의 감정가 3.56억 원은 최근 거래된 인근 다세대/연립주택 시세(1.9억~3.3억)보다 다소 높게 책정되어 있습니다. 입찰 시 감정가보다는 실거래가 및 시장 상황을 면밀히 분석해야 합니다.

* 지역 제한: 토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등에 해당하여 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 은평구 갈현동의 연신내역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 2012년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 권리관계는 복잡하게 보이나, 말소기준권리인 근저당보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 권리도 없습니다.

* 주요 특이사항인 HUG 인수조건 변경으로 인해, 낙찰자는 임차 보증금에 대한 부담을 지지 않을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 연신내역 역세권의 우수한 교통 및 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물(2012년식)로서 하자 보수 등의 초기 비용이 적게 들 가능성이 높습니다.

* 향후 지역 개발 및 지하철 노선 연장 등의 호재 발생 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 356,000,000원

* 최근 인근 실거래가 범위: 약 1.9억원 ~ 3.3억원 (면적, 연식, 상태에 따라 차이)

* 본 건 전용면적: 58.10㎡ (약 17.57평)

* 건축 연식: 2012년 (14년차)

* 주변 유사 물건 시세 고려 시: 2.7억원 ~ 3.2억원 내외에서 시세 형성 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건으로 인한 추가 부담이 없다는 점을 고려하되, 감정가가 다소 높다는 점을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가: 2억 8천만원 ~ 3억 2천만원 범위 내에서 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.