나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51000 [1] 서울특별시 마포구 연남동 562-44 자슬린하우스 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영 · 평가일 2025.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 연남동 소재 ""홍익디자인고등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 ""홍대입구역"" 및 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물내 제2층 제203호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 ""다세대주택""으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, ""다세대주택, 근린생활시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 남동측 및 북동측으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-10-12), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-05-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51000 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 서울특별시 마포구 연남동 562-44 자슬린하우스 2층203호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제2층 제203호

건물 용도: 다세대주택

신축일: 2020년 12월 18일 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 32.38㎡ (약 9.8평)

토지 지분: 32.378㎡ (약 9.8평)

건물 면적: 24.16㎡ (약 7.3평)

건물 지분: 24.16㎡ (약 7.3평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 329,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 마포구 연남동 소재 "홍익디자인고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, "다세대주택, 근린생활시설" 건부지로 이용 중입니다.

남동측 및 북동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 "홍대입구역" 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 보존: 2020-12-24, 주식회사서림건설

소유권 이전: 2021-05-27, 인수정 (매매 금328,000,000원)

주택 임차권: 2023-07-24, 김해정 (금320,000,000원, 말소: 인수) - 선순위 임차권으로 매수인이 인수.

강제 경매: 2025-02-07, 주택도시보증공사 (금320,000,000원, 말소기준권리)

등기부채권 총액: 320,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 320,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-27

확정일자: 2021-05-03

배당신고일자: 2023-07-24

대항력: 있음

비고: 선순위 임차인으로 보증금 320,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 합니다.

임대 관계는 미상이나, 등기부상 주택임차권이 존재하며 대항력이 있습니다. 보증금 액수가 명확하므로 인수 금액을 정확히 파악해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정등기(2025.02.07.)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 김해정의 주택임차권(2023.07.24. 등기)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

따라서, 매수인은 임차인 김해정에게 보증금 320,000,000원을 인수해야 합니다. 배당 내역에 따라 일부 변제될 수 있으나, 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 연남동에 위치한 다세대주택으로, 인근 시세는 공급 면적과 건축 연도에 따라 차이가 있습니다.

최근 2026년 7월 거래 사례를 보면,

* 73.34㎡ (약 22.2평) 면적의 건물이 69,000만원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 940만원 수준입니다. (2010년 건축)

* 48.83㎡ (약 14.8평) 면적의 건물이 64,700만원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 1,325만원 수준입니다. (2022년 건축)

* 45.88㎡ (약 13.9평) 면적의 건물이 52,000만원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 1,133만원 수준입니다. (2012년 건축)

본건의 전용 면적은 24.16㎡(약 7.3평)이며, 감정가는 329,000,000원 (3.3㎡당 약 1,361만원)으로, 최근 거래 사례 중 신축 건물의 높은 시세 수준과 유사합니다.

4.2. 최근 매매 동향

최근 연남동 다세대주택 거래는 3.3㎡당 940만원에서 1,325만원 사이에서 형성되고 있습니다.

신축일수록, 면적이 작을수록 가격 경쟁력이 있을 수 있으나, 본건은 면적이 작은 편임에도 불구하고 감정가가 높게 책정되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 홍대입구역 상권이 발달해 있어 쇼핑, 외식, 문화 시설 이용이 용이합니다.

은행, 병원, 마트 등 기본적인 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육시설

"홍익디자인고등학교"가 인근에 위치합니다.

"상대보호구역"으로 지정된 지역이 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 영향을 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

선순위 임차인의 보증금 320,000,000원 인수 부담이 가장 큰 리스크입니다. 감정가(329,000,000원)와 인수 보증금(320,000,000원)의 차이가 매우 적어, 입찰가에 따라 총 매입 비용이 감정가를 초과할 위험이 있습니다.

6.2. 명도 리스크

임차인이 대항력이 있으므로, 명도 과정에서 협의가 원활하지 않을 경우 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 시설 리스크

"홍익디자인고등학교" 인근 지역으로, 일반적으로 혐오시설이 있을 가능성은 낮습니다.

다만, 주변 지역의 개발 계획이나 신축 건물로 인해 일조권, 소음, 조망 등에 대한 잠재적 문제가 발생할 수 있습니다. (외부 검색 결과: 연남동 562-44 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본건은 서울 마포구 연남동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 우수한 편입니다.

건축 연도(2020년)가 비교적 최신이며, 입지 조건을 고려할 때 시장성이 있다고 판단됩니다.

그러나 선순위 임차인의 보증금 320,000,000원 인수 부담으로 인해, 매수인의 총 매입 비용이 감정가를 초과할 수 있는 높은 위험을 안고 있습니다.

따라서, 인수 보증금을 고려한 총 매입 비용이 감정가 이하로 유지되도록 매우 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

우수한 도심 입지: 연남동이라는 지역적 장점과 홍대입구역 역세권의 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

최신 건축 연도: 2020년에 건축되어 비교적 신축 건물로서 주거 편의성이 높습니다.

소형 면적: 1인 가구나 신혼부부 등 소규모 가구에 적합한 전용 면적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 329,000,000원입니다.

하지만, 매수인이 인수해야 하는 선순위 임차인의 보증금이 320,000,000원에 달합니다.

이는 매수인의 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가(329,000,000원)를 초과할 위험을 높입니다.

안정적인 투자를 위해서는 총 매입 비용이 감정가를 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

총 매입 비용 (입찰가 + 320,000,000원) ≤ 감정가 (329,000,000원)

이 조건을 만족하는 최대 입찰가는 약 9,000,000원입니다.

따라서, 예상 입찰가를 10,000,000원 ~ 20,000,000원으로 제안합니다.

이는 최소한의 수익성을 확보하기 위한 가격이며, 시장 상황 및 경쟁 입찰 여부에 따라 조정이 필요합니다.

높은 입찰가는 감정가를 초과하는 총 매입 비용으로 이어져 손실을 볼 수 있으므로, 투자 목표 수익률 및 자금 계획을 면밀히 검토 후 결정하시기 바랍니다.

*참고: "인수 보증금 합계: 0원" 표기는 등기부상 인수되는 보증금과 상반되는 내용이므로, 실제 인수 금액을 기준으로 판단하였습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.