나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경675 [1] 서울특별시 은평구 진관동 25 은평뉴타운구파발 917동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 진관동 소재 ""은빛초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 '구파발역' 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2010년 7월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘트리트평지붕 지상 10층건내
제8층 제802호로서
외벽: 석재붙임 및 모르타르위 페인팅 마감 등,
창호: 새시 창호임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, ""공동주택(아파트)"" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로가 단지 외곽의 공도에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종전용주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역((최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(33m위탁지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(47m위탁지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 재정비촉진지구(2023-11-28)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 서울시청 역사문화재과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(자세한 사항은 국가철도관리공단(042-607-4307)로 문의)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미등기 대지권 있음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 내역

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경675 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 은평구 진관동 25 은평뉴타운구파발 917동 8층802호

용도: 아파트

건물면적: 134.83㎡ (약 40.78평)

전용면적: 134.83㎡

분양면적: (제공된 정보에서 특정되지 않음, 일반적인 134.83㎡ 아파트의 경우 약 160㎡ 초중반의 분양면적을 가질 수 있습니다.)

토지면적: 45240.00㎡ (단지 전체 면적)

토지지분: 0㎡ (집합건물 특성상 개별 토지 지분 표기 없음)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 지분: 134.83㎡ (전유부분 면적)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 가격 정보

감정가: 1,270,000,000원 (12억 7천만원)

2.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 정비구역, 도시개발구역, 재정비촉진지구, 대지권미등기

주의사항: 미등기 대지권 있음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨.

특수물건정보: 중복사건, 정비구역, 도시개발구역, 재정비촉진지구, 대지권미등기

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 진관동 소재 "은빛초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위환경은 보통입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 '구파발역' 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

3.3. 토지 이용 상태 및 계획

토지는 정방형의 토지로서 "공동주택(아파트)" 부지로 이용중입니다.

단지 내 포장도로가 단지 외곽의 공도에 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

* 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역

* 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)

* 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역, 절대보호구역 (최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인 필요) <교육환경 보호에 관한 법률>

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 제한보호구역(33m위탁지역, 47m위탁지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 도시개발구역<도시개발법>

* 재정비촉진지구(2023-11-28)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>

* 역사문화환경보존지역 (자세한 사항은 서울시청 역사문화재과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* 철도보호지구 (자세한 사항은 국가철도관리공단(042-607-4307) 문의)<철도안전법>

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

3.4. 주변 시설

* 교육시설: 은빛초등학교 북동측 인근에 위치.

* 교통시설: 지하철 3호선 구파발역 인근, 다수의 노선버스 정류장 소재.

* 생활편의시설: 근린생활시설 인접.

* 공원/녹지: 은평뉴타운 중앙공원 등 녹지공간 인접.

* 혐오시설: 주변을 조사한 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 에스에이치공사 (2010-07-28)

* 소유권이전: 권오정 (2017-07-03, 매매)

* 근저당권 (말소기준권리): 하나은행 (2017-07-03, 금429,850,000원)

* 근저당권: 에스비아이저축은행 (2024-04-15, 금120,000,000원)

* 근저당권: 에스비아이저축은행 (2024-08-30, 금92,400,000원)

* 근저당권: 주식회사로제캐피탈대부 (2024-10-14, 금403,000,000원)

* 근저당권부채권질권설정: 메리츠캐피탈주식회사 (2024-10-22, 금403,000,000원)

* 압류: 은평세무서장 (2025-03-25)

* 임의경매개시결정: 주식회사로제캐피탈대부 (2025-03-25, 2025타경675)

* 임의경매개시결정: 하나은행 (2025-06-05, 2025타경1029)

* 총 등기부채권 금액: 1,045,250,000원

4.2. 인수되지 않는 권리

본 경매로 인해 말소기준권리(을1, 하나은행 근저당권 2017-07-03)보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이 명시되어 있으나, 현재 등기부 현황에는 지상권이 등기되어 있지 않아 인수 대상 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다.

4.4. 미등기 대지권

* 본건은 미등기 대지권이 존재하며, 감정평가서상 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

* 서울주택도시공사 회신(2025.4.23.)에 따르면, 소유자가 대지권 등기에 필요한 서류 교부 신청을 하지 않아 미등기 상태이며, 대지지분을 포함하여 분양되었고 수분양자는 분양대금을 완납하여 사실상 대지권을 취득하였으며, 확정 대지지분은 110.775㎡ (약 33.5평)입니다.

* 이는 권리 분석 시 중요한 사항으로, 낙찰자가 대지권 확보를 위해 추가적인 절차나 비용이 발생할 수 있으나, 현재 가격에 포함되어 있다는 점을 고려해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 은평뉴타운구파발9단지제2 (구파발9단지 래미안)

* 사용승인일: 2010년 7월 9일

* 총 동수: 13동

* 총 세대수: 486세대

* 최고층/최저층: 10층/1층

* 주차대수: 총 811대 (지하 730대, 지상 81대)

* 관리사무소 연락처: 02-352-0426

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

6. 생활정보

6.1. 건축물 구조 및 설비

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕, 지상 10층건내 제8층 제802호

* 외벽: 석재붙임 및 모르타르위 페인팅 마감 등

* 창호: 새시 창호

* 설비내역: 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등

6.2. 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 넉넉한 주차공간(총 811대)이 마련되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대지권 미등기

가장 큰 리스크 요인으로, 등기부상 대지권이 미등기 상태로 되어 있습니다. 다만, 감정가에 포함되어 있고 수분양자가 대금을 완납하여 사실상 대지권을 취득한 것으로 판단되므로, 낙찰 후 대지권 등기 절차를 진행해야 합니다. 이 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

7.2. 복잡한 권리 관계

다수의 근저당권 및 압류, 임의경매 개시 결정이 존재합니다. 비록 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 있을 수 있으므로 최종 명세서를 반드시 확인해야 합니다.

7.3. 재정비/개발 구역 지정

정비구역, 도시개발구역, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 도시계획 변경에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 이는 장기적인 가치 상승 요인이 될 수도 있으나, 사업 진행 지연 등 불확실성도 존재합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구의 신축 아파트로, 학군 및 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 입지를 자랑합니다. 감정가는 12억 7천만원으로 책정되었으며, 최근 실거래가를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

가장 큰 특징이자 리스크는 '대지권 미등기' 상태입니다. 하지만, 이는 감정가에 포함되어 있고 사실상 대지권이 확보된 상태로 판단되므로, 낙찰 후 등기 절차만 잘 마무리한다면 큰 문제가 되지 않을 것으로 예상됩니다. 복잡해 보이는 권리 관계 역시 말소기준권리 하부의 모든 권리가 소멸될 것으로 보여 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

재정비촉진지구 등 개발 관련 구역 지정은 장기적인 관점에서 가치 상승 잠재력을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 서울 은평구 중심 입지로, 지하철 3호선 구파발역 이용이 편리합니다.

* 은빛초등학교 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 완성된 신축 아파트 단지 내에 속해 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 대지권 미등기 이슈가 있으나, 가격에 반영되어 있고 사실상 확보된 상태로 판단됩니다.

* 정비구역, 도시개발구역 등 지정으로 향후 도시 계획에 따른 가치 상승 기대가 가능합니다.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적대의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 166.98㎡ (약 50.5평): 13.3억원 (2026년 6월) - 평당 약 2,630만원

* 84.84㎡ (약 25.6평): 10.5억원 (2026년 7월) - 평당 약 4,100만원

* 84.84㎡ (약 25.6평): 9.5억원 (2026년 7월) - 평당 약 3,710만원

본건의 감정가는 12.7억원이며, 전용면적 134.83㎡ (약 40.78평)에 대한 평당가 환산 시 약 3,110만원 수준입니다.

최근 거래된 84.84㎡ (약 25.6평)의 높은 평단가를 감안하면, 본건의 감정가 및 잠재적 시장 가치는 충분히 있다고 판단됩니다. 166.98㎡ (약 50.5평)의 거래가는 평단가가 낮게 형성되어 있어, 이를 직접 적용하기보다는 참고 자료로 활용하는 것이 좋습니다.

대지권 미등기 상태이지만, 가격에 포함되고 사실상 확보된 점, 그리고 복잡한 권리 관계가 소멸될 가능성이 높다는 점을 고려할 때, 최소 매각가격을 기준으로 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가(12억 7천만원) 대비 105% ~ 115% 수준인 약 13억 3천 5백만원 ~ 14억 5천만원을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 입찰 당일의 경쟁 상황, 권리 분석의 최종 확인 결과, 그리고 본인의 투자 성향을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

입찰 보증금은 최저 매각 가격의 10%인 127,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.