나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51272 [1] 서울특별시 은평구 구산동 177-79 현대아트빌 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ""구산중학교"" 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공
동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 구산역(6호선)이 소재하
는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제3층 제303호로서(사용승인일:2019.09.02),

외벽 : 치장벽돌 및 인조석재 붙임 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중임.<후첨, ""내부구조도""참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지를 조성한 대체로 장방형 토지로서, 건부지(다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)
)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도(자세한 사항은 은평구 도시계획과에 문의
))(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한
사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주
변)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51272 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 177-79 현대아트빌 3층 303호

건물명: 현대아트빌

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용 승인일: 2019년 09월 02일

감정가: 321,000,000원

전유 면적: 44.40㎡ (약 13.43평)

토지 면적: 25.44㎡ (약 7.69평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 서울특별시 은평구 구산동에 위치하며, 구산중학교 남측 인근 주거 지역 내에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

지하철 6호선 구산역이 근거리에 소재하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량의 출입 또한 용이합니다.

도로 및 접근성:

본건 건물 서측으로 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근 및 주거 생활에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

갑5 압류 (서대문세무서장, 2023.08.28)

인수되는 권리:

을1 주택임차권 (허 , 보증금 280,000,000원, 전입 2021.10.15., 확정 2021.09.03.). 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리:

갑6 (은평구), 갑7 (은평세무서장), 갑8 (은평세무서장) 압류, 갑9 (주택도시보증공사) 강제 경매 등은 말소될 예정입니다.

임차인 정보:

* 임차인: 허

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.10.15

* 확정일자: 2021.09.03

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023.11.02

* 인수 여부: 보증금 전액 미변제 시 매수인이 인수

주의사항:

대항력 있는 임차인(허 )이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 280,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수되는 큰 부담이 될 수 있습니다. 따라서 임차인의 배당 현황 및 권리 관계를 철저히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

주변 시세:

제공된 최근 매매 정보(리치빌, 금당빌라 등)에서는 면적과 준공 연도가 상이하며, 매매가가 8,800만원~11,500만원으로 본건의 감정가(321,000,000원)와 큰 차이를 보입니다. 이는 비교 대상 물건의 특성 차이일 가능성이 높으며, 본건의 시세 판단에는 직접적인 참고가 제한적일 수 있습니다. 일반적으로 해당 지역의 2019년 준공된 44㎡ 내외의 도시형생활주택은 3억 원대 중반에서 4억 원대까지 형성될 수 있으나, 정확한 시세는 추가적인 주변 물건 비교 조사가 필요합니다.

단지/건물 특징:

본건은 2019년에 사용 승인된 현대아트빌의 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 속합니다. 건물 내 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

5. 생활정보

편의시설:

주변에 근린생활시설 및 상업 시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (구체적인 대형 마트, 병원 등은 추가 확인 필요)

교육환경:

인근에 구산중학교가 위치하고 있으며, 지역 내 상대보호구역으로 지정된 구역이 있어 교육 환경 측면에서 일정 부분 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 인수 부담:

대항력 있는 임차인의 보증금 280,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하는 막대한 금액이 발생할 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

토지이용계획상 제한사항:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(사도), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 재건축 시 용도 및 높이 제한 등의 제약이 있을 수 있습니다.

시세 대비 고평가 가능성:

감정가가 3억 2천1백만원으로 책정되었으나, 제공된 일부 저가 거래 사례 및 지역 내 일반적인 시세 수준을 고려할 때, 본건의 감정가 혹은 실제 낙찰가가 시세 대비 다소 높게 책정될 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년 준공된 비교적 신축 건물의 도시형생활주택으로, 구산역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 2억 8천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성이 높으나, 만약 잔액이 인수될 경우 매수인의 추가적인 부담이 상당하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 배당표 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 2019년 준공으로 비교적 신축 건물.

* 지하철 6호선 구산역 역세권에 위치하여 교통이 편리함.

* 구산동 주거 지역 내 입지로 안정적인 주거 환경 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 321,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 280,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높다는 점을 감안해야 합니다. 낙찰자가 보증금을 전액 인수한다고 가정했을 때, 실질적인 매수인의 총 지출액은 입찰가에 보증금을 합한 금액이 됩니다. 만약 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 본건의 시장 가치를 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라, 임차인 보증금 인수 부담을 고려하여 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 260,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 투자 위험 및 시장 상황을 고려한 제시이며, 실제 낙찰가는 현장 조사를 통한 시세 분석, 경쟁 입찰 상황, 법원 경매 절차 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 임차인의 보증금 인수 여부는 배당표 확인을 통해 최종적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.