나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경774 [1] 서울특별시 마포구 아현동 353-4 우리가 지1층비101호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경774 [1] 서울특별시 마포구 아현동 353-4 우리가 지1층비101호 근린생활시설 경매

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서울서부지방법원 경매3계 2025타경774 | 소재지: 서울특별시 마포구 아현동 353-4 우리가 지1층비101호 | 감정가: 188,000,000원 | 최저가: 150,400,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 서울서부지방법원 2025타경774 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경774 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 아현동 353-4 우리가 지하1층 비101호

용도: 근린생활시설

감정가: 188,000,000 원

토지면적: 5.30㎡ (약 1.60평)

건물면적: 48.96㎡ (약 14.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 오OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 마포구 아현동에 소재하며, 지하철 2호선 '이대역' 동측 인근에 위치합니다. 광대로변(신촌로)에 접해 있어 차량 접근성이 우수하며, 주변은 업무시설, 상업시설, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 간선도로변 상업, 업무지대로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

1.3. 교통상황

광대로변에 위치하여 차량의 접근이 용이하며, 인접한 간선도로변(신촌로)에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 2호선 '이대역'이 근거리에 소재하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

1.4. 건물 구조 및 이용 현황

본건은 2020년 6월 15일 사용승인된 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 1층, 지상 10층 건물 내 지하 1층 비101호입니다. 외벽은 외장타일 및 돌붙임 마감이며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일 마감입니다. 현재 '로망스 스튜디오'라는 상호로 사무실로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 토지 현황

정방형의 평탄한 토지로, 근린생활시설(지하1층), 오피스텔, 다세대주택 등의 건물 부지로 사용되고 있습니다. 본건 토지는 북측으로 폭 약 40m의 광대로에 접하고, 남측으로는 폭 약 4m의 후면도로에 접해 있어 토지 이용 및 접근에 유리합니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 광로2류(폭 50m-70m), 대로3류(폭 25m-30m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 등의 도시계획법규 적용을 받고 있습니다.

1.7. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(이OO)입니다. 채권자(오OOOOOOOO)의 신청에 의해 개시되었습니다. 현황조사서 상 '정화수'라는 임차인이 지하 1층 30㎡를 점유하며 대항력이 있는 것으로 확인되었으며, '주식회사 미스고'라는 임차인이 321.73㎡를 점유하고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 진행 시 해당 임차인의 권리관계를 정확히 파악하고 법적 절차를 준수해야 합니다. 최종 권리 분석은 입찰 전 반드시 매각물건명세서 및 현황조사서를 확인해야 합니다.

1.8. 상권분석

본건은 이대역 인근의 상업 및 업무지대에 위치하며, 과거에는 젊은 유동인구 중심의 활발한 상권이었으나 최근 온라인 쇼핑 발달과 경쟁 상권(홍대 등)의 부상으로 침체기를 겪기도 했습니다. 그럼에도 불구하고, 이대역 일대는 여전히 젊은 층과 직장인 수요가 존재하는 지역이며, 최근 '올리브영' 입점 등 상권 활성화를 위한 움직임도 보이고 있습니다. 본건의 사무실(스튜디오) 용도는 이러한 상권 특성상 안정적인 수요를 기대할 수 있으며, 주변 대학가와 상업시설이 밀집해 있어 잠재적인 고객층 확보가 용이합니다.

1.9. 생활정보

이대역을 중심으로 한 지역으로, 다양한 상업시설, 편의시설, 문화시설 등이 잘 갖추어져 있습니다. 신촌로를 통한 편리한 교통망과 함께 젊음의 거리로 알려진 신촌 및 홍대 상권과도 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.10. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인('정화수')의 존재입니다. 이로 인해 명도 진행 시 추가적인 법적 절차 및 시간이 소요될 수 있으며, 명도 저항이 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 해당 임차인이 배당을 받지 못할 경우 보증금 및 차임 관련 문제가 발생할 수도 있습니다. 본건은 근린생활시설이며, 소형 면적이라는 점을 감안할 때 공실 발생 시 공실 위험 관리 및 임차인 확보 전략이 중요합니다. 지역 시세 변동, 경기 침체 등 외부 요인도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.11. 종합 의견

본건은 지하철 2호선 이대역 역세권에 위치하며, 대로변에 접한 우수한 입지 조건을 갖춘 근린생활시설입니다. 2020년 신축 건물의 일부로 비교적 최신 시설 이용이 가능하며, 현재 사무실로 사용 중입니다. 교통이 편리하고 상업 및 업무 활동이 활발한 지역에 위치하여 투자 가치가 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 소형 면적에 따른 공실 리스크도 주의 깊게 고려해야 합니다.

1.12. 투자 포인트

1. 우수한 역세권 입지: 지하철 2호선 이대역 도보 거리, 젊은 유동인구와 배후 수요 풍부.

2. 접근성: 대로변 위치로 차량 및 대중교통 이용이 편리.

3. 신축급 건물: 2020년 준공 건물로 내부 시설 상태 양호 기대.

4. 활발한 상권: 대학가 및 오피스 밀집 지역으로 상권 활성화 잠재력 높음.

5. 소형 면적: 초기 투자 부담이 상대적으로 낮을 수 있음.

6. 명도 전략 수립: 대항력 있는 임차인 존재에 대한 명확한 명도 계획 수립 시 성공적인 투자를 기대할 수 있음.

법원 정보

서울서부지방법원 경매3계