나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51253 [1] 서울특별시 서대문구 창천동 510-2 쓰리알유시티아파트 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51253 [1] 서울특별시 서대문구 창천동 510-2 쓰리알유시티아파트 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매3계 2025타경51253 | 소재지: 서울특별시 서대문구 창천동 510-2 쓰리알유시티아파트 4층402호 | 감정가: 160,000,000원 | 최저가: 128,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울서부지방법원 2025타경51253 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51253 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 창천동 510-2 쓰리알유시티아파트 4층 402호

용도: 도시형생활주택 (원룸형) / 다세대주택

감정가: 160,000,000원

토지 면적: 2.85㎡ (약 0.86평)

건물 면적: 12.08㎡ (약 3.65평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 서대문구 창천동에 위치하며, 지하철 2호선 및 공항철도 홍대입구역에 인접해 있어 교통이 매우 편리한 지역입니다. 주변으로는 노선상가, 오피스텔, 도시형생활주택 등 다양한 시설이 혼재된 준주거지역 내 주상복합 건물에 속해 있습니다. 신촌로가 인접해 있어 다양한 노선버스를 이용하기 용이하며, 홍대 상권의 핵심 지역에 자리하고 있어 젊은층의 유동인구가 많고 활기찬 분위기를 자랑합니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신촌지구일대)에 속하며, 도로와 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 소유자와 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기사항전부증명서상 2023년 3월 16일자로 서울서부지방법원의 임차권등기명령(2023카잌5126)이 설정되어 있으며, 임차보증금은 170,000,000원입니다.

주목해야 할 점은 해당 임차보증금(1억 7천만원)이 본건의 감정가(1억 6천만원)를 초과한다는 것입니다. 이는 임차인이 대항력 및 우선변제권을 확보하고 있을 가능성이 높아, 경매 낙찰 후에도 해당 임차인의 권리를 인수하거나 보증금의 일부 또는 전부를 추가로 부담해야 할 수 있음을 시사합니다. 따라서 임차인의 권리 관계를 철저히 조사하는 것이 필수적입니다.

1.5. 상권분석

홍대입구역을 중심으로 형성된 홍대상권은 젊은 층과 외국인 관광객이 몰리는 대표적인 복합 상권입니다. 본건이 위치한 창천동 지역은 쇼핑, 외식, 문화, 유흥 등 다양한 업종이 밀집해 있으며, 특히 트렌드에 민감한 20-30대 소비층을 대상으로 하는 업종들이 활발합니다. 최근에는 H&B 스토어, SPA 브랜드 등의 입점이 활발하며, 상권이 지속적으로 확장되고 있습니다.

1.6. 생활정보

교통: 지하철 2호선, 공항철도 홍대입구역 도보 거리, 다수의 버스 노선 이용 가능

생활 편의: 홍대 및 신촌 인근의 풍부한 쇼핑, 외식, 문화 시설 이용 가능

건물 시설: 철근콘크리트구조, 사용승인 2013년 9월 13일, 개별난방, 승강기, 천정형 에어컨, 옥내소화전, 화재탐지기, CCTV, 주차장 시설 완비.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 임차인의 보증금(1억 7천만원)이 감정가(1억 6천만원)를 초과한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 권리를 인수할 가능성이 높으며, 추가적인 인수 비용이 발생할 수 있습니다.

또한, 본건 호수는 1년 이상 공실 상태이며 관리비 등이 체납된 것으로 탐문 조사되었습니다. 따라서 미납된 관리비의 인수 여부 및 금액을 확인해야 합니다.

건물 면적이 12.08㎡ (약 3.65평)으로 매우 작아, 임대 또는 재매각 시 특정 수요층에 한정될 수 있습니다.

부동산 강제 경매의 특성상 인수되는 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 홍대입구역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있어 잠재 가치가 높다고 판단됩니다. 하지만, 감정가를 초과하는 임차보증금으로 인한 권리 인수 가능성과 공실 및 관리비 체납 등의 문제가 투자 위험 요인으로 작용합니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

최고의 입지: 홍대입구역 초역세권으로 대중교통 이용이 편리하고, 상권 활성화로 인한 높은 임대 수요 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

수익형 부동산: 소형 평형으로 1인 가구 중심의 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 임대차 관계 확인 필수)

권리 분석의 중요성: 임차권 등기 및 보증금 액수 확인을 통해 인수 부담을 정확히 파악하는 것이 투자 성공의 핵심입니다.

투자 결정 전, 전문가와 상담하여 권리 관계, 명도 가능성, 예상 수익률 등을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매3계