나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51253 [1] 서울특별시 서대문구 창천동 510-2 쓰리알유시티아파트 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2025.04.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 동교동 소재 ""동교동삼거리"" 동측에 접해 위치하며, 부근은
노선상가(점포), 업무시설(오피스텔 등), 도시형생활주택(다세대주택) 등으로 형성되었
으며, 본건물은 준주거지역내 주상복합건물로 주위환경은 비교적 양호시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 남서측 인근에 지하철2호선 홍대입구역과 남측인근에 공항철도
환승역인 홍대입구역이 위치하고, 남서측으로 접한 신촌로를 운행하는 각종노선버스 정류장
이 인근에 소재하여 일반대중교통수단 이용사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하6층.지상12충건 중 제4층 제402호로서 2013.09.13.사용
승인 되었음. 룸은 발코니 확장형으로 확장시공되었음. 마감구조는
외벽: 화강석판재 마감.
내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감.
창호: 하이삿시창호 복층유리임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 방/거실/주방1, 욕실/화장실1로 이용됨..

설비내역

위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 승강기시설, 천정형
에어컨, 옥내소화전시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 1층과 2층에 주차장시설 설치
되었음.

토지의 형상 및 이용상태

4필일단의 대략 사다리형이며, 완경사지대에 조성된 지반으로 남서측 전면부와 북동측 후면
부의 지반고는 약8~9M 정도이며, 쓰리알유시티아파트(주상복합건물) 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약50M 포장도로에, 북서측으로 노폭 약6M 완경사 포장도로에, 북동측으로
노폭약6M 포장도로에 각기 접합.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1): 도시지역(2012-08-09), 준주거지역, 지구단위계획구역(신촌지구일대(문의:
도시관리과)), 도로(접합).
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선.

토지기호(2),(3),(4): 공히 도시지역(2012-08-09), 준주거지역, 지구단위계획구역(신촌
지구일대(문의:도시관리과)), 도로(접합).
도시지역가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 대공방어협조구역(위탁
고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
[추가기재사항] 건축법 제2조 제1항 제11호나목에 따른 도로(도로일부포함),

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대중인 것으로 탐문되나, 현재 상세한 임대내역은 미상임.
*. 2023.3.16.서울서부지방법원의 임차권등기명령(2023카잌5126)에 의거 주택임차
권 설정됨. *.(임차보증금170,000,000-원)
기 타 :(1)등기사항전부증명서상에 건물명칭이 쓰리알유시티아파트로 표기되어 있으나,
집합건축물대장(표제부, 갑) 의 건축물현황난의 용도는 3층~12층은 도시형생활
주택(원룸형)으로 되어 있으며, 현황과 부합됨.
(2)본건호수는 상가관리사무소에 문의 한바, 1년이상 공실이며, 관리비 등이 체납
된 상태인 것으로 탐문됨.
(3)본건 지하5층의 레벨이 남서측 접면도로(신촌로)와 등고 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 서대문구 창천동 510-2번지에 위치한 쓰리알유시티아파트 4층 402호입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경51253이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

용도는 도시형생활주택으로, 감정가는 160,000,000원입니다.

토지 면적은 2.85㎡ (약 0.86평)이며, 건물 면적은 12.08㎡ (약 3.65평)으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

본 건물은 2013년 9월 13일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지상 12층, 지하 6층 건물입니다.

본건의 전유 면적은 12.08㎡ (약 3.65평)입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 서대문구 창천동에 소재하며, 동교동삼거리 동측에 인접해 있습니다.

주변은 노선상가, 업무시설(오피스텔 등), 도시형생활주택(다세대주택) 등이 혼재된 준주거지역 내 주상복합건물 밀집 지역입니다.

교통 여건으로는 지하철 2호선 및 공항철도 홍대입구역이 도보 이용 가능한 거리에 있으며, 다양한 노선버스가 운행되는 신촌로가 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

남서측으로 약 50m, 북서측 및 북동측으로 각각 약 6m 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리는 2023년 11월 30일 접수된 서대문구의 압류(갑5)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나 을구 5번 순위의 주택임차권(진이랑, 2023년 5월 1일 접수, 권리금액 170,000,000원)은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(진 )

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 2월 19일

* 확정일자: 2021년 1월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 전액이 배당되지 않으면 매수인이 인수함.

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (본건의 주된 위험 요소는 상기 주택임차권 인수 가능성임)

4. 상권분석

본건이 위치한 창천동은 홍대 상권의 일부로서, 젊은층의 유동인구가 많고 다양한 상업, 문화, 업무 시설이 발달한 지역입니다.

주변에 상가, 오피스텔, 주택 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

다만, 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 감정평가서 요약에 따르면 1년 이상 공실이며 관리비 등이 체납된 상태로 탐문되었습니다. 이는 임대 수익률 및 공실 위험을 고려해야 함을 시사합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았으나, 홍대 상권의 특성상 번화가로 인한 소음이나 유동인구 관련 이슈는 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 2호선 및 공항철도 홍대입구역을 이용할 수 있어 서울 도심 및 강남 등 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다.

편의시설: 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 편리합니다.

주거 환경: 준주거지역 내 주상복합건물로, 도심 생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

주차: 건물 내에 주차장 시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 약 170,000,000원의 임차보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 본건의 총 매입 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 공실 및 관리비 체납: 본건 호수가 장기간 공실 상태이며 관리비가 체납된 점은 명도 과정에서의 어려움이나 향후 임대 시 공실 장기화 가능성을 시사합니다.

* 시장 가격 변동성: 감정가(160,000,000원)보다 인수되는 임차보증금(170,000,000원)이 더 높으므로, 낙찰가 산정에 매우 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 홍대입구역 역세권이라는 매우 우수한 입지 조건을 갖춘 도시형생활주택입니다.

소형 면적(12.08㎡)으로 1인 가구를 대상으로 한 임대 수익형 부동산으로 고려될 수 있습니다.

하지만 가장 큰 위험 요소는 약 170,000,000원에 달하는 임차보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 높다는 점입니다.

이는 감정가 160,000,000원과 비교할 때, 낙찰가에 따라 총 매입 비용이 감정가를 훨씬 초과할 수 있음을 의미합니다.

또한, 1년 이상 공실 및 관리비 체납 상태라는 점은 임대차 진행에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 입지적 장점에도 불구하고 인수되는 임차보증금과 현재의 공실 상태로 인해 투자 수익률 계산 및 리스크 관리가 매우 중요하며, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 홍대입구역 초역세권으로, 풍부한 배후 수요와 뛰어난 교통망을 자랑합니다.

* 소형 면적: 12.08㎡의 전용면적으로, 1인 가구 임대 시장에 적합합니다.

* 잠재적 시세 차익: 시장 가격 분석 결과, 본건의 예상 시장 가치는 176,000,000원 수준으로 추정됩니다. 인수되는 임차보증금을 고려한 신중한 입찰가 산정을 통해 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 소형 면적의 경우 3.3㎡당 약 1,456만원 수준으로 시세가 형성되어 있습니다.

본건의 전용면적(12.08㎡)을 기준으로 환산 시, 예상 시장 가치는 약 175,920,000원 수준입니다.

본건의 감정가는 160,000,000원입니다.

그러나 매수인에게 인수될 가능성이 높은 임차보증금이 170,000,000원에 달하므로, 이를 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 시장 가치(약 176,000,000원)에서 인수되는 임차보증금(170,000,000원)을 제외한 실질적 투자 가치(Equity)는 약 6,000,000원 수준으로 분석됩니다.

따라서, 인수되는 임차보증금 170,000,000원을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 5,000,000원에서 10,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근 하는 것이 합리적입니다.

총 실질 매입 비용은 입찰가와 인수되는 임차보증금의 합계(또는 배당 후 잔액)가 될 수 있으므로, 예상 총 지출액을 철저히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.