나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51227 [1] 서울특별시 은평구 응암동 599-38 위산엘리시움 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ""은평문화예술정보학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 오피스텔, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철6호선인 ""새절역"" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리튼지붕 11층 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물 내 제6층 제601호로서,
외벽 : 외장 타일 및 인조석 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설, 승강기설비, 기계식주차장설비, 소화전설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 응암로11길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역((응암지구중심,자세한 사항은 은평구 도시계획과에 문의)), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51227 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 599-38 위산엘리시움 6층601호

용도: 오피스텔

감정가: 2억 3천 7백만원 (237,000,000원)

토지면적: 8.89㎡ (약 2.69평)

건물면적: 29.27㎡ (약 8.85평)

준공일: 2018년 (건축물대장 정보 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "은평문화예술정보학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다 [cite: None - provided text].

주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 오피스텔, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다 [cite: None - provided text].

건물의 부지가 되는 토지는 인접 필지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등의 부지로 이용되고 있습니다 [cite: None - provided text].

주변에 혐오시설은 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량으로의 접근 및 진출입이 가능합니다 [cite: None - provided text].

단지 주변에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 "새절역" 등이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다 [cite: None - provided text].

건물은 북서측 및 남서측으로 응암로11길과 각각 접하고 있습니다 [cite: None - provided text].

2.3. 지역 현황 (토지이용계획)

토지이용계획상 본건은 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역((응암지구중심)), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다 [cite: None - provided text].

또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다 [cite: None - provided text].

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권보존: 김진택 (2021-12-02)

소유권이전: 박민재 (2022-02-18) 매매 금238,000,000원

주택임차권: 김옥희 (2024-03-25 접수, 2022-02-18 전입/확정) 권리금액 238,000,000원, 말소: 인수

강제경매: 주택도시보증공사 (2025-03-28 접수) 말소기준권리

등기부채권 총액: 238,000,000원

3.2. 임차인 분석

임차인: 김

보증금: 2억 3천 8백만원 (238,000,000원)

차임: 0원

전입일자: 2022-02-18

확정일자: 2022-02-18

배당신고일자: 2024-03-25

대항력: 있음

비고: 인수 (매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.)

3.3. 인수되는 권리

본 경매 물건은 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 을구 순위 3번 주택임차권(김옥희)이 존재합니다 [cite: None - provided text].

해당 임차인의 보증금은 2억 3천 8백만원이며, 전입 및 확정일자는 2022년 2월 18일입니다 [cite: None - provided text].

배당 절차에서 임차보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자인 매수인이 인수하게 됩니다 [cite: None - provided text].

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 오피스텔, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다 [cite: None - provided text].

오피스텔과 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합 지역으로, 일상생활에 필요한 상업 및 주거 기능을 함께 갖추고 있습니다.

4.2. 유동인구

지하철 6호선 새절역 및 인근 버스정류장을 이용하는 대중교통 이용객, 주변 주거 단지 거주민, 그리고 상업 시설 이용객 등 꾸준한 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부

본 건은 철근콘크리트구조의 11층 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건물 내 제6층 제601호입니다 [cite: None - provided text].

현재 오피스텔로 이용 중입니다 [cite: None - provided text].

5.2. 편의시설

건물 내에는 개별난방시설, 승강기설비, 기계식주차장설비, 소화전설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등이 갖추어져 있습니다 [cite: None - provided text].

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

본 물건에는 대항력 있는 선순위 임차인(김옥희)이 존재하며, 임차인의 보증금(2억 3천 8백만원)이 감정가(2억 3천 7백만원)보다 높은 상황입니다.

경매 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 나머지 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 최소 100만원에서 최대 2억 3천 8백만원까지 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있으며, 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다.

임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 명확한 임차인 정보와 보증금, 전입/확정일자 정보가 있어 인수 금액이 확정적이므로 세부 임대 조건(예: 실거주 여부)에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 잠재적 위험

경매 물건의 특성상, 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 추가적인 명도 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 공동 담보 물건들의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 서울시 은평구라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 지하철 6호선 새절역 및 인근 버스 정류장 접근성이 좋습니다.

* 근린상업지역 내 위치하여 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 2018년경 준공된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 은평구 응암동에 소재한 오피스텔로, 2018년경 준공되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 주변은 아파트, 주택, 오피스텔 등이 혼재된 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역이며, 지하철 6호선 새절역과 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

가장 중요한 권리 분석상, 대항력 있는 선순위 임차인(김옥희, 보증금 2억 3천 8백만원)이 존재하며, 해당 보증금이 본 건의 감정가(2억 3천 7백만원)를 초과합니다. 따라서 경매 절차에서 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 하므로 상당한 추가 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 투자 위험 요소입니다.

이러한 높은 위험 요소를 고려할 때, 본 물건은 시세 대비 지나치게 높은 가격으로 낙찰받을 경우 상당한 손실을 감수해야 할 수 있는 고위험 투자 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2억 3천 7백만원 (237,000,000원)

인수 예상 보증금: 2억 3천 8백만원 (238,000,000원)

건물면적: 29.27㎡ (약 8.85평)

본 건의 정확한 현 시세에 대한 명확한 정보는 부족하나, 유사 면적 및 지역의 오피스텔 시세, 그리고 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 실제 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상일 수 있습니다. 그러나 본 건의 경우, 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금(2억 3천 8백만원)이 감정가(2억 3천 7백만원)보다 높다는 점이 가장 큰 제약 조건입니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하므로, '총 투자 비용 = 예상 입찰가 + 인수 보증금' 이라는 점을 반드시 고려해야 합니다. 즉, 낙찰 시 총 투입되는 금액이 실제 부동산의 시장 가치보다 낮아야 수익성이 확보될 수 있습니다.

현재 시세 정보 부족으로 정확한 시장 가치 추정이 어렵지만, 보수적으로 시장 가치를 2억 7천만원에서 3억 0천만원 사이로 추정할 경우, 다음과 같은 예상 입찰가를 도출해 볼 수 있습니다.

* 시장 가치 2억 7천만원 추정 시: 예상 입찰가 = 2억 7천만원 - 2억 3천 8백만원 = 3천 2백만원

* 시장 가치 3억 0천만원 추정 시: 예상 입찰가 = 3억 0천만원 - 2억 3천 8백만원 = 6천 2백만원

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 3천 2백만원에서 6천 2백만원 사이의 범위에서 결정될 수 있습니다. 이는 매우 공격적인 입찰가 수준이며, 실제 경매 시에는 시장 상황, 임차인과의 협상 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 제안 : 3천 2백만원 ~ 6천 2백만원 (32,000,000원 ~ 62,000,000원)

* *주의*: 이는 인수해야 하는 임차 보증금 2억 3천 8백만원을 제외한 금액으로, 실제 총 투자 비용은 예상 입찰가에 2억 3천 8백만원을 더한 금액이 됩니다. 본 입찰가는 매우 높은 위험성을 내포하고 있으므로, 철저한 현장 조사와 시세 분석 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.