나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51165 [1] 서울특별시 서대문구 홍제동 470 제일아파트 제101동 8층803호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51165 [1] 서울특별시 서대문구 홍제동 470 제일아파트 제101동 8층803호 아파트 경매

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서울서부지방법원 경매3계 2025타경51165 | 소재지: 서울특별시 서대문구 홍제동 470 제일아파트 제101동 8층803호 | 감정가: 370,000,000원 | 최저가: 370,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51165 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍제동 470 제일아파트 제101동 8층803호

용도: 아파트

감정가: 370,000,000원

토지/건물면적: 토지면적 1,345.10㎡ (지분율 0), 건물면적 80.11㎡ (지분율 4005.5)

매각대상: 토지/건물지분매각

경매구분: 부동산강제경매

특이사항: 중복사건, 유치권, 지분매각, 공유자우선매수신고, 대지권미등기

1.2. 물건 현황 및 입지 분석

1.2. 1. 물건 개요

본건은 제일아파트 10층 중 8층에 위치한 아파트(방3, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실2, 발코니 등)이며, 철근콘크리트구조로 20185년 09월 10일에 사용승인되었습니다. 거실과 방은 발코니 확장형으로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 개별난방(가스보일러), 승강기, 소화전, 화재탐지/경보기, CCTV, 주차장(1층 일부, 지하층) 등의 설비를 갖추고 있습니다.

1.2. 2. 최고의 입지

본건은 지하철 3호선 '홍제역' 남서측 인근에 위치하며, 도보로 역 이용이 가능한 역세권에 해당합니다. 북동측 인근에 홍제역이 위치하고, 통일로를 운행하는 각종 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 3. 주변 환경 및 토지이용계획

주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 소규모 아파트단지 등이 혼재하는 제3종일반주거지역 내 주택지대입니다. 토지는 대략 사다리형의 평탄한 지반이며, 남동측으로 노폭 약 6M, 남서측으로 노폭 약 3M 포장도로에 접하고 있습니다. 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8M 미만)에 해당하며, 상대보호구역(디지털서울문화예술대학교 등), 대공방어협조구역, 정비예정구역(서대문구 도시계획과 문의), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 규제를 받습니다.

1.3. 권리분석 (잠재적 리스크 포함)

1.3. 1. 지분 매각의 이해

본건은 '토지/건물지분매각'이며, '지분매각' 및 '공유자의 우선매수권 1회 제한'이 주의사항으로 명시되어 있습니다. 채무자/소유자 '태OOOOOOOOOO'의 지분만 매각하는 것으로 추정됩니다. 낙찰자는 해당 지분만을 취득하게 되므로, 다른 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송이 필수적이며, 이에 따른 추가 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

1.3. 2. 특이사항 및 주의사항

유치권: '유치권' 신고가 존재합니다. 유치권의 성립 여부, 금액, 피담보채권 등을 면밀히 확인하고, 성립이 인정될 경우 낙찰자가 인수할 수도 있으므로 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 요구됩니다.

대지권 미등기: '대지권 미등기'이나, '최저매각가격에 대지권가격이 포함됨'으로 명시되어 있습니다. 대지권 유무를 알 수 없으므로, 추후 대지권 확보 가능성 및 비용 등에 대해 확인이 필요합니다.

공유자 우선매수권: 공유자에게는 우선매수권이 1회 부여되므로, 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

1.4. 1. 상권 및 편의시설

주변에 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트가 혼재되어 있어, 생활에 필요한 근린생활시설은 도보권 내에 위치할 것으로 예상됩니다. 북동측 인근에 홍제역이 있어 역세권 상권 접근성도 좋습니다.

1.4. 2. 교육 및 공공기관

주변에 해성아파트 등 아파트 단지와 홍제1동 주민센터가 소재하고, 감정평가서에 언급된 '디지털서울문화예술대학교' 관련 보호구역 정보로 미루어 교육시설과의 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 종합 의견 및 투자 포인트

1.5. 1. 종합 의견

본건은 지하철 3호선 홍제역 인근에 위치한 아파트로, 입지 조건은 양호합니다. 그러나 '지분매각', '유치권', '대지권 미등기'라는 세 가지 주요 권리적 리스크를 안고 있어, 일반적인 경매 물건보다 훨씬 높은 난이도의 분석과 해결 전략이 필요합니다.

1.5. 2. 투자 포인트

핵심 입지: 서울시 서대문구 내 역세권(홍제역 인근) 아파트라는 입지적 장점은 명확합니다.

감정가 대비 잠재 수익: 권리적 리스크로 인해 유찰 가능성이 높아 최저가 대비 높은 수익률을 기대할 수 있으나, 이는 리스크 해결을 전제로 합니다.

지분 투자 전문가 필수: 지분 매각 물건에 대한 경험과 공유물 분할, 유치권 등 복잡한 권리 관계를 해결할 수 있는 전문적인 역량이 요구되는 물건입니다. 철저한 현장 조사와 법률 검토가 선행되어야 합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매3계