나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51165 [1] 서울특별시 서대문구 홍제동 470 제일아파트 제101동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2025.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대분구 홍제동 소재 지하철3호선 ""홍제역"" 남서측 인근에 위치하며,
부근은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 해성아파트 등 소규모아파트단지
와 홍제1동주민센터 등이 혼재하는 제3종일반주거지역내 주택지대로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 북동측 인근에 지하철3호선 홍제역이 위치하고 통일로를 운행
하는 각종 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 일반 대중교통수단 이용사정은 무난함,

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브) 지붕 10층건중 8층 803호로서 20185.09.10.
사용승인 되었음. 거실과 방은 발코니학장형임. 마감구조는
외벽: 일부(1층)는 인조대리석, 기타부분은 세멘몰탈위 수성페인트.
내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감.
창호: 하이샷시창호 유리임.

이용상태

아파트(방3, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실2, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생,급배수시설 구비되었고, 가스보일러에 의한 개별난방시설, 승강기시설, 옥내소화전
시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 1층일부와 지하층에 주차장 설치됨.

토지의 형상 및 이용상태

대략 사다리형의 평탄한 지반으로 제일아파트 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약6M 포장도로에, 남서측으로노폭 약3M 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로3류(폭 8M 미만)(접합).
가축사육제한구역(2012-08-09)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-
11-26)<디지털서울문화예술대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은
관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(2012-08-09)(위탁고도:77-257M)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비예정구역(2023-04-19)(행위제한 건축물의 건축,토지의
분할 자세한사항은 서대문구 도시계획과로 문의 도시 및 주거환경정비법)<도시 및 주거환경
정비법>, 과밀억제권역(2012-08-09)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대사항 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

지분매각, 공유자의 우선매수권 1회 제한.
대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음.
최저매각가격에 대지권가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51165 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송O

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 서대문구 홍제동 470 제일아파트 제101동 8층803호

용도: 아파트

감정가: 370,000,000원

건물면적(전용면적): 80.11㎡ (약 24.2평)

건물면적(분양면적): 제공된 정보에 명시되지 않음

토지면적(전체): 1345.10㎡ (약 406.8평)

토지 지분: 0㎡ (특이사항: 대지권 미등기)

건물 지분: 40.055㎡ (약 12.1평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 유치권, 지분매각, 공유자우선매수신고, 대지권미등기, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항:

* 지분 매각으로 소유권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권이 1회 제한되어 있습니다.

* 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무 및 범위는 알 수 없습니다. (최저매각가격에 대지권 가격은 포함되어 있습니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍제동에 위치하며, 지하철 3호선 홍제역 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 소규모 아파트 단지 등이 혼재된 주택지대입니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 북동측 인근에 지하철 3호선 홍제역이 위치합니다.

통일로를 운행하는 각종 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

총 등기부 채권액은 1,167,130,274원입니다.

말소기준권리보다 선순위의 권리가 존재하지 않아, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당 (권영숙, 2008-12-17, 720,000,000원)

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2007-10-30

대항력: 있음

비고: 임차인 김 은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 실제 인수 부담 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 권리 분석 종합

본건은 지분 매각 물건으로, 소유권 이전 시 공유자와의 관계가 중요합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 부담액이 0원으로 되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

대지권이 미등기 상태이므로 토지 사용 권한에 대한 불확실성이 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 홍제동 일대는 주거 밀집 지역으로, 인근에 생활 편의시설 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

홍제역 역세권으로 출퇴근 등 교통 이용이 편리한 주거 지역의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 10층 건물 중 8층 803호

사용승인일: 2015-09-10

이용상태: 아파트 (방 3, 거실 1, 주방/식당 1, 욕실/화장실 2, 발코니 등)

5.2. 편의 및 부대시설

위생, 급배수 시설 구비

가스보일러에 의한 개별난방 시설

승강기, 옥내 소화전, 화재 탐지 및 경보기 시설

CCTV 설치

1층 일부 및 지하층 주차장 설치

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 유치권: 김종기 씨로부터 공사 미수금 220,000,000원에 대한 유치권이 신고되었으나, 성립 여부는 불분명합니다. (주의 필요)

* 대지권 미등기: 토지 사용 권리에 대한 불확실성이 존재하며, 대지권 유무 및 범위 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김 의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어, 실제 인수 여부 및 법적 관계에 대한 철저한 조사가 요구됩니다.

* 지분 매각: 건물 및 토지 지분만 매각되므로, 소유권 행사 및 관리 시 공유자와의 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선적으로 매수할 권리가 있어, 낙찰이 무산될 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 경매 절차가 복잡할 수 있으며, 연관된 다른 사건의 진행 상황에 영향을 받을 수 있습니다.

* 주변 시설: 제공된 정보만으로는 혐오시설의 존재 여부를 파악할 수 없습니다. (추가적인 외부 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 홍제역 역세권에 위치한 아파트 지분 매각 건입니다.

교통 및 생활 편의성은 양호한 편이나, 대지권 미등기, 성립 여부가 불분명한 유치권, 특이한 조건의 대항력 있는 임차인 존재 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다.

또한, 지분 매각 및 공유자 우선매수권 등 소유권 취득 및 행사 과정에서 복잡성이 예상됩니다.

이러한 위험 요소들을 충분히 인지하고, 추가적인 조사를 통해 리스크를 명확히 파악한 후에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 홍제역 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 다수의 위험 요인으로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성 존재.

* 유치권, 임차인 문제 등 리스크 해결 시 정상적인 아파트 가치 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 최저매각가격

370,000,000원

(인수 보증금 합계: 0원)

9.2. 추가 고려사항

본 물건은 다수의 복잡한 권리 관계 및 미확인 사항으로 인해 예상 입찰가 산정에 어려움이 있습니다.

잠재적 리스크(유치권, 대지권 미등기, 임차인 인수 부담 등)를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

향후 발생할 수 있는 추가 비용(법적 절차, 유치권 해결 등)을 감안하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사, 법률 자문, 권리관계 심층 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.