나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경385 [1] 서울특별시 마포구 성산동 446 성산시영아파트 22동 1층106호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경385 [1] 서울특별시 마포구 성산동 446 성산시영아파트 22동 1층106호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매3계 2025타경385 | 소재지: 서울특별시 마포구 성산동 446 성산시영아파트 22동 1층106호 | 감정가: 933,000,000원 | 최저가: 933,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 서울특별시 마포구 성산동 성산시영아파트

1.1. 사건 및 물건 개요

본 보고서의 대상 물건은 서울서부지방법원 2025타경385 (1) 사건의 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 마포구 성산동 446 성산시영아파트 22동 1층106호로, 용도는 아파트이며 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

감정가는 933,000,000원으로 평가되었으며, 전용면적은 건물 50.54㎡(약 15.29평), 대지권 43.38㎡(약 13.12평)입니다.

본건은 소유자(이O)와 채무자(이O)가 동일한 임의경매 사건이며, 채권자는 제OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로 중복사건이 진행 중임을 확인하였습니다.

1.2. 최고의 입지조건 및 교통 환경 분석 (입지조건)

본건은 마포구 성산동 소재 신북초등학교 남서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트단지가 형성된 주거지대 내에 자리하고 있습니다.

주거지로서의 제반 입지여건은 무난한 수준이며, 특히 6호선 월드컵경기장역이 인근에 소재하고 있어 지하철 이용이 편리합니다.

차량 출입이 용이하며, 내부순환로 등 주요 간선도로에의 접근성 또한 좋아 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 원활한 양호한 교통 상황을 갖추고 있습니다.

단지 북서측으로 월드컵북로(폭 약 25m)를 비롯하여 폭 약 8미터 및 15미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 진출입이 편리합니다.

1.3. 상권 및 생활정보 분석 (상권분석, 생활정보)

주위는 대규모 아파트단지가 주를 이루고 있어 안정적인 주거 수요층을 확보하고 있습니다.

인근에 상가, 학교(신북초등학교), 관공서, 공원 등 각종 생활 편의시설이 고루 소재하고 있어 생활 인프라가 잘 구축되어 있습니다.

건물은 1986년 6월 7일에 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 14층 중 1층에 해당합니다.

내부는 방2, 거실, 주방/식당, 욕실, 다용도실, 발코니 등으로 구성된 아파트로 이용 중이며, 기본적 위생설비 및 급배수설비가 갖추어져 있습니다.

난방은 도시가스에 의한 중앙난방 설비가 설치되어 있으며, 승강기설비 및 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

1.4. 권리분석 및 현황 (권리분석)

경매 구분은 부동산임의경매로, 담보권 실행을 위한 경매입니다.

소유자 이O가 채무자이므로, 경매 절차상 복잡성은 상대적으로 낮을 수 있으나, 특이사항으로 중복사건이 진행 중인 점은 고려해야 합니다.

중복사건의 경우 배당요구 채권자가 늘어나거나 경매 절차 진행에 변수가 생길 가능성이 있습니다.

집합건축물대장 등 공부와의 차이는 발견되지 않아 건축물 현황과 공부상 일치는 확인됩니다.

임대관계는 미상으로 보고되어, 현장 조사 및 매각물건명세서 확인을 통해 점유자의 임차인 여부와 대항력 유무를 반드시 파악해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크 분석 (잠재적 리스크)

1. 건물의 노후도: 1986년 준공된 아파트로 연식이 상당하여 향후 리모델링 또는 재건축 관련 이슈를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

2. 중복사건: 중복사건은 권리관계가 다소 복잡해질 수 있으며, 매각가에 영향을 줄 수 있는 요인이 됩니다.

3. 명도 리스크: 임대관계가 미상(未知)이므로, 점유자가 임차인일 경우 대항력 유무, 소유자일 경우 명도 협의 난이도 등을 예측하기 어렵습니다. 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 토지거래허가구역: 토지 기호1에 대하여 '토지거래계약에관한허가구역(지목「도로」한정)' 지정이 되어있습니다. 이는 도로 지분 취득 시 확인이 필요한 사항이며, 주거용 아파트의 대지권은 통상 문제가 되지 않으나 최종 확인이 필요합니다.

1.6. 투자 포인트 (투자 포인트)

1. 정비구역 지정: 본건 토지 기호1, 2 모두 제3종일반주거지역이며, 2023년 12월 28일에 정비구역으로 지정되었습니다. 이는 향후 재건축 또는 재개발을 통한 주거 환경 개선 및 자산 가치 상승의 잠재력이 매우 높은 핵심 투자 포인트입니다.

2. 우수한 입지: 마포구 성산동의 대단지 아파트 밀집 지역으로, 학군(신북초)과 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실수요층이 두터운 지역입니다.

3. 역세권: 6호선 월드컵경기장역 이용이 용이한 역세권 환경을 갖추고 있습니다.

1.7. 종합 의견 (종합 의견)

본건은 서울 서부권의 주요 주거 지역인 마포구 성산동에 위치하며, 감정가는 9억 3천 3백만원으로 산정되었습니다.

가장 큰 투자 매력은 '정비구역 지정(2023.12.28.)'된 제3종일반주거지역 내의 노후 아파트라는 점입니다. 이는 장기적으로 개발 이익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

단기적으로는 1층이라는 점과 건물의 연식, 중앙난방 방식 등의 요소를 고려하여 인근 유사 물건의 실거래가 대비 적정한 입찰가를 산정해야 합니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 1층의 일조 및 채광, 소음 여부, 그리고 현재 점유 상태를 파악하고, 명도 전략을 수립하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매3계