나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51287 [1] 서울특별시 은평구 구산동 16-36 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2025.04.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ‘예일초등학교’ 서측 방향에 위치하는 부동산(다세대주택)으로
주위는 다세대, 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대로서 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구
역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 6층 건물 내 제3층 제304호로서,
외 벽 : 타일붙임 마감 등
창 호 : PVC 창호 등

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 급배수시설, 난방설비, 승강기 설비 등 갖추었음

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51287 (1) 서울서부지방법원

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 16-36 3층304호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 6층 건물 내 제3층 제304호

준공일자: 2016년 02월 16일 (사용승인 2017년 05월 24일)

용도: 다세대주택

감정가: 187,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

토지면적: 19.34㎡ (약 5.85평)

토지지분: 19.3416㎡ (약 5.85평)

건물면적: 29.03㎡ (약 8.78평)

건물지분: 29.03㎡ (약 8.78평)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 구산동 소재, '예일초등학교' 서측에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 09월 13일자 비엔케이캐피탈의 가압류입니다.

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 등기부등본상의 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매, 임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 권혜윤)

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 10월 18일

* 확정일자: 2019년 08월 21일

* 배당신고일자: 2023년 10월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 제출로 인해 임차인은 대항력을 포기하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해 주기로 하였습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금에 대해 인수할 금액이 없음을 의미합니다.

* 등기부채권 총액: 202,392,194원 (말소기준권리 이하 가압류, 압류, 강제경매 등의 합계)

1.3. 상권분석

* 본건은 전형적인 소규모 주거단지 내에 위치한 다세대주택으로, 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 최근 주변 실거래가 분석 결과:

* 2026년 5월, 인근 '리치빌'(2013년식, 전용면적 24.74㎡)이 8,800만원에 거래되었습니다. 이는 약 1,173만원/평 수준입니다.

* 2026년 5월, 인근 '금당빌라(355-7)' (1991년식, 전용면적 37.02㎡)가 11,500만원에 거래되었습니다. 이는 약 1,028만원/평 수준입니다.

* 본건(전용면적 29.03㎡)은 '리치빌'과 면적이 유사하며, 건물 준공연도가 2016년으로 비교적 신축에 속한다는 점을 고려할 때, 최근 실거래가를 참고하여 시세 판단이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 예일초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 주거: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 차량을 이용한 단지 내 이동이 편리하며, 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 가까이에 있습니다.

* 편의시설: 주거지대의 특성상 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와의 조건 변경 사항이 있으나, 권리분석상 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 경매 절차 진행 및 잔금 납부 시 HUG 측과의 정확한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지 지분: 건물의 전용면적(29.03㎡) 대비 토지 지분(19.34㎡)이 상대적으로 적은 편입니다. 이는 향후 건물 재건축이나 재개발 시 지분율에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 주변 시설: 현재까지 확인된 주변 지역에 특별한 혐오시설이나 난개발 우려는 발견되지 않았습니다. 다만, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당하므로 관련 규정 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동의 신축급 다세대주택으로, 예일초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하고 교통 접근성도 우수한 편입니다. 권리분석 결과, 모든 권리가 소멸될 예정이며 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자의 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 감정가는 1억 8,700만원이나, 최근 주변 실거래가와 비교 시 다소 높게 책정된 경향이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 목적: 서울 내에서 비교적 저렴한 가격으로 신축급 다세대주택을 매입할 수 있는 기회입니다.

* 임대 수익 목적: 안정적인 임대 수요가 예상되는 주거 지역으로, 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계 명확: 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 낙찰 후 명도 관련 문제가 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 187,000,000원

* 주변 최근 매매가 분석 (2026년 5월 기준):

* 전용면적 24.74㎡: 8,800만원 (약 1,173만원/평)

* 전용면적 37.02㎡: 11,500만원 (약 1,028만원/평)

* 본건 건물 면적: 29.03㎡ (약 8.78평)

* 본건의 면적 및 준공 연도를 고려하여, 평당 1,000만원 ~ 1,100만원 수준을 적용 시 예상 시세는 다음과 같습니다.

* 29.03㎡ * 1,000만원/평 = 약 96,800,000원

* 29.03㎡ * 1,100만원/평 = 약 106,480,000원

* 이를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 현황, 물건의 정확한 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.