나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51177 [1] 서울특별시 서대문구 홍제동 454 유원하나아파트 103동 8층802호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51177 [1] 서울특별시 서대문구 홍제동 454 유원하나아파트 103동 8층802호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매3계 2025타경51177 | 소재지: 서울특별시 서대문구 홍제동 454 유원하나아파트 103동 8층802호 | 감정가: 313,000,000원 | 최저가: 250,400,000원 | 용도: 아파트

1. 서울서부지방법원 2025타경51177 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51177 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍제동 454 유원하나아파트 103동 8층802호

용도: 아파트

감정가: 313,000,000 원

토지면적: 33.99㎡ (약 10.28평)

토지 지분율: 1699.5

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 72.34㎡ (약 21.87평) (전용면적 기준, 분양면적은 별도 확인 필요)

건물 지분율: 3617

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 지분 매각, 공유자 우선매수 신고

주의사항: 지분 매각 / 공유자의 우선매수권 1회 제한

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 서대문구 홍제동에 위치하며, "인왕중교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 공동주택, 주상용 건물, 단독주택, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다. 대중교통 이용이 편리하며, 버스정류장까지 도보로 약 4~5분 소요됩니다.

1.3. 건물 및 토지 상세

본 건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물 내 제8층 제802호입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 마감, 창호는 하이샷시 및 알루미늄샷시 창호로 마감되어 있으며, 건물 현황은 보통입니다.

현관, 방 3개, 주방 겸 식당, 거실, 욕실 겸 화장실, 발코니 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

상하수도, 위생, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 급배수 상태는 보통입니다. 개별 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 설치되어 있습니다.

토지는 부정형으로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

본 토지는 제2종일반주거지역(12층 이하), 도로, 도시고속도로(저촉), 소로 3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 비오톱 1등급(저촉), 건축선 등의 용도지역 및 제한 사항에 해당합니다.

공부상 내용과 실제 현황의 차이는 없습니다. 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 물건으로, 채권자 '주OOOOOOOOOOOO'의 신청으로 진행됩니다.

소유자는 최OO이며, 채무자도 최OO입니다.

매각 대상은 건물 및 토지의 지분이며, 소유권이 아닌 지분으로 매각됩니다.

주의사항으로, 지분 매각의 특성상 공유자의 우선매수권이 존재하며, 이는 1회에 한해 제한됩니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무효가 되거나 다른 사람에게 낙찰될 수 있습니다. 공유자 우선매수 신고가 접수된 상태이므로, 이에 대한 확인 및 대비가 필요합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 홍제동 일대는 아파트 단지와 더불어 다양한 주거 형태, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 복합적으로 형성된 지역입니다. 이는 주거 생활 편의성이 높고, 상업 시설 이용이 용이함을 시사합니다. 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매나 서비스 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

교통: 대중교통 이용이 편리하며, 버스정류장까지 도보로 약 4~5분 소요됩니다.

편의시설: 주변에 아파트, 공동주택, 주상용 건물, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 교육기관이 인근에 위치하고 있습니다.

주거 환경: 아파트 단지로 형성된 지역으로, 주위 환경은 보통입니다.

혐오시설 확인: 주변 시설 검색 결과, 유원하나아파트 단지 바로 인근에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

지분 매각: 본 건은 건물 및 토지의 지분으로 매각되므로, 전체 소유권을 취득하는 것이 아닙니다. 이는 향후 건물 관리, 사용, 처분 등에서 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

공유자 우선매수권: 공유자 우선매수 신고가 접수되어 있어, 낙찰 후에도 공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰이 무효가 되거나 재매각될 수 있습니다. 입찰 시 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

토지이용계획상 제한: 본 토지는 도시고속도로 저촉, 비오톱 1등급(저촉), 중점경관관리구역 등 다양한 법규 및 규제 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

서울특별시 서대문구 홍제동에 위치한 유원하나아파트 지분 매각 건입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 자체는 일반적인 아파트로서 기본적인 설비와 구조를 갖추고 있으며, 공부상 차이는 없습니다. 다만, 본 건은 건물 및 토지의 지분으로 매각되며, 공유자의 우선매수권이 행사될 수 있다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

우수한 입지: 서대문구 홍제동이라는 지역적 이점을 바탕으로 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

개발 가능성 (제한적): 토지이용계획상 일부 제약이 있으나, 아파트 단지로서의 기본적인 가치는 유지될 것으로 보입니다.

지분 투자 (리스크 인지 시): 공유자 우선매수권 등 리스크를 충분히 이해하고, 다른 공유자와의 협의 가능성을 열어둔다면, 시세 대비 저렴하게 지분 취득을 시도해볼 수 있습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매3계