나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51071 [1] 서울특별시 은평구 신사동 8-57 3층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재‘역촌초등학교’남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 전철역(응암역, 6호선) 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 4층 건물내 3층 2호로서,
외벽: 적벽돌 쌓기 마감 등
창호: 섀시창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 다세대주택으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6M의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

대상물건은 공부상 3층 '2호'이나, 대상물건의 현관에 표시된 호수는 '302'로 부착되어 있으니 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상.
- 대상물건은 등기사항전부증명서상 주택임차권[2024년 1월 30일, 서울서부지방법원의 임차권등기명령(2024카임5085)]이 등재되어 있으니 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2물건 상세 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51071 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 8-57 3층2호 (신주소: 서울특별시 은평구 갈현로2가길 4-2)

용도: 다세대주택

감정가: 151,000,000원

토지 면적: 16.09㎡ (약 4.87평)

건물 면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축 연도: 1992년 (1992.12.28 준공)

총 층수: 4층

해당 층: 3층

호수: 2호 (건물 현관 표기 302호)

건축물 구조: 철근콘크리트구조, 연와조

대지 면적 (건축물대장): 272.2㎡

건축 면적 (건축물대장): 141.36㎡

연면적 (건축물대장): 616.2㎡

건폐율: 51.93%

용적률: 180.28%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 은평구 신사동에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다. (감정평가서 요약에는 '역촌초등학교' 남서측 인근에 위치한다고 기재되어 있으나, 정확한 소재지는 신사동 8-57번지입니다.)

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

남측으로 노폭 약 6미터의 막다른 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 2월 25일 접수된 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경51071)입니다.

3.2. 선순위 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (정성민)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 30일

* 확정일자: 2021년 12월 30일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기사항전부증명서상 주택임차권(2024년 1월 30일, 서울서부지방법원 임차권등기명령)이 등재되어 있으며, 을구 5번 순위 주택임차권으로 등기부등본상 말소기준권리(갑구 8번)보다 선순위입니다.

* 인수 여부: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (등기부등본상 '말소: 인수'로 기재)

3.3. 권리분석 요약

선순위 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 100,000,000원은 배당 순위에 따라 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 다만, 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 배당될 가능성도 있습니다.

4. 상권분석

본건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다수의 다세대주택과 근린생활시설이 산재해 있습니다. 최근 거래된 주변 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 신한노블레스(342-28) 3층, 82.37㎡: 2026년 5월 8일, 390,000,000원

* 미건빌라(4-33) 3층, 58.71㎡: 2026년 5월 7일, 211,000,000원

* 하나쉐르빌(38-5) 3층, 43.53㎡: 2026년 5월 6일, 200,000,000원

이는 전용면적 약 8~10평 내외의 거래 사례이며, 단위면적당 거래가액은 약 359만원 ~ 473만원 수준입니다. 본건은 전용면적 29.92㎡ (약 9.05평)으로, 이를 바탕으로 산정한 추정 시세는 약 129,000,000원 내외로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 역촌초등학교 남서측 인근에 위치하여 통학이 가능합니다. (교육환경 보호구역에 해당)

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 6호선 응암역 및 버스정류장이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 가능성: 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 배당받지 못할 경우 100,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

* 건물 노후: 1992년 준공되어 약 34년 경과한 건물로, 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 호수 표기 혼동: 공부상 '3층 2호'이나, 현관에는 '302호'로 표기되어 있어 내부 확인 및 혼동 가능성이 있습니다.

* 주차: 건물 내 또는 주변 주차 공간에 대한 정보가 부족하여 주차 편의성이 낮을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 신사동 지역의 다세대주택으로, 지하철 6호선 이용이 가능하여 교통이 양호한 편입니다. 하지만 100,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인 보증금 인수 위험이 가장 큰 단점입니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 신중한 접근이 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 임차인 보증금이 경매를 통해 변제될 가능성을 시사하지만, 권리분석 시에는 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 은평구 신사동 지역의 소형 다세대주택으로, 1~2인 가구 임대 수요가 있을 수 있습니다.

* 6호선 응암역 이용이 가능한 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

* 감정가(151,000,000원) 및 추정 시세(약 129,000,000원) 대비 인수 보증금(100,000,000원)을 고려한 투자 전략 수립 시, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 151,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가를 고려한 추정 시세는 약 129,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원이 인수될 가능성이 있는 점을 고려할 때, 실제 매수인이 부담해야 하는 총 금액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 감안하여, 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수한다고 가정하고, 해당 물건의 시장 가치 및 입찰 환경을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 감안하여, 예상 입찰가는 120,000,000원에서 135,000,000원 사이로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사, 임차인과의 소통, 최신 시세 변동 등을 면밀히 파악하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.