나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51071 [1] 서울특별시 은평구 신사동 8-57 3층2호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51071 [1] 서울특별시 은평구 신사동 8-57 3층2호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경51071
• 주소: 서울특별시 은평구 신사동 8-57 3층2호
• 감정가: 151,000,000원
• 최저가: 96,640,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울서부지방법원 경매3계 2025타경51071 | 소재지: 서울특별시 은평구 신사동 8-57 3층2호 | 감정가: 151,000,000원 | 최저가: 96,640,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부동산 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51071 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 8-57 3층2호

용도: 다세대주택

감정가: 151,000,000원

토지면적: 16.09㎡ (약 4.87평)

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

대상 물건은 서울특별시 은평구 역촌초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 응암역이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 건물은 철근콘크리트조 및 벽돌조로, 4층 건물 중 3층 2호이며 외벽은 적벽돌 마감, 창호는 섀시 창호입니다. 공부상 용도는 다세대주택이며, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다. 토지는 세장형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 노폭 약 6M의 막다른 도로에 접해 있습니다. 해당 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다. 공부상 3층 '2호'이나, 현관에는 '302'로 표시되어 있어 확인이 필요합니다. 현재 임대 관계는 미상이나, 등기사항전부증명서상 2024년 1월 30일자로 서울서부지방법원의 임차권등기명령이 등재되어 있으니 특별히 유의해야 합니다.

1.3. 입지조건

서울특별시 은평구 신사동 8-57번지에 위치한 본 물건은 지하철 6호선 응암역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 역촌초등학교가 인접해 있으며, 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 전형적인 주거지역을 형성하고 있습니다. 또한, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 은평평화공원 등 녹지 공간도 가까워 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자는 김OO이며, 채무자 역시 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 권리 분석 시 가장 중요하게 확인해야 할 사항은 등기사항전부증명서에 기재된 임차권등기명령(2024년 1월 30일)입니다. 이는 해당 부동산에 임차인이 존재하며 법적으로 권리를 보전받고 있음을 의미하므로, 명도 과정에서 인수 또는 해결해야 할 사항이 발생할 수 있습니다. 경매 절차상 모든 권리는 낙찰로 인해 소멸하는 것을 원칙으로 하지만, 임차권등기명령의 구체적인 내용과 법원의 배당 순위 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 은평구 신사동 일대는 다세대주택 및 단독주택이 주를 이루는 주거 밀집 지역입니다. 상업 시설보다는 주거 기능에 집중된 상권으로 볼 수 있습니다. 다만, 근린생활시설이 산재해 있어 소규모 점포 운영이나 서비스 업종의 입지가 가능하며, 응암역 역세권으로 유동 인구가 형성되어 있어 이에 기반한 상권이 일부 발달해 있습니다. 주거 밀집 지역 특성상 꾸준한 수요를 기대할 수 있으나, 대규모 상업 지구와 같은 활발한 소비 활동보다는 지역 주민 대상의 안정적인 상권 형성이 예상됩니다.

1.6. 생활정보

- 교통: 지하철 6호선 응암역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행. 차량 접근 용이.

- 교육: 역촌초등학교 인접. 인근에 덕산중학교 등 교육 시설 위치.

- 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 편리. 대형마트, 백화점 등은 차량 이동 필요.

- 공원: 은평평화공원 등 휴식 공간 인접.

1.7. 잠재적 리스크

- 임차권 등기: 2024년 1월 30일자로 임차권등기명령이 등재되어 있어, 해당 임차인의 대항력 유무 및 명도 조건 등을 면밀히 파악해야 합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

- 주소 불일치 가능성: 감정평가서상 '역촌동'으로 표기된 지역이 주소지 '신사동'과 인접하거나 행정 구역 상 경계 지역일 수 있습니다. 정확한 위치 및 행정 구역 정보를 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

- 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로서 건폐율 및 용적률 제한이 있으며, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등 다양한 도시 계획적 제한이 존재합니다.

- 현황과 공부상 차이: 건물 호수 표기(3층 2호 vs 302호)가 다르므로 현장 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

서울특별시 은평구 신사동에 위치한 본 물건은 지하철역과 초등학교 등 생활 편의 시설이 근거리에 있어 실거주 목적이나 소액 투자용으로 접근할 수 있는 다세대주택입니다. 감정가는 1억 5천여만원으로, 면적 대비 적정한 수준으로 보입니다. 다만, 등기된 임차권등기명령으로 인한 명도 관련 부담이 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 경매 절차 진행 시 해당 임차인의 대항력 여부와 법원의 배당 상황을 면밀히 분석하여 인수 여부를 판단하는 것이 중요합니다. 주변 시세 및 권리 관계 등을 충분히 검토한 후 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

- 응암역 역세권 입지: 지하철 6호선 이용이 편리하여 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

- 소형 면적: 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 면적으로, 실수요자 또는 1인 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

- 잠재적 가치 상승: 은평구는 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 가진 지역 중 하나입니다.

- 법적 리스크 해소 시: 임차권 문제를 깔끔하게 해결할 경우, 비교적 합리적인 가격에 부동산을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매3계