나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51176 [1] 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 비동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성산 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ""서울구산초등학교"" 북서측 인근에 위치하는
다세대주택 내 5층 501호로서, 주변은 다세대, 단독(다가구), 아파트 및 근린생활시설,
공원 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 직선거리 약 900~950m 거리에
지하철6호선 ""구산역""이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건 내 제5층 제501호로서,
외벽 : 석재타일 등
창호 : PVC섀시 등

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)(후첨 ""내부구조도"" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 통칭 ""야긴하이빌""(다세대주택, 2개동 29세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 7~8m, 북측 및 북서측 일부로 노폭 약 3m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역,
상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51176 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 비동 5층501호

* 용도: 도시형생활주택 (주택건설 기준 등에 관한 규정상 다세대주택)

* 감정가: 328,000,000원

* 토지면적: 27.45㎡ (약 8.30평)

* 건물면적: 47.43㎡ (약 14.35평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

* 건물명: 야긴하이빌 B동

* 건축년도: 2019년 사용승인

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 은평구 구산동 소재 "서울구산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 지하철 6호선 구산역이 직선거리 약 900~950m 거리에 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남측으로 노폭 약 7~8m, 북측 및 북서측 일부로 노폭 약 3m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로 3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 10월 21일자 은평구청장의 압류 (을구 7번).

* 주요 권리분석:

* 을구 1번 순위로 주택임차권(성윤희)이 등기되어 있으며, 금액은 224,700,000원입니다.

* 해당 임차인은 전입일자(2021-10-01)와 확정일자(2021-09-14)를 갖추고 있어 대항력이 있습니다.

* 물건명세서 상 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구가 명시되어 있어, 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약 상 해당 주택임차권은 "인수"로 기재되어 있습니다.

* 인수되는 임차인의 보증금 총액은 224,700,000원입니다.

* 기타 권리: 소유권 이전, 신탁 말소, 기타 압류 및 강제경매 개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 주로 주거용으로 이용되는 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권으로 판단됩니다.

* 최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2013년 건축된 "리치빌"(전용면적 24.74㎡)이 2026년 5월 8,800만원에 거래되었습니다. (1㎡당 약 355.7만원)

* 1991년 건축된 "금당빌라"(전용면적 37.02㎡)가 2026년 5월 11,500만원에 거래되었습니다. (1㎡당 약 310.6만원)

* 본 물건(전용면적 47.43㎡, 2019년 건축)의 경우, "리치빌"의 ㎡당 시세를 적용하면 약 1억 6,870만원 수준으로 추정됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육 시설: 서울구산초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 일부 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 을구 1번 순위 주택임차인의 보증금 224,700,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

* 주변 시세 대비 높은 임차인 보증금: 분석된 최근 매매 시세(약 1억 7천만원~1억 9천만원)보다 임차인의 인수 보증금(224,700,000원)이 더 높게 형성되어 있어, 낙찰 시 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 미상 임대관계: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 명확히 파악되어 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동에 위치한 신축급(2019년 사용승인) 도시형생활주택입니다. 입지적으로는 초등학교와 공원이 인접해 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 그러나 권리분석 결과, 대항력 있는 임차인의 보증금 224,700,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 현재 추정되는 주변 시세보다 높은 금액으로, 낙찰 후 금전적 손실이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용승인되어 비교적 현대적인 상태의 건물을 소유할 수 있습니다.

* 지역 내 주거 수요: 은평구 지역의 꾸준한 주택 수요를 기반으로 합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 328,000,000원

* 추정 시장가치: 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원

* 인수되는 임차인 보증금: 224,700,000원

* 분석 결과, 본 물건은 인수되는 임차인 보증금이 추정 시장가치를 초과하므로, 현재 시점에서 투자를 고려할 경우 상당한 손실이 예상됩니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 인수 보증금과 시장가치를 종합적으로 고려하여 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 180,000,000원

* 상기 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 지출액은 입찰가 180,000,000원 + 인수 보증금 224,700,000원 = 404,700,000원이 되어, 추정 시장가치보다 높은 금액이 소요됩니다. 본 입찰가는 시장가치를 기준으로 제시되었으나, 실질적인 투자는 권장되지 않습니다.

2. 주변 시세 분석

2.1. 최근 매매 정보 분석

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* 건축년도: 2013년

* 전용면적: 24.74㎡ (약 7.5평)

* 거래금액: 8,800만원

* 거래일: 2026년 5월

* ㎡당 가격: 약 355.7만원

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* 건축년도: 1991년

* 전용면적: 37.02㎡ (약 11.2평)

* 거래금액: 11,500만원

* 거래일: 2026년 5월

* ㎡당 가격: 약 310.6만원

2.2. 시세 분석

* 본 물건은 전용면적 47.43㎡(약 14.35평)이며, 2019년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다.

* 가장 유사한 조건인 "리치빌"(2013년 건축, 24.74㎡)의 ㎡당 시세를 적용하면, 본 물건의 가치는 약 1억 6,870만원 (47.43㎡ × 355.7만원/㎡)으로 추정됩니다.

* "금당빌라"(1991년 건축, 37.02㎡)의 ㎡당 시세를 적용하면, 약 1억 4,730만원 (47.43㎡ × 310.6만원/㎡)으로 추정됩니다.

* 본 물건이 신축 연도가 더 앞선 점을 감안할 때, ㎡당 시세는 350만원 내외로 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 이에 따라 본 물건의 현재 시장 가치는 약 1억 7천만원에서 1억 9천만원 사이로 추정됩니다.

3. 주변 시설 조사

* 주변에는 서울구산초등학교, 공원, 다수의 주거 시설 및 근린생활시설이 소재합니다.

* 부동산 강제경매 사건 관련 자료 상, 본 물건 또는 인근 지역에 특별히 지적되거나 문제가 될 만한 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.