나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51084 [1] 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 에이동 4층404호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51084 [1] 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 에이동 4층404호 다세대주택 경매

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서울서부지방법원 경매3계 2025타경51084 | 소재지: 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 에이동 4층404호 | 감정가: 216,000,000원 | 최저가: 138,240,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울서부지방법원 2025타경51084 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51084 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 에이동 4층404호

용도: 다세대주택

감정가: 216,000,000원

토지면적: 17.12㎡ (약 5.18평)

건물면적: 29.58㎡ (약 8.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

서울특별시 은평구 구산동에 위치하며, '서울구산초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 건물은 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 중 4층 404호에 위치합니다. 외벽은 돌붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 토지는 완경사지의 사다리형으로, 현재 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 채권자의 신청으로 개시된 부동산강제경매 사건입니다. 소유자는 김OO이며, 채무자는 망OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 강제경매 절차에 따라 채무자의 재산에 대한 권리 실행이 이루어지므로, 등기부등본 상의 모든 권리관계를 철저히 확인하여 낙찰 후 추가적인 부담이나 분쟁의 소지가 없는지 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 상권분석

주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 인근에 구산초등학교가 있어 학생 및 학부모 유동인구가 존재하며, 근린생활시설 또한 소재하여 기본적인 상업 기능이 이루어지고 있습니다. 아파트 단지와 다세대 주택이 혼재된 지역 특성상, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

구산초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이하며, 대중교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역 내 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 최고 7층 이하 건축이 가능합니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며 본건은 노폭 약 8미터 도로에 접해 있습니다. 이 외에 가축사육제한구역, 상대보호구역 (최종 확인 필요), 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요 산 주변) 등의 도시계획적 제한 사항이 존재하므로, 건축 또는 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

1.8. 잠재적 리스크

임대 관계가 확인되지 않은 상태이므로, 명도 과정에서 기존 임차인이 존재할 경우 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, 토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등 건축 및 개발에 관한 각종 제한 사항이 존재하므로, 신규 건축이나 용도 변경 시에는 관련 법규 검토가 필수적입니다. 현재까지 파악된 주변 환경 정보상으로는 특별한 혐오시설이나 심각한 민원 유발 시설은 확인되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 구산초등학교 인근이라는 점에서 교육 환경이 우수하며 생활 편의 시설 접근성 또한 양호한 편입니다. 강제경매 물건으로서 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 임대 관계 미확인 및 토지 이용 계획 상의 제한 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 신중한 권리 분석과 현장 조사가 반드시 선행되어야 할 것으로 판단됩니다.

1.10. 투자 포인트

구산초등학교 인근에 위치하여 안정적인 주거 수요가 기대되며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 강제경매 물건으로, 시세 대비 저평가된 가격에 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다. 직접 거주 목적은 물론, 안정적인 임대 수익 창출을 위한 투자 대상으로서의 가치도 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매3계