나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51021 [1] 서울특별시 서대문구 홍제동 192-29 비1층비101호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍제동 소재 ""홍제역(3호선)"" 동측 인근에 위치하고 주위는
아파트, 다세대주택 등과 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 '홍제역(3호선) 등이 소재하고 있어 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 5층 중 제비1층 제비101호로서, (사용승인일:2022.11.29)

외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: -
창호: 하이샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 사무소로 이용중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 완경사지인 토지로서, 제2종근린생활시설(사무소) 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 각각 노폭 약 4~5미터 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사 기지 및 군사시설 보호법>,
정비예정구역(2024-01-31)(행위제한(건축물의 건축,토지의 분할)(자세한 사항은 서대문구
도시계획과로 문의))<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>중점경관
관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

1.1. 1. 사건번호

서울서부지방법원 2025타경51021 (1)

1.1. 2. 소재지

서울특별시 서대문구 홍제동 192-29 비1층비101호 (신주소: 서울특별시 서대문구 통일로36길 42)

1.1. 3. 용도

업무시설 (건축물대장상 근린생활시설 및 다세대주택이나, 본건은 사무실로 이용 중)

1.1. 4. 감정가

389,000,000원

1.1. 5. 면적

* 토지 면적: 22.98㎡ (약 6.95평)

* 토지 지분: 22.98㎡ (약 6.95평)

* 건물 면적: 48.79㎡ (약 14.76평)

* 건물 지분: 48.79㎡ (약 14.76평)

1.1. 6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.1. 7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.1. 8. 채권자

채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 9. 특이사항

공동담보

1.2. 건물 현황

1.2. 1. 건물 구조

철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 5층, 지하 1층 건물 중 지하 1층 비101호

1.2. 2. 사용승인일

2022년 11월 29일

1.2. 3. 외벽/내벽/창호

* 외벽: 석재붙임 등 마감

* 내벽: (정보 없음)

* 창호: 하이샤시 창호 등

1.2. 4. 이용 상태

공부상 사무소로 이용 중

1.2. 5. 설비 내역

기본 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장, 승강기 설비 등

1.3. 토지 현황

1.3. 1. 토지 형상 및 이용 상태

부정형의 완경사지로서, 제2종근린생활시설(사무소) 및 다세대주택 건부지로 이용 중

1.3. 2. 인접 도로 상태

북측 및 남측으로 각각 노폭 약 4~5미터 내외 도로에 접함

1.3. 3. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 도로 (접합)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257M)

* 정비예정구역 (2024-01-31, 행위제한 있음 - 자세한 사항은 서대문구 도시계획과 문의)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

1.4. 권리분석

1.4. 1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 서진개발산업주식회사 (2022-11-30)

* 소유권 이전 (매매): 이용식 (2024-03-08)

* 근저당 (말소기준권리): 한국양계축산업협동조합 (240,000,000원, 2024-03-08)

* 근저당: 조영서 (40,000,000원, 2024-03-08)

* 압류: 마포세무서장 (2024-09-24)

* 근저당 (공동담보): 조영서 (120,000,000원, 2025-02-07)

* 임의경매개시결정: 한국양계축산업협동조합 (201,556,609원, 2025-02-12)

* 등기부채권 총액: 400,000,000원

1.4. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (해당 권리 내역은 별도 확인 필요)

1.4. 3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 서대문구 홍제동 소재 '홍제역(3호선)' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트, 다세대주택 등 주거시설과 학교, 각종 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

* 과거 노후화된 주택 및 건물이 많았으나, 현재 재개발·재건축 사업이 활발하게 진행되며 낙후된 이미지가 점차 정비될 것으로 예상됩니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 '홍제역(3호선)'이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

* 홍제역은 3호선 라인을 따라 서울 도심의 주요 지역(압구정, 신사동, 고속버스터미널 등) 및 은평구, 고양시와 연결됩니다.

* 내부순환로 진출입이 용이하여 서울 강북지역은 물론 서울 전역으로의 접근성이 좋습니다.

* 홍제역 일대에 20여 개 이상의 버스 노선이 운행 중입니다.

3. 상권분석

3.1. 현재 상권 특성

* 홍제역 상권은 지하철 3호선 홍제역과 중앙버스정류장을 중심으로 형성되어 있습니다.

* 역 주변 대로변 1층 상가에는 은행, 프랜차이즈, 카페, 의류점, 미용실 등이 밀집해 있으며, 골목 안으로는 편의점, 부동산, 식당 등이 위치하고 있습니다.

* 배후에 단독주택과 중소 단지 아파트 밀집 지역으로 주거 인구가 많아 안정적인 역세권 상권의 모습을 보입니다.

* 유진상가 일대에는 생활형 상점이 밀집해 있으며, 과거 레트로 감성을 찾는 젊은 세대 방문객이 늘면서 새로운 로컬 상권으로 재조명되고 있습니다.

3.2. 잠재적 발전 가능성

* 홍제역 일대는 과거 노후화된 지역이었으나, 대규모 재개발 및 역세권 활성화 사업이 다수 추진되어 주거 환경 개선 및 상권 활성화가 기대됩니다.

* 현재 서대문구는 홍제4구역, 홍제·무악재 역세권 재개발 등 다수의 정비 사업을 추진 중이며, 이는 지역 전체의 가치 상승으로 이어질 가능성이 높습니다.

* 특히 홍제역 역세권 활성화 사업을 통해 공동주택, 오피스텔, 판매 및 근린생활시설 등이 포함된 복합시설 개발이 예정되어 있어 지역 상권에 활력을 불어넣을 것으로 예상됩니다.

4. 생활정보

4.1. 주거 환경

* 주변에 아파트, 다세대주택 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있습니다.

* 인왕산, 안산, 고은산 등 녹지 공간이 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

4.2. 편의시설

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 및 재래시장(인왕시장) 등이 주로 분포합니다.

* 유진상가 등 오래된 상가건물들이 있으며, 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 등기부상 권리 사항

* 말소기준권리 외 다수의 근저당 및 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 해당 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있어, 해당 권리 존재 여부 및 범위에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 임대차 관계

* 임대차 관계 및 보증금, 차임이 미상입니다.

* 인수 보증금은 0원으로 파악되나, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 명확히 확인해야 합니다.

5.3. 건축물 현황

* 공부상 지하 1층으로 등기되어 있으나, 외관상으로는 1층으로 보인다는 특이사항이 있습니다. 이는 건축물대장과의 불일치 가능성을 시사하며, 현장 조사를 통해 정확한 상태 확인이 필요합니다.

5.4. 토지이용계획 관련

* 본건 토지는 '정비예정구역'으로 지정되어 있으며, 행위 제한이 존재합니다.

* 현재 서대문구에서 정비구역 지정 및 정비계획 입안을 위한 주민 열람·공고 절차가 진행 중입니다.

* 자세한 행위 제한 내용 및 향후 사업 진행 가능성에 대해서는 서대문구 도시계획과에 문의하여 면밀히 검토해야 합니다.

5.5. 주변 환경 (혐오시설)

* 검색 결과, 본건 소재지인 서울특별시 서대문구 홍제동 192-29 인근에 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, 주변 환경은 지속적으로 변화할 수 있으므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 홍제동의 역세권에 위치한 업무시설입니다. 홍제역을 중심으로 발달된 교통망과 함께 주변의 재개발 및 역세권 활성화 사업 추진으로 인해 향후 지역 가치 상승이 기대되는 잠재력이 있는 물건입니다.

다만, 공부와 외관상의 층수 불일치, 미상인 임대차 관계, 그리고 정비예정구역으로 지정되어 행위 제한이 있다는 점 등은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 특히 정비예정구역 지정과 관련된 구체적인 내용 및 행위 제한 여부는 서대문구 도시계획과를 통해 반드시 확인해야 합니다.

등기부상 다수의 권리가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있어 이에 대한 추가 조사가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 지하철 3호선 홍제역 역세권이라는 탁월한 입지 조건

* 서울 도심 및 주요 업무지구로의 우수한 교통 접근성

* 다수의 재개발 및 역세권 활성화 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대감

* 비교적 넓은 토지 지분(22.98㎡)과 합리적인 건물 면적(48.79㎡)

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 389,000,000원입니다. 등기부상 총 채무액은 400,000,000원으로 감정가를 상회하고 있습니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 경매 시장 상황 및 재개발 사업 진행 추이, 현장 조사를 통한 정확한 권리 관계 및 건물 상태 확인 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하고, 재개발 사업 진행 시 예상되는 가치 상승분을 반영한다면, 감정가 수준 또는 소폭 낮은 금액에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. 초기 투자 접근 시에는 감정가의 80%~90% 수준 (약 311,200,000원 ~ 350,100,000원)을 기준으로 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

단, 이는 일반적인 의견이며, 상세한 권리 분석 및 현장 조사, 시세 조사 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.