나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50991 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 205-1 하우스205 에이동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 ""홍은중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 ""홍제역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트(평지붕)지붕 5층건물 내 하우스205 제에이동 제3층 제301호로서,
외벽 : 석재 타일붙임 및 치장벽돌 마감 등,
내벽 : -
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고·평탄한 부정형 토지로서, 현황 건부지(다세대주택 및 근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 3M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2012-08-09)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(2012-08-09)(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(2012-08-09)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50991 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 205-1 하우스205 에이동 3층301호

건물명: 하우스205

동/호수: 에이동 3층 301호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최

1.2. 물건 현황

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트(평지붕) 5층 건물 내

건물 사용승인일: 2019년 07월 25일 (추정)

감정가: 291,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 41.24㎡ (약 12.47평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.17㎡ (약 8.82평)

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "홍은중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 "홍제역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 현황

등고·평탄한 부정형 토지로서, 현황 건부지(다세대주택 및 근린생활시설)로 이용 중입니다.

본건은 남동측으로 노폭 약 3M 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당합니다.

기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2021년 11월 23일자 광명세무서장의 압류(갑3)로 보입니다.

등기부등본상 대항력 있는 임차인 최윤순(을3, 2024.04.01. 접수)의 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최 (성명: 최윤순)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 11월 18일

확정일자: 2019년 10월 24일

배당신고일자: 2024년 04월 01일

대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

본건은 채권자인 임차인 최 이 강제경매를 신청한 물건입니다.

가장 중요한 권리사항은 대항력 있는 임차인 최 의 보증금 230,000,000원입니다.

임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 최 관련 주의사항:

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함된다는 규정에도 불구하고, 본 건의 경우 보증금 액수가 명확히 기재되어 있습니다. 그러나 보증금 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 하므로 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지는 주거지역으로, 주변에 각종 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

홍제역 인근 상권 이용 또한 가능합니다.

4.2. 교통 접근성

지하철 3호선 홍제역이 인근에 위치하여 도심 접근성이 양호합니다.

다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단독주택, 공동주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

건축 연도가 2019년으로 비교적 신축에 속합니다.

5.2. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 금융, 외식 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육 시설

도보 거리에 홍은중학교가 위치하고 있으며, 주변에 초등학교, 고등학교 등의 교육 시설도 분포하고 있습니다.

5.4. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최 의 보증금 230,000,000원입니다.

만약 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 총 매수 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 공동담보 및 선순위 임차권

특이사항 및 특수물건정보에 공동담보, 선순위임차권이 명시되어 있습니다. 이로 인해 추가적인 복잡성이나 예상치 못한 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 도로 폭 제한

인접 도로의 폭이 약 3M 내외로 협소하여 차량 통행이나 향후 건축 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 제한

본건이 속한 제2종일반주거지역(7층 이하) 외에도, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 기타 규제 사항이 존재하여 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 홍은동의 홍제역 인근에 위치한 도시형생활주택입니다. 비교적 최신 건물(2019년 준공 추정)이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리상 리스크를 안고 있습니다. 임차인이 채권자로서 경매를 신청한 점은 보증금 회수에 대한 임차인의 의지를 반영하는 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 입찰가 산정 시 인수해야 할 보증금과 시세, 향후 발생 가능 비용 등을 면밀히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 3호선 홍제역을 이용할 수 있는 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

8.2. 신축 건물

2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 사용 또는 임대가 용이합니다.

8.3. 실거주 및 투자 잠재력

단, 임차인 보증금 인수 부담을 고려했을 때, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있다면 실거주 목적 투자로서의 가치를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원을 최우선적으로 고려하여 산정해야 합니다. 경매 신청 채권자(임차인)가 보증금 전액을 회수할 수 있도록 본건의 시장 가치를 충분히 반영하되, 인수해야 할 보증금을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 230,000,000원

* 산정 근거: 본 입찰가는 임차인의 보증금 전액이 경매 절차를 통해 회수될 수 있다는 가정하에, 낙찰 시 발생할 수 있는 총 매수 비용(입찰가)을 최소화하기 위한 보수적인 접근입니다. 만약 본 건의 실제 시장 가치가 감정가(291,000,000원) 수준 또는 그 이상이라고 판단될 경우, 수익률 확보를 위해 입찰가를 조정할 수 있습니다. 그러나 임차인의 보증금 인수 부담으로 인해, 낙찰 후 총 매수 비용이 시세보다 높아질 수 있다는 점을 반드시 유념해야 합니다. 본 입찰가는 잠재적 위험을 고려한 하나의 제안이며, 철저한 시세 조사와 권리 분석을 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.