나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51094 [1] 서울특별시 서대문구 홍제동 192-29 1층101호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51094 [1] 서울특별시 서대문구 홍제동 192-29 1층101호 근린생활시설 경매

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서울서부지방법원 경매3계 2025타경51094 | 소재지: 서울특별시 서대문구 홍제동 192-29 1층101호 | 감정가: 580,000,000원 | 최저가: 371,200,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51094 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍제동 192-29 1층101호

용도: 근린생활시설 (현황 주거용 추정)

감정가: 580,000,000원

토지면적: 32.76㎡ (약 9.91평)

건물면적: 69.55㎡ (약 21.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 현OO

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 서울시 서대문구 홍제동 소재 "새빛어린이집" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 소재하는 주거지역이며, 각종 근린생활시설 및 각급 학교 등이 있어 전반적인 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 홍제역이 있어 대중교통 이용이 편리한 등 제반 교통 사정은 양호합니다.

건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 101호입니다. 외벽은 석재로 마감되었고, 내벽은 타일 및 벽지로 마감되었으며, 창호는 하이샷시로 설치되어 있습니다.

이용상태: 2022년 11월 29일 사용승인되었습니다. 공부상으로는 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다. (거주자의 내부 실사를 거절하여, 편의상 건축물대장상 현황도면을 기준으로 내부구조도를 작성하였습니다.)

설비내역: 급탕 및 위생설비, 도시가스설비, 소화설비, 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형의 완경사지로, 근린생활시설 및 주거용(다세대주택) 건부지로 이용하고 있습니다.

인접 도로상태등: 본건 남측으로 폭 약 4-5미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역(2012.08.09), 제3종일반주거지역, 도로(접합) 지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 정비예정구역(2024.01.31, 행위제한), 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. (자세한 사항은 서대문구 도시계획과 문의 필요)

공부와의 차이: 공부상 내용과 실제 현황 간의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

기타 참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 서대문구 홍제동에 위치하며, 지하철 3호선 홍제역 인근으로 교통이 편리한 지역입니다. 주변에 다세대주택, 연립주택, 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 환경이 형성되어 있으며, 다양한 근린생활시설 및 각급 학교가 근접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 남측으로 약 4-5미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근성도 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 현OO입니다. 소유자 겸 채무자는 이OO입니다. 경매 절차를 통해 소유권이 이전될 예정이며, 일반적으로 매각으로 인해 소멸되는 권리가 있으나, 상세한 권리관계 및 인수되는 권리가 있는지 여부는 법원 문건 및 등기부등본을 통해 면밀히 확인해야 합니다. 현재까지 제공된 정보만으로는 추가적인 인수 부담이 있다고 판단하기는 어렵습니다.

4. 상권분석

홍제역 역세권에 위치하여 유동인구가 기대되는 지역입니다. 주변이 주거 밀집 지역이고, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하고 있어 배후 수요가 탄탄할 것으로 예상됩니다. 현재 공부상 근린생활시설로 되어 있으나 주거용으로 이용 중인 점을 감안할 때, 소규모 상가 또는 주거 겸용 상가로서의 가치도 잠재적으로 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

지하철 3호선 홍제역을 통해 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 상점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 교육 시설로는 인근에 학교들이 위치하고 있습니다. 주거와 상업 시설이 혼합된 지역 특성상 기본적인 생활 인프라는 잘 갖춰진 편입니다. 주변에서 특별한 혐오시설이 검색되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

현재 본건은 공부상 근린생활시설(사무소)이나 현황 주거용으로 이용 중으로 탐문되었습니다. 이는 추후 용도 변경에 따른 행정적 절차, 원상복구 의무 발생 가능성, 또는 임차인과의 명도 문제 발생 시 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음을 의미합니다. 또한, 거주자의 내부 실사 거절은 현황 파악에 제약을 주므로, 잠재적인 문제점을 사전에 파악하기 어렵다는 점이 리스크로 작용할 수 있습니다. 토지이용계획상 '정비예정구역'으로 지정되어 향후 재개발이나 도시계획 변경에 따른 행위 제한 등이 있을 수 있으므로, 서대문구청 등을 통해 구체적인 내용을 확인해야 합니다. 임대관계가 불명확하여 명도시 임대차 관계에 따른 분쟁 발생 가능성도 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철역 인근의 역세권 입지, 양호한 교통 및 생활 편의 시설, 그리고 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역적 이점을 가지고 있습니다. 감정가 대비 낙찰가가 결정될 것이며, 현재 주거용으로 이용 중인 점을 고려할 때 실제 주거용으로 활용하고자 하는 수요자에게는 매력적인 물건이 될 수 있습니다. 하지만 공부상 용도와 현황의 불일치, 내부 실사 불가, 정비예정구역 지정 등은 꼼꼼한 확인과 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

교통 편의성이 높은 홍제역 역세권에 위치해 있어 기본적인 투자 가치를 확보하고 있습니다.

현황 주거용으로 이용 중이라는 점은, 낙찰 후 주거 목적으로 즉시 활용이 가능할 경우 빠른 시간 내에 실익을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시, 임대 수익 또는 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

정비예정구역 지정으로 인한 장기적인 도시 개발 계획과의 연계성을 분석한다면, 미래 가치 상승을 통한 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매3계