나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50999 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 1-20 대림에코빌 1동 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 북가좌동 소재 ""서울연가초등학교"" 북동측 인근에 위치
하며, 본건 주위로 다세대주택, 다가구주택, 아파트단지 등이 밀집하여 소재하는 주
거지대임.

교통상황

본건으로 차량출입 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통
여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건으로
외벽 : 석재 및 치장벽돌 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 새시창호

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로 다세대주택의 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 4미터 북측으로 폭 약3미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09),제2종일반주거지역(2012-08-09)(7층이하),가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에
관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억
제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50999 (1)

물건종별: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물

준공년도: 2021년 01월 21일

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

소재지: 서울특별시 서대문구 북가좌동 1-20 대림에코빌 1동 6층602호

토지 면적: 39.40㎡ (약 11.92평)

건물 면적: 30.24㎡ (약 9.15평) - 전용면적

토지 지분: 39.4㎡

건물 지분: 30.24㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 평가액

감정가: 275,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 북가좌동 소재 서울연가초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택, 다가구주택, 아파트단지 등이 밀집하여 형성된 주거지대입니다.

토지 이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 기타 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속합니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 02월 07일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(갑5)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

본건에는 선순위 임차인이 존재하며, 매수인에게 대항력이 있습니다.

임차인: 김 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 305,000,000원

전입일자: 2021년 07월 30일

확정일자: 2021년 07월 06일

본 임차인은 등기부상 을구 1번 순위로 등재되어 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리입니다.

배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

이로 인해 매수인은 최소 30,000,000원(감정가 275,000,000원 기준) 이상의 보증금을 추가로 인수할 가능성이 높습니다.

임차인의 보증금 및 차임 정보가 정확히 확인되었습니다.

3.3. 등기부상 권리 요약

소유권 보존(갑1), 소유권 이전(갑3), 공유자전원지분 이전(갑4) 등기 등이 존재합니다.

주택임차권(을1) 등기: 김성구, 305,000,000원, 인수 조건.

강제경매(갑5) 등기: 주택도시보증공사, 305,000,000원, 말소 기준 권리.

총 채무액: 305,000,000원.

4. 상권분석

본건은 서울 서대문구 북가좌동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 초등학교가 소재하여 지역 내 안정적인 수요층을 확보하고 있습니다.

주변으로 다세대, 다가구 주택이 많아 관련 상권이 형성되어 있으며, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

최근 2026년 3월에 인근 지역의 다세대주택 거래 사례가 있으며, 면적과 건축 연도에 따라 약 23,500만원에서 40,500만원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다.

특히, 본건과 유사한 면적(29.91㎡)과 건축 연도(2021년)를 가진 다세대주택이 24,000만원에 거래된 사례가 있어 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 교통망: 차량 진출입 용이, 인근 버스정류장 이용 편리.

편의시설: 주거지대 내 일반적인 편의시설 이용 가능.

교육시설: 서울연가초등학교 인근 위치.

주거환경: 다세대, 다가구 주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경 예상.

부대시설: 급배수, 위생, 소방, 승강기, 도시가스 난방 설비 완비.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크 요인으로, 임차인의 보증금 305,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 이는 감정가 275,000,000원을 초과하는 금액이므로, 실질적인 취득 비용이 예상보다 높아질 수 있습니다.

경매 시세 변동성: 시장 상황 및 경쟁 입찰 참여자에 따라 낙찰가가 감정가를 초과하거나, 반대로 인수가격이 과도하게 낮아지지 않을 수도 있습니다.

부동산 시장 변동: 전체적인 부동산 시장의 하락 또는 지역 시장의 침체 가능성을 고려해야 합니다.

혐오시설: 현재까지 공개된 정보 및 일반적인 검색으로는 해당 물건 바로 인근에 심각한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 과거 지역 언론 보도에 따르면 북가좌동 인근에 쓰레기 적환 시설이 존재하며 주민 민원이 있었던 사례가 있습니다. 정확한 위치와 현재 상태, 물건에 미치는 영향은 현장 확인 및 상세 조사를 통해 추가 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 북가좌동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지와 최신 건축 연도(2021년)를 가지고 있습니다.

하지만, 선순위 임차인의 보증금이 감정가 및 예상 낙찰가보다 높아, 매수인이 상당한 금액의 보증금을 추가로 인수해야 하는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다.

이러한 인수 부담을 고려할 때, 투자 가치는 낙찰가뿐만 아니라 인수되는 보증금까지 포함한 총 취득 비용과 시장 가치를 면밀히 비교하여 판단해야 합니다.

주변 유사 물건의 최근 거래 사례(29.91㎡, 2021년식, 24,000만원)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 243,000,000원 내외로 추정됩니다.

인수되는 보증금(최소 30,000,000원)을 감안하면, 총 투자 비용은 최소 273,000,000원 이상이 될 수 있어, 현재 시세보다 높은 총 투자 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

신축급(2021년 준공) 소형 도시형생활주택으로 향후 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

서울 서대문구라는 입지적 강점을 가지고 있습니다.

보증금 인수 리스크를 감안하여 저가 매수가 가능하다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 추정 시장 가치는 약 243,000,000원입니다.

매수인이 인수해야 할 최소 보증금은 약 30,000,000원 (감정가 275,000,000원 기준)으로 예상됩니다.

따라서, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 210,000,000원에서 230,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 인수 보증금을 제외한 금액 기준이며, 실제 총 투자 비용은 입찰가에 인수 보증금을 합산한 금액이 됩니다.

입찰 시에는 최신 시장 동향 및 경쟁 상황을 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.