나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51306 [1] 서울특별시 은평구 대조동 215-38 거장노블레스 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51306 [1] 서울특별시 은평구 대조동 215-38 거장노블레스 4층402호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경51306
• 주소: 서울특별시 은평구 연서로20길 27 거장노블레스, 4층402호
• 용도: 도시형생활주택

서울서부지방법원 경매1계 2025타경51306 | 소재지: 서울특별시 은평구 연서로20길 27 거장노블레스, 4층402호 | 감정가: 249,700,000원 | 최저가: 159,808,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울서부지방법원 2025타경51306 (1) 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51306 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 대조동 215-38 거장노블레스 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 249,700,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

토지면적: 16.85㎡ (약 5.10평)

토지 지분: 16.849㎡ (약 5.10평)

건물면적: 25.65㎡ (약 7.76평)

건물 지분: 25.65㎡ (약 7.76평)

건물 제시외 면적: 11.20㎡ (약 3.39평)

1.3. 입지 조건

본건은 서울특별시 은평구 대조동에 위치하며, 인근에 대조초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 단지 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 근린생활시설, 주상용 건물, 다세대주택 등이 혼재되어 있습니다. 대중교통 이용이 편리한데, 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 3호선 및 6호선 연신내역이 근거리에 위치해 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 향후 GTX-A 노선 개통 예정으로 교통망은 더욱 확충될 것으로 기대됩니다.

1.4. 권리 분석

본건은 부동산 강제경매 물건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기 및 민간임대주택 등기가 되어 있는 것으로 확인됩니다. 또한, 집합건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있어, 경매 진행 및 명도 과정에서 추가적인 확인과 주의가 필요합니다. 매각으로 인한 권리 소멸 여부는 해당 물건의 상세 권리 분석을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권 분석

연신내역을 중심으로 형성된 상권은 은평구를 대표하는 지역 상권으로서, 다양한 생활 편의시설과 유흥/상업 시설이 밀집해 있습니다. 배후지에는 단독 및 다가구 주택이 많아 기본적인 소비 수요가 탄탄한 편이며, 특히 중고등학생을 대상으로 하는 업종(분식, 패스트푸드, 팬시점 등)이 강세를 보입니다. 연신내역은 지하철 3, 6호선 환승역으로서 일산, 고양, 파주 등 수도권 서북부 지역 주민들의 접근성도 높아 복합적인 상권 기능을 수행하고 있습니다. GTX-A 노선 개통 시 향후 유동인구 증가 및 상권 발전 가능성이 높게 평가됩니다. 다만, 은평구 전체적으로는 개업 점포 수 대비 폐업 점포 수가 많은 편이어서 상권 내 생존율에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.6. 생활 정보

본건은 다세대주택으로, 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 분류됩니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 개별난방, 도시가스, 위생설비, 승강기, 주차장, 옥상 태양광 패널 등이 설치되어 있습니다. 주위는 주거밀집지역과 상업시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 대조초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 집합건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 향후 건축물 대수선, 증축, 개축, 용도변경, 이전, 신축 등 건축 관련 행위에 제한이 따를 수 있으며, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 추가적인 면적, 소유 관계, 철거 가능성 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다. 등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기 및 민간임대주택 등기가 존재하므로, 해당 권리 관계가 경매 절차에서 어떻게 처리되는지에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

교통망의 획기적인 개선이 예상됩니다. 지하철 3, 6호선 이용이 편리하며, 향후 GTX-A 노선 연신내역이 개통되면 강남 삼성역까지 약 9분 만에 도달 가능해져 서울 전역으로의 접근성이 비약적으로 향상될 것입니다.

은평구는 지속적인 개발과 인구 유입이 이루어지고 있으며, 젊은 세대의 수요가 집중되는 지역 중 하나입니다. 연신내역을 중심으로 한 상권의 탄탄함과 배후 주거지의 수요는 꾸준한 가치 상승의 기반이 될 수 있습니다.

노후화된 주거 환경 개선 및 신축 공급에 대한 기대감이 있으며, 재개발 등 지역 개발 잠재력이 존재합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 연신내역 역세권에 위치하여 뛰어난 교통 및 상권 이점을 갖춘 다세대주택입니다. 특히 GTX-A 노선 개통 예정은 향후 지역 가치 상승의 중요한 모멘텀이 될 것으로 보입니다. 다만, 위반건축물 등재, 제시외 건물 포함, 임차권 등기 등 권리 및 건물 자체에 대한 잠재적 리스크가 존재하므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통한 사전 검토가 필수적입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 명확히 해결할 수 있다면, 투자 가치를 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계