나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51193 [1] 서울특별시 은평구 구산동 178-9 대청쉐르빌 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ""구산중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 소형
아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 연립주택, 노변 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재
되어 있는 정비된 주택지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장 및 근거리에 지하철 6호선
""구산역"" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준-
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 제1층 제101호로서
(사용승인일: 2008.10.14),

외벽: 인조석 마감 등.
창호: 하이샤시 창호 등.

이용상태

제2종근린생활시설(사무소)(공부상 용도)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 제2종근린생활시설, 다세대주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이
필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51193 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 178-9 대청쉐르빌 1층101호 (신주소: 서울특별시 은평구 갈현로15길 28-13)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설 - 사무소)

감정가: 100,360,000원

토지 면적: 18.26㎡ (약 5.52평)

건물 면적: 32.11㎡ (약 9.71평)

건물 제시외 면적: 1.20㎡ (약 0.36평)

총 건물 면적 (제시외 포함): 33.31㎡ (약 10.07평)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 소형 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 연립주택, 노변 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있는 정비된 주택지대입니다.

도로 접근성: 본건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

교통: 인근에 노선 버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 6호선 "구산역"이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 9월 27일자 은평구(서울특별시)의 압류 (과-12917)입니다.

인수되는 권리: 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 우* (우동운)

전입일자(사업일자): 2021년 6월 1일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

기타 권리사항: 공동담보로 진행된 경매 사건으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건이 위치한 지역은 주로 주택가이며, 노변을 따라 소규모 근린생활시설이 혼재된 형태입니다.

상권 특징: 지역 거주민을 주요 고객층으로 하는 안정적인 수요를 기반으로 하는 상권입니다. 대규모 상업 시설이나 번화가와는 거리가 있습니다.

주변 시설: 인근에 구산중학교 등 교육시설이 위치하며, 주거 단지 내 편의시설을 이용할 수 있습니다.

혐오시설 유무: 현재까지 조사된 바로는 본건 인근에 특별한 혐오시설이나 기피 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변 주택가 내 소규모 마트, 편의점, 각종 생활 서비스 업종 등을 이용할 수 있습니다.

교통: 지하철 6호선 구산역을 이용하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

교육시설: 구산중학교, 대성고등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경에 긍정적입니다.

의료시설: 단지 주변에 의원급 의료 시설은 위치하나, 종합병원이나 대형 병원 이용 시에는 이동이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금과 차임이 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인이 존재하여, 명도 시 예상치 못한 금전적, 시간적 비용이 발생할 수 있습니다.

건물 용도 변경: 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(학원)에서 제2종근린생활시설(사무소)로 용도 변경된 이력이 있습니다. 감정평가가 사무소 용도 기준으로 이루어졌으므로, 실제 이용 용도와의 일치 여부 및 향후 용도 변경 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

제시외 건물: 1.20㎡(약 0.36평)의 제시외 건물(보일러실)이 매각에 포함됩니다. 이 부분에 대한 법적 처리 및 인도명령 대상 여부 등을 확인해야 합니다.

공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 진행된 경매 사건으로, 다른 채권자와의 관계에서 추가적인 법적 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

상권의 제한성: 주택가 이면의 상권 특성상, 대규모 상권으로의 발전이나 높은 임대 수익률을 기대하기 어려울 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 은평구 구산동에 위치한 소형 근린상가로, 지하철역 이용이 편리한 입지에 있습니다.

감정가는 1억원 초반대로, 비교적 접근성이 낮은 금액이지만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 제시외 건물 포함 등 명도 및 권리 관계에 있어 주의가 필요한 요소들이 있습니다.

또한, 건물 용도 변경 이력 및 공동담보 물건이라는 점을 고려하여 면밀한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

안정적인 임대 수익이나 소규모 사업장 운영을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

합리적인 감정가: 1억원 초반대의 감정가는 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

지하철 역세권: 지하철 6호선 구산역과 인접하여 교통 편의성이 우수합니다.

잠재적 활용 가치: 현재 사무실 용도 외에, 다른 제2종근린생활시설로의 용도 변경이나 재임대를 통해 수익성을 개선할 수 있는 잠재력이 있습니다.

실거주 겸용 가능: 사업장으로 직접 활용하면서 주거 공간으로도 사용할 수 있는 소형 상가의 장점을 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 100,360,000원

본 건은 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 제시외 건물 포함, 공동담보 물건 등 명도 및 권리 분석에 있어 복잡성이 따르는 물건입니다.

따라서, 예상 입찰가는 주변 시세, 임차인 명도 비용, 향후 예상되는 관리비 및 공과금, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

철저한 현장 조사 및 시세 조사를 바탕으로, 감정가 수준 또는 감정가 대비 90% ~ 110% 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

구체적인 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 110,000,000원으로 보이며, 입찰 전 전문가와 상담하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.