나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51240 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 7층712호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""은평구청"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 빌라, 공원, 공공기관, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철3호선 ""녹번역"" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지상12층 지하4층 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 건물 내 제7층 제712호로서,
외벽 : 석재 및 치장석 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 주차장설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 방송설비, 승강기설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 유사 사다리형의 토지로서, 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 은평로21길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울서부지방법원 2025타경51240 (1) 부동산임의경매 물건입니다.

본 건은 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 소재 시니어캐슬 클라시온 7층712호입니다.

건물의 용도는 노유자시설이며, 감정평가액은 907,000,000원입니다.

토지 면적은 20.08㎡ (약 6.07평)이며, 건물 면적은 56.34㎡ (약 17.05평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 채권자는 주식회사오케이대부캐피탈교대입니다.

특이사항으로 중복사건 정보가 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 은평구 녹번동에 위치하며, "은평구청" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 빌라, 공원, 공공기관, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 "녹번역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 녹번역을 이용하면 서울 도심까지 20분 내외로 이동 가능하며, 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다.

단지 뒤편으로는 1만여 평 규모의 녹번동공원이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 등기부요약에 따르면, 말소기준권리는 2020년 02월 28일 접수된 관악농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들(소유권이전, 근저당권, 가압류, 채권질권설정, 임의경매, 강제경매 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [갑15, 갑16, 을2, 을2-1, 갑17, 갑18, 갑19]

다만, 경매 절차상 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)가 있을 수 있으나, 제공된 정보상으로는 특별히 언급된 사항은 없습니다. [매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: ]

임차인 현황은 별도로 제시되었으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인과의 관계에서 추가적인 보증금 인수 부담이 없음을 시사합니다. [임차인현황]

중복 사건(2025타경51926, 2026타경50079)이 존재하지만, 본 건(2025타경51240)이 진행됨에 따라 권리 관계는 정리될 것으로 보입니다. [특이사항, 특수물건정보]

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 녹번동 일대는 은평구청 등 공공기관과 더불어 아파트 단지, 다세대주택, 상가 등이 밀집한 복합적인 지역입니다.

최근 녹번역 주변으로 대규모 신축 아파트 단지(힐스테이트 녹번, 녹번역e편한세상캐슬 등 약 3,500세대)가 개발되어 배후 수요가 증가하고 있으며, 이로 인해 상권이 활성화될 잠재력을 가지고 있습니다.

대로변을 따라 근린생활시설 및 의료 관련 시설들이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중이며, 건국대학교 미래지식교육원에서 헬스케어 실버타운 개발 전문가 과정을 개설하는 등 고령화 사회 관련 교육 및 연구 활동과 연계된 지역입니다.

주변에는 은평구청, 은평예술회관 등 공공 및 문화 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

의료 시설로는 차량으로 약 10분 거리에 종합병원인 가톨릭대학교 은평성모병원과 청구성심병원이 있어 의료 서비스 이용이 용이합니다.

과거 단지 내 '클라시온 클리닉'이라는 의료 시설이 있었으나 현재 운영하지 않는 것으로 파악되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 중복 경매 사건들이 다수 존재하므로, 입찰 시 경쟁이 치열할 수 있으며 권리 관계를 더욱 면밀히 확인해야 합니다. [특이사항]

임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인 관련 금전적 위험은 없을 것으로 보입니다. 다만, 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다. [기타참고사항(임대관례 및 기타), 임차인현황]

건물의 용도가 노유자시설로 지정되어 있으나, 내부 구조 및 이용 현황에 따라 다른 용도로의 전환 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

주변에 특별히 언급된 혐오시설은 파악되지 않았으나, 일반적인 도시 지역에서 발생할 수 있는 생활 소음이나 교통량 등은 고려해야 할 수 있습니다. (참고: 본건 자체에서 혐오시설과의 직접적인 연관성은 검색 결과에서 나타나지 않습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구의 핵심 지역에 위치하며, 녹번역 역세권이라는 교통의 편리성과 은평구청, 공원, 대형 병원 등의 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

노유자시설로서의 용도를 가지고 있으나, 복합 용도 시설(근린생활시설 포함)로서의 활용 가능성도 있습니다.

다수의 경매 사건이 중복으로 진행되고 있다는 점은 본 물건의 가격 매력도를 높일 수 있는 요인이 될 수 있으나, 동시에 경쟁 상황을 예측하기 어렵게 만듭니다.

말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 관련 인수 부담이 없는 점은 권리 분석상 큰 장점입니다.

1.7. 투자 포인트

서울 도심 접근성이 우수한 역세권 입지(녹번역, 지하철 3호선)

은평구청, 공원, 대형 병원 등 풍부한 생활 편의 및 공공시설 인접

대규모 신축 아파트 단지 개발에 따른 지역 가치 상승 및 상권 활성화 기대

권리 분석상 인수 부담이 없는 명확한 권리 관계 (말소기준권리 이하 소멸) [말소기준권리]

감정가 대비 높은 가격 경쟁력 확보 가능성 (중복 경매로 인한 유찰 가능성 고려)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 907,000,000원입니다. [감정가]

시니어캐슬 클라시온의 다른 호실 경매 사례에서 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰된 사례들도 존재하며, 본건 역시 다수의 중복 사건으로 인해 경쟁 구도에 따라 감정가 이하의 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

예상 입찰가는 낙찰 시 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 낙찰가 그 자체가 실질 취득 비용이 됩니다.

수익률, 명도 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

본 건과 유사한 조건의 경매 물건들을 참고할 때, 감정가의 70% ~ 90% 수준 또는 그 이하까지도 고려해 볼 수 있으나, 이는 실제 현장 조사 및 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 권리관계, 점유상태, 물건의 현황, 주변 시세, 그리고 경쟁 입찰자들의 성향 등 다양한 요소를 종합적으로 분석한 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.