나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62737 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 187-120 2층206호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62737 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 187-120 2층206호 다세대주택 경매

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서울서부지방법원 경매1계 2024타경62737 | 소재지: 서울특별시 서대문구 연희로11자길 14-28, 2층206호 | 감정가: 144,000,000원 | 최저가: 115,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 서울서부지방법원 2024타경62737 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다.

소재지는 서울특별시 서대문구 연희동 187-120 2층206호에 위치하고 있습니다.

감정가는 144,000,000원으로 평가되었습니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소유자 및 채무자는 이OO이고, 채권자는 김OO입니다.

1.2. 면적 정보

본 건의 토지 면적은 12.06제곱미터 (약 3.64평)이며, 건물 전용 면적은 24.57제곱미터 (약 7.43평)입니다.

제시외 면적은 토지, 건물 모두 0.00제곱미터로 감정평가되었습니다.

1.3. 건물의 구조 및 현황

건물은 1997년 04월 10일에 사용승인된 철근콘크리트조 및 벽돌조 평스래브지붕 4층 건 내 2층 206호입니다.

외벽은 적벽돌 쌓기 등으로 마감되었으며, 창호는 알루미늄 새시 창호 등이 사용되었습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 '서연중학교' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 등 일반 주택 단지와 공원 및 근린생활시설이 혼재된 일반 주택지대입니다.

교통상황은 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 사다리형의 완경사지로서 다세대주택 및 사무소 건부지로 이용 중입니다. 서측 및 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

2.2. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자(이OO)와 소유자(이OO)가 동일한 일반적인 강제경매 물건입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식이므로 법정지상권 문제 발생 가능성은 낮습니다.

감정가 기준 토지/건물 일괄 매각이므로 입찰 참여 시 건물의 노후도 및 시장 상황을 종합적으로 고려해야 합니다.

특이사항 및 주의사항은 별도로 기재된 바 없습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

주거지역 내에 위치하고 있어 상업 시설보다는 주거 관련 근린생활시설 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

인근에 '서연중학교'가 소재하고 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

대중교통 접근성이 보통 수준이므로, 연희동 및 신촌 일대의 생활 인프라를 활용하기에는 무리가 없을 것으로 보입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 낮은 용적률로 층수 제한을 받는 일반 주거지역입니다.

가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 법적 제한을 받고 있음을 확인해야 합니다. 제1종일반주거지역은 노후 다세대주택의 재건축 또는 리모델링 시 사업성이 제한될 수 있음을 고려해야 합니다.

3. 투자 분석 및 의견

3.1. 잠재적 리스크

건물 사용승인일이 1997년 04월 10일로, 약 28년 정도 경과한 노후 건물입니다. 이에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

경매 진행 서류 상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 낙찰 후 임차인 현황 및 명도 시 발생하는 비용 및 시간 등의 리스크를 사전에 파악해야 합니다.

강제경매이므로 채권자의 채권 회수 의지가 강하며, 매각 시 유찰 가능성이 상대적으로 낮을 수 있으므로 적정한 입찰가 산정이 중요합니다.

3.2. 종합 의견

서울특별시 서대문구 연희동 소재 다세대주택으로서, 서울 시내 주거지라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

전용 면적 24.57제곱미터의 소형 평형이므로 1~2인 가구 또는 소액 투자 물건으로서의 가치가 있습니다.

제1종일반주거지역에 위치하며, 주거 환경은 양호한 편입니다. 다만, 건물 노후도와 임대차 관계 미상은 리스크 요인이므로 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필요합니다.

주변을 고려했을 때 특별한 혐오시설은 확인되지 않아 주거 환경은 무난한 것으로 판단됩니다.

3.3. 투자 포인트

핵심 입지: 서울특별시 서대문구 연희동 소재로 서울 도심 접근성이 양호합니다.

소액 투자: 감정가 1억 4천 4백만 원대의 소형 주택으로, 소액으로 서울 주택 투자를 희망하는 투자자에게 적합합니다.

실수요 확보 용이성: 인근 학교 및 주거 지역의 특성상 소형 평형 실수요자(싱글, 신혼부부 등)의 수요 확보가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

시세 대비 투자: 현장 조사를 통해 감정가 대비 실제 시장 가격을 면밀히 분석한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계