나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51298 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 OOOOOOO OOOOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새온 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 창천동 소재 ‘서대문우체국’북서측 인근에 소재하는 연희동성캐슬1차 제4층 제401호로서, 주위환경은 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대이며 근린생활시설, 서대문우체국, 연세대학교 등이 소재하는 환경임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 홍대입구역이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 4층 401호로서
(사용승인일: 2022.08.24)
외벽: 인조석 돌붙임 등
내벽: -
창호: 하이새시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.
(후첨'호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 남서측으로 약 3m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고 도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51298 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 344-137 연희동성캐슬1차 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 375,000,000원

토지면적: 17.59㎡ (약 5.32평)

건물면적: 28.64㎡ (약 8.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건축물 사용승인일: 2022년 08월 24일

2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 ‘서대문우체국’ 북서측 인근에 소재하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재된 주거지대입니다. 또한 근린생활시설, 서대문우체국, 연세대학교 등이 인근에 소재하여 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고, 근거리에는 홍대입구역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 현황: 본건 토지는 사다리형의 완경사지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 01월 25일 접수된 조영서 근저당권 (130,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을구 1번 근저당권, 갑4호 가압류, 갑5호 강제경매, 갑6호 압류 등입니다.

매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

을구 2번 주택임차권: 채권자 이정호, 임대차보증금 240,000,000원, 전입일자 2022년 09월 21일, 확정일자 2022년 09월 21일. 이 임차권은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이 *

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 09월 21일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 배당 후 잔액 인수 발생 가능

권리분석 상 인수 보증금 합계: 0원 (주의: 이는 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 연희동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 주변에 연세대학교가 인접해 있어 대학가 상권의 특성도 일부 나타납니다. 다수의 소규모 상점, 음식점, 카페 등이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설은 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 및 홍대입구역 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 서대문우체국, 다양한 근린생활시설, 연세대학교 등이 가까이 있습니다.

* 교육환경: 연세대학교가 근거리에 있어 관련 인프라 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 240,000,000원의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 예상보다 높은 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 감정가와 시세 비교: 감정가(375,000,000원) 대비 주변 다세대주택 실거래가(JSON 분석 결과)를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히 건물의 연식(2022년 완공)을 감안하더라도, 유사 면적의 신축 다세대주택 시장 가격을 초과하는 수준으로 보입니다.

* 작은 토지 지분: 17.59㎡의 토지 지분은 건물 면적 대비 상대적으로 작게 느껴질 수 있습니다.

* 주변 환경: 현장 조사를 통해 혐오시설이 인접해 있는지 추가적인 확인이 필요하나, 현재 제공된 정보 상으로는 특이사항이 발견되지 않았습니다.

7. 종합의견

본건은 2022년에 신축된 건물이라는 장점을 가지고 있으며, 연희동이라는 비교적 선호도 높은 지역에 위치하고 있습니다. 연세대학교와 인접해 있어 관련 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

가장 큰 특징은 240,000,000원의 높은 금액의 임차 보증금이며, 대항력이 있어 매수인이 잔액 인수 위험을 부담해야 한다는 점입니다. 이는 투자 결정 시 최우선적으로 고려해야 할 리스크 요인입니다.

감정가와 실거래가 데이터를 종합적으로 볼 때, 신축 건물이라는 점을 감안하더라도 보증금 인수 금액을 고려한 실질적인 투자 가치를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 노후도가 없어 즉시 사용 및 관리가 용이합니다.

* 입지: 서울 서대문구 연희동이라는 도심 접근성이 좋은 주거 지역에 위치합니다.

* 수익 잠재력: 임차 보증금 인수 후, 배당 결과에 따라 추가 비용 부담이 없을 경우, 합리적인 시세로 취득 시 향후 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

현 시세 분석: 제공된 JSON 데이터상의 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 주변 다세대주택의 면적당 거래가는 대략 537만원/㎡ ~ 642만원/m² 수준입니다. 본건(28.64㎡)의 신축 연식(2022년)을 감안하여 시세 프리미엄을 적용 시, 단위 면적당 가격은 700만원/㎡ ~ 800만원/m² 이상으로 추정할 수 있습니다. 이를 바탕으로 예상 물건 가치는 약 2억 2천만원 ~ 2억 5천만원 선으로 추정됩니다.

권리 인수 조건 고려: 본건은 240,000,000원의 대항력 있는 임차 보증금을 매수인이 인수해야 합니다.

예상 입찰가 산정: '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정하라는 지침에 따라, 물건의 총 가치(감정가 375,000,000원)에서 인수해야 할 보증금(240,000,000원)을 차감한 금액을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 135,000,000원

산정 근거: 감정가(375,000,000원)는 물건의 종합적인 가치로 판단하며, 이 가치에서 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금(240,000,000원)을 제외한 금액을 입찰가 산정의 기준으로 삼았습니다. 이는 잠재적인 추가 비용 발생 가능성을 고려한 순수한 부동산 자체의 가치에 대한 입찰 의사를 반영한 것입니다. (주의: 본 입찰가는 인수 보증금의 배당 우선순위 및 변제율에 따라 실제 매수인의 최종 부담액이 달라질 수 있음을 인지해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.