나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51004 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 1-20 대림에코빌 1동 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성산 · 평가일 2025.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 북가좌동 소재 ""은가어린이공원"" 남측 인근에 위치하는
다세대주택 내 2층 203호로서, 주변은 빌라를 위주로 단독, 소규모아파트 및
일부 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건 내 제2층 제203호로서,
외벽 : 석재타일, 치장벽돌 등
창호 : PVC섀시 등

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)(후첨 ""내부구조도"" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기, 화재발신기 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형에 유사한 토지로서, 통칭 ""대림에코빌""(다세대주택, 1개동 13세대)의
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 5m 포장도로에 접하고, 북측으로 노폭 약 3m의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1), 2) 공히 도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(2012-08-09)(7층이하),
가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인관할교육청), 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257M), 과밀억제권역이며, 기호2)는 절대보호구역(최종확인관할교육청)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51004 (1)

* 소재지: 서울특별시 서대문구 북가좌동 1-20 대림에코빌 1동 2층203호

* 건물/토지 면적: 29.64㎡ (8.97평) / 38.62㎡ (11.68평)

* 건물 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 244,000,000원 (토지/건물 일괄)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물일괄매각

* 특이사항: 선순위임차권, 대항력 있는 임차인

2. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 서대문구 북가좌동 소재 "은가어린이공원" 남측 인근에 위치하는 다세대주택 내 2층 203호로서, 주변은 빌라를 위주로 단독, 소규모 아파트 및 일부 근린생활시설 등이 소재합니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로: 남측으로 노폭 약 5m 포장도로에 접하고, 북측으로 노폭 약 3m의 막다른 도로에 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 서울서부지방법원 2025타경51004 강제경매개시결정 (2025-02-07)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 일반적으로 소멸됩니다.

3.2. 매수인 인수 권리

* 대항력 있는 임차권: 을구 순위 1번 주택임차권등기(2021-03-30, 권리자: 장화정, 권리금액: 265,000,000원)가 존재합니다. 전입일자 2021-04-05, 확정일자 2021-03-19로, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수 보증금: 265,000,000원. 해당 임차인의 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 권리관계: 집합건물 등기부상 소유권 보존 및 이전, 신탁 등기 말소, 공유자 전원 지분 이전 등기 등이 있으나, 말소기준권리(강제경매)보다 선순위에 있는 을구 1번 주택임차권이 매수인에게 인수되는 결정적인 요소입니다.

* 주의: 임차인 현황상의 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 등기부의 '을1 말소: 인수' 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 문구가 상충됩니다. 제공된 정보상으로는 265,000,000원의 보증금을 인수할 가능성이 매우 높으므로, 법률 전문가를 통한 정확한 권리 분석이 필수적입니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 서울특별시 서대문구 북가좌동의 주거 밀집 지역에 위치하며, "은가어린이공원"이 인근에 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 주거 형태: 빌라, 단독주택, 소규모 아파트 및 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 상권 특징: 일반적인 주거 지역 상권으로, 생활 편의시설 접근성은 양호하나 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 분포될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제2층 제203호입니다.

* 건물 이용 상태: 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기, 화재발신기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 은가어린이공원 등 휴식 공간 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다. 상세 편의시설(마트, 병원 등)은 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본건 인근에 심각한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 그러나 최종 입찰 전 반드시 현장 방문을 통한 재확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 265,000,000원 전액 인수 시 명도 과정에서 예상치 못한 비용 또는 시간이 소요될 수 있습니다. 임대관계가 미상이라는 점은 추가적인 불확실성을 내포합니다.

* 보증금 초과 인수: 감정가(244,000,000원)가 인수해야 할 임차 보증금(265,000,000원)보다 낮습니다. 이는 낙찰받더라도 실질적인 투자 가치 하락 또는 금전적 손실로 이어질 수 있는 매우 심각한 리스크입니다.

* 권리관계 복잡성: 등기부상의 다양한 권리 변동 사항 및 임차권의 인수 여부 등 권리관계에 대한 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 북가좌동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 244,000,000원입니다. 가장 큰 특징이자 위험 요소는 대항력을 갖춘 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 265,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가를 초과하는 금액으로, 수익성 확보에 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다. 최근 인근 실거래가를 고려할 때 감정가는 다소 낮게 책정된 것으로 보이나, 인수 부담금을 고려하면 신중한 접근이 요구됩니다. 명도 및 권리 분석에 대한 완벽한 이해와 대비가 없다면 투자가 어려울 수 있는 고위험 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 서울 서대문구 지역으로, 지속적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 비교적 신축 건물: 대림에코빌(건축연도 2019년 추정)은 비교적 최근에 지어진 건물로 상품성이 있을 수 있습니다.

* 저가 낙찰 가능성: 높은 인수 부담금으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 경우, 잠재적으로 시세 대비 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다. (단, 인수 부담금 총액을 고려한 실제 투자수익률 산출 필수)

9. 예상 입찰가

* 분석 근거: 최근 인근 유사 다세대 주택 실거래가(더플레이스한양, 27.39㎡ 기준 약 3,370만원/평)를 바탕으로 산정한 본건(8.97평)의 예상 시장 가치는 약 302,000,000원입니다.

* 인수 보증금: 265,000,000원

* 예상 입찰가 산출: "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라,

예상 시장 가치 (302,000,000원) - 인수 보증금 (265,000,000원) = 37,000,000원

* 최종 제안: 약 37,000,000원 (3천 7백만원)을 제시합니다.

* 심각한 주의사항:

상기 예상 입찰가는 산술적 계산에 따른 것이며, 실제 시장 가치와 인수 보증금의 관계, 낙찰 후 명도 비용, 명도 지연으로 인한 금융 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 해당 금액으로 낙찰받는 것 또한 높은 위험을 수반합니다.

인수해야 할 보증금이 감정가를 초과하는 상황이므로, 낙찰받는다고 해도 수익을 보장하기 어려운 매우 위험한 물건입니다. 법률 및 경매 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시길 강력히 권고합니다.

입찰 금액은 본인의 투자 성향, 위험 감수 능력, 자금 계획 등을 면밀히 고려하여 최종 결정해야 합니다. 최저 입찰가 수준에서 신중하게 접근하거나, 본 물건에 대한 투자를 보류하는 것도 합리적인 선택일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.