나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51271 [1] 서울특별시 은평구 불광동 281-110 샹그리라 비동 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영감정 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 지하철 3,6호선 ""불광역"" 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공공시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 3,6호선 ""불광역"" 및 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 11층 건물내 제10층 제1004호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 ""업무시설(오피스텔)""로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비, 기계식 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북서측 및 동측으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(불광지구,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51271 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 258,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 불광동 281-110 샹그리라 비동 10층1004호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 사용승인일: 2021년 06월 04일

총 층수: 11층 (해당 층: 10층)

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.57㎡ (약 2.89평)

토지지분: 9.5728㎡ (약 2.89평)

건물면적 (전용면적): 27.72㎡ (약 8.38평)

건물면적 (공급면적 - 추정): 약 42.84㎡ (약 12.96평)

건축물대장상 총 건물 연면적: 985.23㎡ (약 297.73평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권

주의사항: (제공 정보 없음)

특수물건정보: 대항력있는임차인, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 지하철 3,6호선 "불광역" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철 3,6호선 "불광역" 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(불광지구), 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 세부적인 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 4월 18일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑7)입니다. 해당 경매개시결정(갑8)은 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번의 주택임차권(2023.10.12. 제124009호, 홍대한)이 존재합니다. 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. (단, 제공된 권리분석 요약표에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 실제 인수 금액은 추가 확인 및 신중한 판단이 요구됩니다.)

3.3. 말소되는 권리

을구 1번 주택임차권을 제외한 대부분의 권리(갑7 가압류, 갑8 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(홍 )

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 10월 1일

* 확정일자: 2021년 7월 23일

* 배당신고일자: 2023년 10월 12일

* 대항력: 있음

* 비고: (제공 정보 없음)

3.5. 권리 분석 상 특이사항

주택도시보증공사가 채권자이자 임차인의 보증보험 관련 기관으로 파악됩니다. 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 2억 4천만 원 전액이 배당으로 회수되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 본건 경매에서 가장 중요하게 고려해야 할 부분입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 물건명세서의 '잔액 인수' 가능성이 상충하므로, 현장 조사 및 추가적인 법률 검토가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 불광동 일대는 불광역을 중심으로 유동인구가 많고, 지하철역과 연계된 상업시설 및 오피스 건물이 밀집해 있는 지역입니다. 다양한 근린생활시설, 편의시설, 관공서 등이 인접하여 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

4.2. 오피스텔 시장 전망

서울 서북권의 주요 역세권으로서, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 특히 3호선과 6호선 환승역인 불광역의 역세권이라는 점은 투자 가치를 높이는 요소입니다. 다만, 해당 건물의 공실률이나 관리 상태 등은 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 지하철 3,6호선 불광역 도보 접근 가능, 다수 노선 버스정류장 인접

* 편의시설: 주변 상업지역 내 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양하게 분포

* 공공시설: 은평구청, 소방서 등 행정 및 공공기관 근접

5.2. 주변 환경

단독주택, 공동주택, 상업시설 등이 혼합된 지역으로, 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 리스크

가장 큰 리스크는 2억 4천만 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 물건명세서상 보증금 전액 미변제 시 잔액 인수 가능성이 명시되어 있어, 실제 매수 시 인수 금액이 발생할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 상반된 정보로 인해, 예상보다 훨씬 높은 금액을 추가로 부담해야 할 수도 있습니다.

6.2. 도시계획 및 제한사항

본건은 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 시설 (혐오시설)

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본건 인근에 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 일반적인 도시 지역의 상업 및 주거 환경으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 불광역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라는 큰 장점이며, 비교적 최근에 사용 승인된 건물이라는 점도 긍정적입니다.

그러나 가장 중대한 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 요약 정보와 달리, 물건명세서에서는 보증금 잔액 인수 가능성을 명확히 하고 있어, 최고가 매수 시 약 2억 4천만 원의 잠재적 인수 금액이 발생할 수 있는 매우 높은 위험이 존재합니다. 이러한 리스크를 명확히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수 금액을 정확히 산정한 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지: 지하철 3,6호선 불광역 도보 이용 가능한 초역세권으로, 임대 수요 확보에 유리합니다.

8.2. 생활 편의성: 주변 상업시설, 공공기관, 주거단지 등이 잘 갖춰져 있어 거주 편의성이 높습니다.

8.3. 저가 매수 가능성: 임차인 리스크로 인해, 권리 분석 및 인수 금액이 명확해진다면 시세 대비 저렴한 가격으로 매입할 기회가 될 수 있습니다. (단, 인수 보증금 발생 시 실질 매입가는 높아짐)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 258,000,000원입니다. 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 물건명세서상 대항력 있는 임차인의 보증금 240,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 되는 중대한 위험이 존재합니다.

만약, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 사실이고 임차인의 보증금이 배당으로 모두 변제된다는 전제 하에, 일반적인 경매 낙찰가율 (감정가의 80~90%) 및 본건의 현 시세 (약 2억 1천만원 ~ 2억 5천만원 범위 추정)를 고려하여 예상 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 잠재적 인수 보증금 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 245,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 산정되었으며, 만약 임차 보증금 2억 4천만 원을 인수해야 할 경우, 실질적인 매수 금액은 매우 높아지므로 반드시 추가적인 확인 및 법률 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.