나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경743 [1] 서울특별시 은평구 응암동 365-38 다베로 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성산 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ""응암오거리"" 북동측 인근에 위치한 통칭 ""다베로""
내 제1층 제102호로서, 주변은 다세대, 단독주택 등이 주로 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철6호선 ""새절역"" 등이 소재하여
대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 6층 건 내 제1층 제102호로서,
외벽 : 석재타일, 벽돌 등
창호 : 섀시창호 등

이용상태

공부상 근린생활시설(사무소)이나 현황 주택구조로서 주택으로 이용 중이며,
후첨 ""내부구조도"" 참조바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기 등

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형 토지로서 통칭 ""다베로"" 1개동(공부상 근린생활시설(2호) 및
도시형생활주택(단지형다세대(14세대))의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측, 북측으로 세로에 접하며, 포장상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m), 과밀억제권역.

공부와의 차이

공부상 근린생활시설(사무소)이나 현황 주택구조로서 주택으로 이용 중인 것으로
이해관계인 구두탐문되니 경매진행시 재확인바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 은평구 응암동 365-38, 다베로 1층 102호에 대한 경매 물건 분석 내용을 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경743 (1)

물건명: 다베로 1층 102호

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 365-38

용도: 공부상 근린생활시설(사무소), 현황 주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브) 지붕 6층 건물 내 제1층 제102호

건축일자: 2018년 11월 7일

1.2. 면적 정보

토지면적: 23.44㎡ (약 7.09평)

토지지분: 23.44㎡ (약 7.09평)

건물면적: 28.26㎡ (약 8.55평)

건물지분: 28.26㎡ (약 8.55평)

1.3. 매각 정보

감정가: 135,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암오거리" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대, 단독주택 등이 주로 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 6호선 "새절역"이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본 물건은 서측 및 북측으로 도로에 접하고 있으며, 포장 상태는 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2024년 4월 16일 접수된 '연일'의 가압류 (사건번호: 2024카단52041)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 연일 (마스킹: 연 )

* 보증금: 167,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 2일

* 확정일자: 2021년 2월 5일

* 배당신고일자: 2025년 4월 10일

* 대항력: 있음

3.3. 인수 권리 여부

본 물건은 대항력 있는 임차인 '연 '이 존재합니다. 임차인의 보증금은 167,000,000원이며, 차임은 없습니다. 임차인의 전입일자(2021.03.02)와 확정일자(2021.02.05)를 고려할 때 대항력이 있습니다.

다만, 채권자 '연일'과 임차인 '연일'이 동일인으로 추정되며, 등기부요약 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재는 항상 주의가 필요하므로, 배당 결과 및 현장 조사를 통해 최종 인수 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존 (2018.11.13)

* 공유자전원지분전부이전 (2019.02.18)

* 소유권이전 (2022.11.09, 매매 금167,000,000원)

* 가압류 (2024.04.16, 채권자: 연일, 권리금액: 167,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매 (2025.04.11, 채권자: 연일, 권리금액: 167,000,000원)

등기부채권 총액: 167,000,000원

3.5. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2025년 11월 3일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 비고: 공부상 근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주택으로 이용 중임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 "응암오거리" 인근에 위치하여 지역 내 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 주변에 다세대 및 단독주택이 밀집해 있어 관련 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 본건 이용 형태

공부상 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 실제로는 주택으로 이용 중이라는 점이 상권 분석 시 고려되어야 합니다. 주거용으로 활용 시 상권의 성격이 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 6호선 새절역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 이동이 용이합니다. 주변 주택가에 형성된 마트, 편의점, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

본건이 위치한 응암동 일대는 다세대, 단독주택이 밀집한 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 '연 '은 대항력이 있으며 보증금 167,000,000원을 가지고 있습니다. 채권자 '연일'과 동일인으로 추정되고 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 권리를 명확히 확인하지 않을 경우 예상치 못한 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

등기부와 건축물대장 상의 용도(근린생활시설/사무소)와 현황 이용 상태(주택)가 일치하지 않습니다. 향후 합법적인 이용을 위해서는 용도 변경 또는 원상복구에 따른 법규 검토 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 제한

본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역상 제한이 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 공법상 제한 사항이 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

6.4. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 물건지 인근에 혐오시설(예: 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 응암동, 새절역 역세권 인근에 위치한 소형 구분건물(근린생활시설/주택)입니다. 감정가는 1억 3,500만원이며, 토지면적 23.44㎡, 건물면적 28.26㎡로 실거주 또는 소액 투자용으로 고려할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 '연 '이 존재하나, 인수 보증금은 0원으로 예상되어 낙찰자 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 채권자와 임차인의 동일인 여부 및 배당 결과에 따른 최종 인수 여부는 반드시 재확인해야 합니다.

건축물대장상 용도와 현황 이용이 다른 점, 그리고 토지이용계획상 일부 제한사항이 있다는 점은 투자 결정 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 새절역 역세권 지역에 위치하여 교통 편의성이 우수하며, 향후 지역 개발 잠재력이 있습니다.

* 소형 면적으로 비교적 낮은 진입 비용으로 부동산 투자를 시작할 수 있습니다.

* 현황 주택으로 이용 중이라는 점을 감안할 때, 실제 거주 목적 투자 시 주거 환경이 양호할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 감정가(135,000,000원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 권리분석 결과 인수되는 보증금은 없는 것으로 예상되나, 최종 확인이 필요합니다.

* 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태, 수리 필요 여부, 주변 시세 등을 면밀히 파악해야 합니다.

* 응암동 지역의 유사 물건 낙찰가율 및 최근 부동산 시장 동향을 분석해야 합니다.

* 본 물건의 구체적인 가치 평가는 추가적인 시세 조사 및 현장 조사가 완료된 후에 이루어져야 합니다.

따라서, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 면밀한 조사 후 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.