나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경743 [1] 서울특별시 은평구 응암동 365-38 다베로 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경743 [1] 서울특별시 은평구 응암동 365-38 다베로 1층102호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경743
• 주소: 서울특별시 은평구 응암로16길 7-18 다베로, 1층102호
• 용도: 근린상가

서울서부지방법원 경매1계 2025타경743 | 소재지: 서울특별시 은평구 응암로16길 7-18 다베로, 1층102호 | 감정가: 135,000,000원 | 최저가: 69,120,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 정보 및 소재지

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경743 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 365-38 다베로 1층102호

1.2. 물건 현황 및 감정가

용도(공부상): 근린생활시설 (사무소)

용도(현황): 주택 (주택구조로 이용 중)

감정가: 135,000,000원

토지면적: 23.44㎡ (약 7.09평)

건물면적(전용): 28.26㎡ (약 8.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 응암오거리 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대, 단독주택 등이 주를 이루는 주거 밀집지역입니다.

차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 6호선 새절역이 소재하고 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 역세권과 주요 도로 접근성을 갖추고 있습니다.

2.2. 상권분석

본건은 공부상 근린생활시설(사무소)이나 현황은 주택으로 이용 중입니다. 위치적 특성상 응암오거리와 새절역을 중심으로 한 생활 편의시설 접근성은 양호하나, 주위 환경이 다세대, 단독주택 위주의 주거지역이므로 상업시설로서의 가치는 낮습니다. 따라서 본 물건은 주거용으로 접근하는 것이 합리적이며, 상업적 용도로의 투자는 비적합한 것으로 판단됩니다.

2.3. 생활정보 및 토지 이용계획

본건은 철근콘크리트구조 6층 건물 중 1층에 위치하며, 위생, 급배수, 도시가스, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여, 주거 환경의 안정성이 보장되는 지역입니다. 다만, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 일부 제한사항이 있으나, 주거용도에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

3. 권리분석 및 리스크 검토

3.1. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 김OO으로 동일합니다. 채권자는 연O입니다.

등기부상 소유자 및 채무자가 동일하므로 복잡한 권리관계는 없을 것으로 예상되나, 임대관계가 미상인 점은 주의해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

용도위반 리스크: 공부상 용도는 근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주택으로 이용 중입니다. 이는 명백한 용도위반 사항입니다. 관할 구청으로부터 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정조치를 받을 수 있는 잠재적 리스크가 가장 큽니다. 입찰자는 낙찰 후 이행강제금 납부, 또는 용도변경(가능한 경우)을 고려해야 합니다.

임대차 리스크: 임대관계는 미상(미확인)입니다. 실제 임차인이 있다면 대항력 여부 및 배당요구 여부를 반드시 확인해야 하며, 미상의 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 제한적인 외부 검색 결과로는 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장 답사를 통해 소음, 쓰레기처리 시설 등 개인적으로 기피하는 시설이 있는지 직접 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 감정가 1억 3,500만 원으로 비교적 소액 투자가 가능하며, 지하철 6호선 새절역을 이용할 수 있는 주거지역 내에 위치합니다.

가장 큰 걸림돌은 *근린생활시설을 주택으로 이용하는 용도위반* 리스크입니다. 이로 인한 이행강제금 및 추후 매매 시 용도 복구 문제 등이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 구청에 확인하여 리스크를 명확히 파악해야 합니다. 하지만, 1층 주택을 소액으로 매입하고자 하는 실수요자나, 근생 용도 복구 후 상가나 사무실로 활용할 계획이 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

소액 투자: 감정가가 1억 원대로 형성되어 있어 비교적 적은 자본으로 부동산 투자가 가능합니다.

실수요 충족: 현황 주택으로 이용 중이므로, 용도위반 리스크를 감수하고 실거주 목적으로 접근할 경우, 주거비용 절감 효과를 기대할 수 있습니다.

역세권 접근성: 지하철 6호선 새절역 인근으로 대중교통 이용이 용이하여 주거 편의성이 높습니다.

주거 안정성: 제2종일반주거지역(7층이하)으로 주거 환경의 밀집도와 안정성이 확보된 지역입니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계