나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51045 [1] 서울특별시 은평구 불광동 281-110 샹그리라 비동 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 ""불광역(지하철3·6호선)"" 동측 인근에 위치하며,
주위는 각종 근린생활시설 및 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원 등이 혼재하는
지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(3·6호선 불광역)이 소재
하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건내 7층 702호로서,
(사용승인일: 2021.06.04)

외벽: 석재붙임마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 7~8m 내외, 동측으로 노폭 약 6~7m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(불광지구,자세한 사항 별도 확인:도시계획과),
소로1류(폭 10m~12m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할
교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(주요산 주변) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51045 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 불광동 281-110 샹그리라 비동 7층702호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 227,000,000원

* 토지면적: 8.83㎡ (약 2.67평)

* 토지지분: 8.8288㎡ (약 2.67평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 25.52㎡ (약 7.72평)

* 건물지분: 25.52㎡ (약 7.72평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2021.06.04

* 해당 층: 7층 (총 11층)

1.2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 불광역(지하철3·6호선) 동측 인근에 위치합니다.

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(3·6호선 불광역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 북서측으로 노폭 약 7~8m, 동측으로 노폭 약 6~7m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 5월 7일자 마포세무서장의 압류 (갑5)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑6: 토스뱅크 가압류 (2024-05-24 접수)

* 갑7: 주택도시보증공사 강제경매 (2025-02-14 접수) - 본 건 경매 개시 결정

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

* 을1: 주택임차권 (2023-10-25 접수)

* 임차인: 주택도시보증공사(주 )

* 보증금: 220,000,000원

* 전입일자: 2021-12-13

* 확정일자: 2021-10-22

* 대항력: 있음

* 인수 내역: 임차보증금 220,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 불광역 인근은 은평구의 주요 상업 및 교통 중심지로서, 다양한 소매점, 음식점, 은행, 공공 서비스 시설 등이 밀집해 있습니다.

* 오피스텔 및 주거 밀집 지역으로, 지속적인 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 샹그리라 비동은 주변의 다른 오피스텔 및 상업 시설과 함께 지역 상권을 형성하고 있습니다.

* 유사 오피스텔의 임대 시세는 보증금 1,000~2,000만원, 월세 90~100만원 수준으로 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변에는 불광초등학교, 연신초등학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다.

* 북한산 둘레길 등 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 각종 편의시설 및 병원 등 생활 기반 시설 이용이 편리한 지역입니다.

* 인근에서 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 존재입니다.

* 임차인의 보증금 220,000,000원이 경매 배당 과정에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 하므로 실제 매입 비용이 상승할 수 있습니다.

* 물건명세서 상 인수 보증금 합계가 0원으로 계산되었으나, 이는 배당 종결 시점을 기준으로 한 예상치이며, 실제 배당 금액에 따라 인수 금액이 발생할 수 있다는 점을 반드시 유의해야 합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 불광역 초역세권에 위치하며 신축(2021년 준공)에 가까운 오피스텔로 입지 조건은 매우 우수합니다.

* 다만, 220,000,000원의 높은 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여, 임차인 인수 가능성을 철저히 분석하고 입찰해야 하는 물건입니다.

* 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 실질적인 매수 비용이 감정가 이상으로 높아질 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 불광역 역세권의 우수한 입지 및 편리한 교통 환경.

* 비교적 신축 건물로, 깔끔한 내부 시설 및 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 227,000,000원이며, 유사 물건의 실거래가는 210,000,000원에서 240,000,000원 범위로 조사되었습니다.

* 선순위 임차인의 보증금 220,000,000원 인수 가능성을 고려할 때, 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 할인된 가격으로 고려할 수 있습니다.

* 보증금 인수 위험을 감안하여, 215,000,000원 ~ 225,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.